從12月10日起，香港聯(lián)交所萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)新股公開發(fā)售啟動，與此同時，基于對萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)未來的高估值預(yù)期，引來全球眾多資金圍搶新股。
據(jù)12月9日外媒消息稱，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)此次全球發(fā)售H股為6億股，其中香港發(fā)售股份為3000萬股，國際發(fā)售股份為5.7億股，而發(fā)行價格介乎于每股H股41.8港元至49.6港元。
在此前12月8日啟動路演之后，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)鎖定包括科威特投資局在內(nèi)的11家國際投資機(jī)構(gòu)，目前已經(jīng)完成20億美元的認(rèn)購。
而根據(jù)最新消息，目前國際配售已經(jīng)接近6倍覆蓋。
各大投行估值3000億
12月8日，路透社援引湯森路透旗下刊物IFR周六報導(dǎo)，對于萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)行市值預(yù)估為208億美元至247億美元，折合港幣為1612億至1914億元之間。
而這一估值也在隨后被國內(nèi)多家媒體所引用，市場基于此認(rèn)為萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將會壓低上市預(yù)期。
然而最新來自高盛、瑞信、匯豐、花旗等國際知名投行給出估值，多數(shù)對于萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)給出的資產(chǎn)凈值預(yù)期都超過3000億人民幣，遠(yuǎn)期股權(quán)估值上限甚至超過4000億港幣。
其中，高盛預(yù)估萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在2014年到2016年度錄得達(dá)到基本盈利年復(fù)合增長率達(dá)36%，達(dá)到這一增長率主要的動力來自于地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，其次是新的購物中心和酒店的經(jīng)常性收入。
在萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)12月7日公布的最新招股資料當(dāng)中，已經(jīng)將公司在2014年的擁有人應(yīng)占預(yù)測綜合溢利從此前的不到人民幣200億元調(diào)高到240億元，其中，扣除公允價值收益之后的核心利潤調(diào)高到143億元。
“我們相信由于萬達(dá)有能力提供整體而言低于市場平均的租賃價格，因此其購物中心的租用率高，繼而吸引人流，有助讓初期商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展成為成熟的商業(yè)區(qū)。”高盛在報告中認(rèn)為，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的這一策略定位明晰，再加上由經(jīng)驗豐富且有強(qiáng)大執(zhí)行能力的管理團(tuán)隊推動，連同其物業(yè)開發(fā)及運(yùn)營價值鏈的整合，可以形成自主發(fā)展的“生態(tài)系統(tǒng)”。
對于市場關(guān)心的負(fù)債率，高盛認(rèn)為萬達(dá)的資產(chǎn)負(fù)債情況將維持穩(wěn)健，資債比率將會由2014年上半年末的88%下降到2016年的24%。
基于此，高盛對于萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的權(quán)益估值范圍為2560港元至4270港元。
而在各大投行當(dāng)中，瑞信在報告當(dāng)中更多的關(guān)注了線上線下平臺的潛在上漲和電子商務(wù)的影響，該報告認(rèn)為，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)未來的電子商務(wù)和購物中心在各項業(yè)務(wù)上將會形成更多的協(xié)同效應(yīng)和創(chuàng)造更多的價值。
此前，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公布的最新聆訊后材料顯示，其已經(jīng)將8月份聯(lián)合騰訊和百度組建的電子商務(wù)公司35%的股權(quán)注入萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)，上述電子商務(wù)平臺各方完成注資50億元。
“我們相信萬達(dá)作為體驗式消費(fèi)平臺供應(yīng)商的定位讓其有能力抵御行業(yè)不景氣情況。”中金在估值報告中同樣關(guān)注電商業(yè)務(wù)未來對于萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)盈利預(yù)期的帶動。
高預(yù)期引多家機(jī)構(gòu)圍搶
除了對未來萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在電子商務(wù)帶動下的超預(yù)期之外，此次新股發(fā)行價格與投行估值之間的巨大空間，更直接地吸引了投資者搶購萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)新股。
據(jù)此前媒體消息，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)此前在基石投資者認(rèn)購階段，已經(jīng)獲得機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購了20億美元，其中，科威特投資局、中國人壽保險股份有限公司（601628.SH）和中國平安保險集團(tuán)有限公司（601318.SH）各承諾認(rèn)購3億美元；奧氏資本（O-Ziff
capital）認(rèn)購2.5億美元；APG Strategic Real Estate Pool N.V.認(rèn)購約2億美元；Timing Fund
Management（Beijing）、TCL集團(tuán)全資子公司喜韻投資有限公司、新華聯(lián)（000620.SZ）旗下的MACRO-LINK各認(rèn)購1億美元；易居中國參股的上海鉅派投資管理有限公司認(rèn)購8000萬美元；總部位于瑞士的Woodman
funds認(rèn)購6500萬美元。
在這些認(rèn)購的機(jī)構(gòu)當(dāng)中，此前曾一度錯失了赴美認(rèn)購阿里新股的境內(nèi)資金，此次不愿意再失良機(jī)，據(jù)了解，目前已有國內(nèi)機(jī)構(gòu)推出對應(yīng)產(chǎn)品赴港參與萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的打新。
據(jù)此前媒體消息稱，國內(nèi)某商業(yè)銀行也在代銷萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)IPO
配股產(chǎn)品，據(jù)稱這一產(chǎn)品合計將募資3億元，將參與萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)IPO，而該行同股東基金公司作為錨定投資者，比普通配售率高，預(yù)計價格區(qū)間在8到10倍市盈率。
而根據(jù)所獲消息，建銀旗下的迦南財富通過朱雀投資和中城投資爭取到了3億元的額度。
另有消息稱，目前國際配售部分超額認(rèn)購倍數(shù)已接近6倍。
根據(jù)超額配股權(quán)，承銷商代表有權(quán)在國際承銷協(xié)議日期起至香港公開發(fā)售遞交申請截止日期后30日內(nèi)，隨時要求萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)按國際發(fā)售的每股發(fā)售股份相同的價格額外發(fā)行及配發(fā)最多9000萬股，以補(bǔ)足國際發(fā)售的超額分配。
按照此次新股發(fā)售的流程，香港發(fā)售部分是從12月10日上午9時起到12月15日中午12點(diǎn)結(jié)束，發(fā)售完成之后，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將在12月23日起在香港聯(lián)交所掛牌交易。
