任志強在外界的關注下揮一揮衣袖瀟灑退休，對于華遠地產新任掌門人孫秋艷而言，面臨的考驗之一，則是三季度末接近152億的存貨“堰塞湖”。

　　記者梳理發現，2009年以來，只有2010年“新國十條”和2011年“新國八條”房地產調控政策出臺后，當年華遠地產前三季度經營活動產生的現金流量凈額分別約-5.33億元和-2.66億元，其他年份均為正值，但2014年前三季度，華遠地產該數據約為-27.68億元，同比減少近1905%。

　　“公司今年前三季度銷售業績確實不好，有三個原因：一是市場比去年差了很多；二是有些項目開發進度影響了開盤的時間，進而對銷售業績有一點影響；三是在北京有很多保障房原本計劃會很快開盤，但因為有很多審批環節，也耽誤了一些時間。最后一個季度會改善一些。”華遠地產相關負責人在接受 記者采訪時表示，預計2014年銷售簽約額不會少于去年，銷售簽約面積應該也與去年差不多。

　　前三季銷售簽約額同比跌21%

　　10月底，華遠地產發布了2014年第三季度經營情況簡報，這是其2009年以來首份第三季度經營情況簡報。

　　上述簡報顯示，2014年前三季度華遠地產營業收入近43億元，同比增長幾乎翻番，但歸屬于上市公司股東的凈利潤為2.89億元，同比跌7.54%。

　　據公開數據統計，今年前三季度，135家A股上市房企共實現歸屬于上市公司股東的凈利潤近432億元，同比下跌3.21%；這是2008年以來，上市房企整體盈利首次出現負增長。

　　業內人士向記者表示，上述情況既受到銷售不景氣的影響，也有降價以求走量的影響。中國指數研究院發布的數據顯示，11月百城住宅均價環比下跌0.38%，為連續第7個月下跌，同比下跌1.57%。

　　對銷售不景氣體現最為明顯的指標就是銷售簽約額。2014年前三季度，華遠地產開復工面積和竣工面積分別約205萬和32.4萬平方米，同比增長分別達29%和72%；然而完成銷售簽約額為29.5億元，同比減少21%。

　　無獨有偶，前三季度營收增長超60%的世茂股份，合同簽約金額僅同比增長13%，截至9月末實現全年銷售目標的72%；而去年同期合同簽約額同比增長44%，并已提前實現全年銷售目標。

　　此外，有公開報道顯示，今年前三季度，超過20家品牌房企中，銷售完成率低于七成的占70%，部分完成率甚至不到五成。而去年第三季度末，多家重點房企已完成或接近完成年度銷售任務。

　　存貨集中于在建工程和土地儲備

　　銷售完成率低直接導致存貨高企。據記者統計，2009年到2014年，華遠地產第三季度末的存貨余額分別約為24.54億元、43.5億元、67.17億元、76.88億元、111.89億元和151.83億元，上漲勢頭強勁。

　　盛富資本總裁黃立沖等業內資深人士表示，行業內計算上市房企存貨消化周期通用的方法是，以今年第三季度末的存貨余額，除以去年的平均月銷售額(即銷售簽約額)，計算結果具有比較好的參考意義，而用今年前三季度月預收賬款或營業成本做除數時效性更強。

　　記者發現，華遠地產去年完成銷售簽約額56.1億元，月銷售簽約額為4.675億元。若以此為分母，以華遠地產2014年第三季度末151.83的存貨余額為分子，存貨消化周期是32.48個月。

　　華遠地產今年前三季度預收賬款下滑較大，月均為3.56億元；營業成本約33.74億元，同比跌逾70%，月均3.75億元。若以預收賬款和營業成本為除數，存貨消化周期則更長，分別約42.65個月和40.49個月。

　　相關調研機構表示，今年第三季度，部分房企庫存積壓嚴重，存貨消化周期大幅躍升。若按照上述方法計算 (2014年第三季度末存貨余額/2013銷售簽約額*12)，萬科、保利地產、招商地產和金地集團消化庫存所需時間分別約為24.66個月、26.34個月、26.21個月和22.97個月。

　　華遠地產并沒有在第三季報中對存貨進行解釋，但2014年半年報顯示，華遠地產存貨余額約為144.56億元，其中開發成本和開發產品分別約134.98億元和9.58億元。

　　“存貨增加對于地產公司來說是一件很好的事情，說明公司規模在擴大，最重要的是存貨的質量；公司存貨中開發產品即現房余額很少，開發成本包括在建工程和土地儲備等。”上述華遠地產相關負責人稱。

　　半年報顯示，華遠地產開發成本項下共有14個項目，分布在北京、長沙和西安；其中，北京新通源遠項目、長沙地韻項目和長沙人韻項目期末余額共計5.6億元，沒有開工時間和預計竣工時間表。上述業內資深人士表示這幾個項目應該是土地儲備。

　　在長沙，華遠地產共有三個項目，其中長沙華遠？華中心項目期末余額達21.18億元，預計總投資額94.38億元，雖然早在2011年5月就已開工，但預計2018年才能竣工。

　　上述相關負責人表示：“長沙的項目原本是老舊城區，公司將其分成南北兩區，北區由橘韻公司開發，2000多戶居民拆遷基本完畢；南區由人韻和地韻公司開發，因規劃尚未完成，所以還沒有拆遷，但到底是住宅、商場還是寫字樓等情況還沒有最終確定。”

　　華遠地產的開發產品即現房，一共10個項目，期末金額共計在10億元以下。

　　上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴記者：“從去庫存的角度看，現房多自然是優勢，是能快速轉為現金流的資產；土地儲備到現房，中間涉及太多不確定性，也易耗費資金；在市場降溫的事后，高庫存擠占了大量資金。”

　　上述相關負責人并沒有透露，華遠地產第三季度末存貨中的開發成本到底有多少是保障房，有多少是土地儲備。

　　銀行借款同比增近150%

　　在存貨大幅走高、項目竣工時間延長的情況下，預收賬款往往是房企保證資金鏈穩定的重要手段之一。

　　但據Wind統計，135家申萬A股上市房企第三季度末預收賬款總體增速也在下降，預示未來收入增速還將處于較低水平。

　　記者統計發現，從2009年到2014年，華遠地產第三季度末預收賬款分別約為9.64億元、19.72億元、27.38億元、34.24億元、44.4億元和32.02億元。

　　“預收賬款下滑，是因為今年前三季度，銷售簽約額跟不上結轉營業收入。但第四季度銷售完成以后，應該會有一點改善。相比前三個季度，第四季度簽約額和回款都會有一個較大增加。”上述相關負責人稱。

　　在預收賬款大幅下滑的情況下，截至今年第三季度末，華遠地產短期借款和長期借款共計49.7億元，同比增幅近150%；去年同期為19.89億元，且全部為長期借款。

　　上述相關負責人表示：“短期借款和長期借款同比增長150%是階段性的，四季度短期借款會降下來，債務結構會改善。”

　　據CRIC廣州房價測評中心統計，A股139家上市房企籌資活動產生的現金流凈額高達1812億元，環比增長23%。業內普遍認為，融資連續三個季度成為房地產行業現金流入的主要來源，表明企業正常資金運營依然離不開舉債。

　　2014年1~9月，華遠地產銷售商品、提供勞務提供的現金約為29.11億元，取得借款收到的現金近56.99億元，兩者之比為0.51.

　　CRIC廣州房價測評中心提供的數據顯示，截至今年第三季度末，A股139家上市房企銷售商品和提供勞務收到的現金與融資流入的現金之比為0.87，這是2010年中以來該指標首次低于1，表明融資繼續為行業主要資金來源，凸顯了融資對房企現金運營的極端重要性。

　　2014年9月末，華遠地產貨幣現金、短期借款、一年內到期的非流動負債和長期借款分別約為20.81億元、16.11億元、12.83億元和33.58億元，現金短債比為0.72，長短債比為1.16。

　　今年第三季度末，A股139家上市房企短債較年初上升了23%，行業現金短債比為0.89；長短債比為1.68，環比提高5%。其中，大房企改善最為明顯，長短債比環比提高16%至2.67，中型房企和小房企也有小改善。

　　但公開數據表示，部分企業短債比偏低，泰禾集團和嘉凱城的現金短債比都低至0.17，其次為濱江集團0.26，陽光城0.29，均在0.3以下，業內人士直言相關企業資金運營壓力極大。

　　接受記者采訪的業內人士表示，雖然央行降息以及各地放開限購，但隨著美聯儲的QE已結束，國內外融資環境較為嚴峻，流動性有趨向萎縮節制的可能；包括華遠地產在內的中小房企由于融資相對不暢和面臨較大的短債償付，未來一段時間資金鏈將繼續承壓。