摘要：上周五央行降息無(wú)疑是一條重大利好信息，上周末各地樓市受到明顯提振，不僅售樓處、中介門店的上門量、咨詢量普遍增多，不少城市還出現(xiàn)了集中開(kāi)盤、趁機(jī)跑量的現(xiàn)象。

    作為與利息政策高度關(guān)聯(lián)性的行業(yè)，上周五央行降息無(wú)疑是一條重大利好信息，上周末各地樓市受到明顯提振，不僅售樓處、中介門店的上門量、咨詢量普遍增多，不少城市還出現(xiàn)了集中開(kāi)盤、趁機(jī)跑量的現(xiàn)象，更有城市再度出現(xiàn)“日光盤”。

　　不過(guò)，與前幾輪政策利好刺激下樓市再度升溫不同的是，這一次在多重利好之下，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)仍保持少有的謹(jǐn)慎樂(lè)觀，不少業(yè)內(nèi)人士都表示，降息不是救樓市，并不能改變樓市基本面，雖然能夠短期提振市場(chǎng)信心，但供求失衡的格局不會(huì)改變，尤其在庫(kù)存壓力較大的三四線城市，降息等政策刺激也不會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面反轉(zhuǎn)。

　　一線城市強(qiáng)勢(shì)回暖

　　針對(duì)降息后的樓市反應(yīng)，中原地產(chǎn)對(duì)全國(guó)近40個(gè)城市調(diào)研結(jié)果顯示，主要城市客戶看房量均有明顯上漲，看房咨詢量環(huán)比上周上漲均在50%以上。其中表現(xiàn)最明顯的是一線城市，北京、上海客戶咨詢量上漲80%以上，二手房業(yè)主更是堅(jiān)挺報(bào)價(jià)，小部分開(kāi)始有提價(jià)意向；?而三四線城市則對(duì)政策反應(yīng)平淡，樓市依然冷清。

　　在北京，記者從我愛(ài)我家獲悉，就在降息后第二天的周六，業(yè)主到店咨詢量比上周增長(zhǎng)了140%，客戶到店咨詢量比上周增長(zhǎng)了95%，周六全天電話咨詢量比上周六增長(zhǎng)了17%。降息第二天，位于北京市海淀西三環(huán)的琨御府·玲瓏閣項(xiàng)目終于迎來(lái)開(kāi)盤，據(jù)統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目此次共推出200余套房源，吸引400余組客戶到場(chǎng)，開(kāi)盤當(dāng)日認(rèn)購(gòu)額超4億，認(rèn)購(gòu)率近80%。

　　在供應(yīng)量相對(duì)稀缺的深圳，降息后的反應(yīng)更是強(qiáng)烈。記者從當(dāng)?shù)亓私獾剑�降息第二天�?dāng)?shù)厝齻�(gè)新開(kāi)樓盤，個(gè)個(gè)上演搶房大戰(zhàn)，約1800套房吸引了5000名購(gòu)房者，其中兩個(gè)樓盤推出的房源全部“日光”。從三個(gè)新盤此次開(kāi)盤的價(jià)格來(lái)看，均為98折或99折，尚未出現(xiàn)提價(jià)現(xiàn)象，但之前較流行的“1萬(wàn)抵?jǐn)?shù)萬(wàn)”的優(yōu)惠促銷則不見(jiàn)蹤影。

　　而在上海，由于前一周上海剛剛調(diào)整了普通房標(biāo)準(zhǔn)，市場(chǎng)已“興奮”過(guò)一次，因此降息后的市場(chǎng)反應(yīng)略有緩沖，整體反應(yīng)不及普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整強(qiáng)烈。記者從多家二手門店的反饋來(lái)看，周末兩天咨詢量確有增加，但并未激發(fā)購(gòu)房的意愿，門店帶看量與前一周基本持平。在一些剛需為主的區(qū)域板塊，二手房業(yè)主大多較為強(qiáng)勢(shì)，其中半數(shù)存在加價(jià)、跳價(jià)的情況；而客戶大多反應(yīng)平淡，他們更關(guān)注首付成數(shù)的降低和利率優(yōu)惠。

　　在二線重點(diǎn)城市南京，上周末共有5家樓盤推新，其中4家為住宅項(xiàng)目。包括了江寧的招商依云郡和朗詩(shī)玲瓏嶼等。從銷售結(jié)果上看，4家樓盤全部熱銷，3盤收獲8-9成的成績(jī)。其中江寧祿口的招商依云郡昨日是首開(kāi)后第一次加推，售出8成多。
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　　樓市恐難出現(xiàn)大反轉(zhuǎn)
　　11月前三周，全國(guó)住宅市場(chǎng)成交量維持在今年的階段性高位。中原監(jiān)測(cè)的40個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，新建住宅成交面積上周環(huán)比微升3%，較去年周均水平上升12%。其中，一線、二線周成交量較去年周均值分別上升8%、14%。隨著近期政策環(huán)境的持續(xù)利好，以及房企沖刺全年銷售業(yè)績(jī)的影響，預(yù)計(jì)年末成交走勢(shì)有望保持當(dāng)前的復(fù)蘇行情。

　　不過(guò)，在多重利好刺激、樓市成交回暖之下，業(yè)內(nèi)人士對(duì)后市預(yù)期卻普遍謹(jǐn)慎。

　　克而瑞房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心分析師楊科偉表示，在限購(gòu)取消、限貸放松雙重影響下，一線和部分二線城市成交量自三季度以來(lái)企穩(wěn)回升，但諸多城市庫(kù)存依然高企，加上前期需求過(guò)度透支，市場(chǎng)筑底并不穩(wěn)固，因此短期回暖可能不具可持續(xù)性,明年市場(chǎng)或仍將僵持。他認(rèn)為，大多數(shù)的二線和三四線城市，尤其是供求嚴(yán)重失衡的城市，開(kāi)發(fā)商的首要任務(wù)依然是積極營(yíng)銷、努力去庫(kù)存，而不是坐等政府政策等行政性手段的干預(yù)刺激，企業(yè)應(yīng)積極迎合剛性需求和改善型需求購(gòu)房心理，繼續(xù)以價(jià)換量。

　　而中原地產(chǎn)張大偉則認(rèn)為，?對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，目前層出不窮的刺激政策難免會(huì)出現(xiàn)入市恐慌，購(gòu)房積極性會(huì)有所提高，房?jī)r(jià)短期內(nèi)難以再跌。但不能過(guò)分樂(lè)觀，銀行是否能將優(yōu)惠落地很難說(shuō)，?接近年底銀行額度本就相對(duì)緊張，購(gòu)房者實(shí)際能夠享受到的利率優(yōu)惠還要看后續(xù)政策落實(shí)情況。如果額度不足，銀行很可能用提高房貸利率來(lái)彌補(bǔ)利潤(rùn)，因此降息對(duì)樓市的推漲作用可能沒(méi)有想象的那么高。此外，市場(chǎng)分化將愈加嚴(yán)重?，一二線城市樓市資金面將明顯好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)再跌的可能性很小；而三四線因?yàn)閹?kù)存絕對(duì)值過(guò)高，即使信貸政策刺激，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。