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    1. 節地探索:以經濟杠桿撬動土地集約
      2014-11-19    作者:    來源:經濟參考報
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        日益趨緊的土地剛性約束正在“倒逼”各地試點節地新規。浙江、上海、江西等多地探索用經濟杠桿撬動節地內驅力,一方面通過適當提高工業用地價格、實施合同管束,扎牢籬笆把好“增量關”;另一方面,通過差別稅收、支持企業“零增地技改”等方式向存量土地要效益。

        把“圈地”者擋在門外

        以前出讓合同約定不明,企業對土地“圈而不用”的情況多有發生。杭州、上海目前推行土地“全生命周期管理”,工業用地出讓時在合同里約定好后續開發周期、轉讓限制等要求,對土地做到全過程管理。上海市規劃和國土資源管理局局長莊少勤告訴記者,目前上海已經啟用新的出讓合同,加入了政府對企業節地的要求,而且將盡快建立一個電子信息系統,監督企業按照合同利用土地。
        “根據大樣本調查,絕大多數企業的生命周期在20年以內。” 莊少勤說,通過縮短工業用地出讓年期,可以減少企業倒賣土地,到期之后,真正做得好的企業還可續期。從今年8月起,上海全面實施工業用地20年期出讓制,只有個別重大、重點項目年期仍為50年。作為中小企業集聚區的浙江,也正在部署彈性年期出讓方式。
        上海市奉賢區委書記周平認為,工業用地出讓期限由50年減少到20年,對全社會有利。現在一般的企業壽命只有十幾年,而上海等長三角地區的土地資源又很稀缺,期限太長導致大量土地沉淀在企業手里。縮短年期便是發揮市場的調節作用,讓每一寸土地都發揮價值。
        在招商引資“爭搶”下,很多企業向地方要地都是“獅子大開口”,但“圈占”之后,不少土地長期“曬太陽”。“盡管很多都是‘影子項目’,但國土部門不得不當‘真項目’來辦。”江西省鷹潭市國土局副局長童年茂說,為了既留下項目,又防止企業“圈地”,現在不少地方都對這些“大項目”實行分批出讓,見了兔子再撒鷹,有效避免了一次性出讓帶來的閑置問題。與分批出讓類似,一些地方還采取先租后讓的方式,先等企業“落地”投產之后,再出讓土地。

        成本約束激發節地動力

        工業用地“攤大餅”的一個主要原因是企業拿地成本低,在二級市場轉讓有利可圖。為解決這一問題,杭州在今年初將工業用地最低價由過去的32萬元/畝提高到90萬元/畝。“現在二級市場的價格也就八九十萬元每畝,對企業來說,一、二級市場之間的比價基本均衡,‘圈地’牟利的空間沒有了,土地利用自然而然就節約集約了。”網易杭州公司公共事務總監劉正俊說。
        高成本正在對企業節約用地形成內在約束。浙江紹興恒元紡織有限公司總經理茅元根告訴記者,企業2011年在當地拿到24畝工業用地,每畝110萬元,因為成本高,所以企業加班加點6個月就建好了廠房,一年內就安裝好生產線正式投產。“因為買地貴,所以廠房都建成了5層,容積率是2.7。”茅元根說,成本在那里擺著,不得不想盡辦法提高利用率。
        上海也在考慮提高工業用地價格。莊少勤表示,上海要通過價格來引導工業用地走向。“今后,上海工業用地出讓價格要覆蓋成本,其實政府不鼓勵每個企業都以出讓方式獲得土地,而是鼓勵企業先租賃、后拿地。”莊少勤說,下一步上海將根據產業情況逐步提升土地價格。
        浙江大學副教授楊遴杰認為,任何資源的價格低于成本價,都會被濫用。工業用地價格長期低于成本價,這是造成浪費、閑置的根源,提升價格顯然能激勵企業少用地、有效利用存量土地。但他同時指出,由于各地在招商中相互競爭,土地成為籌碼,單邊提高土地價格會讓企業、項目外流,因此很多地方沒有提價的積極性。“長三角地區工業用地提價主要是形成了產業集聚效應、有黏性,提價了企業也不會走。”楊遴杰說,其他地區工業用地提價仍需一個過程。

        差別稅收倒逼集約用地

        為讓多占地的企業多付出成本,浙江探索試點差別化征收土地使用稅,通過稅收手段促進企業節約用地,以“畝產論英雄”倒逼企業盤活存量,提高使用效率。
        紹興市柯橋區是浙江差別化土地使用稅政策最早的試點。這項政策的核心是以“畝產稅收”來確定土地使用稅征繳。具體辦法為“高征高返”,即先把1平方米的平均稅額標準從7.3元提高到9.83元,然后分行業根據畝均稅收給企業排名,排名靠前的土地使用稅有返還,排名靠后的全額征收。“這樣,企業低效利用土地的成本增大了,在拿地的時候就會有所考量。”柯橋區地稅局稅政科科長包關云說。
        紹興市索密克汽車配件有限公司是生產汽車轉向桿的“打單冠軍”。2013年公司畝均稅收73萬元,200多萬的土地使用稅全額返還。公司總經理沈百慶說,企業是講求效益的,因此要滿負荷運轉,把所有土地利用起來,而節地能得到稅收優惠,這將促使企業更加注重提升土地使用效率。
        在試點基礎上,浙江近期已在全省全面推行差別化土地使用稅政策,倒逼企業集約用地,向存量土地要效益。浙江要求各地建立科學的畝產效益評價體系,每個企業有張“成績單”,根據“成績單”確定要素配置優先次序,實施差別化要素價格,獎優汰劣,給企業節地帶上“緊箍咒”。 

        (本稿件由記者王政、葉鋒、李松、潘琪、吳濤、丁銘采寫)

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