24日，國家統計局發布9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，70城市時隔三年再次出現全面環比下跌，其中，新建商品住房，價格下降的城市69個，1個持平，二手住宅則70個大中城市全部下降。

 

    對此，業內人士表示，9月房價在市場波動下依然慣性下調，房地產市場以本輪深度調整基本宣告黃金十年的結束。在多輪政策利好疊加效應下，樓市成交量有可能在4季度出現觸底跡象。但價格從目前來看，起碼到2015年一季度才出現明顯的企穩。

 

    首次出現價格全面下調

 

新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動情況顯示，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有69個，持平的城市有1個。環比價格變動中，最小降幅為0.4%，最大降幅為1.9%。二手住房方面，與上月相比，70個大中城市價格環比全部下降。環比價格變動中，最小降幅為0.5%，最大降幅為2.0%。

 

同比方面，70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有58個，10個上漲，最高漲幅為4.9%，最低為下降7.9%。二手房與去年同月相比，價格下降的城市有52個，上漲的城市有17個，最高漲幅為4.3%，最低為下降10.4%。

 

中原地產市場研究部總監張大偉認為，總體來看，房價環比繼續下跌，房價同比首次“下拐”，“這是最近3年來的首次出現的全面下跌，也首次出現了環比全面下調，只有一個城市持平，其他全面下跌的歷史記錄。”

 

中原地產市場研究部統計整理數據顯示，70城市新建商品房住宅平均環比下調1.03%，同比三年來首次出現全面下調，特別跌幅達到了1.2%，二手房環比跌幅0.97%，同比跌幅也達到了1.28%。

 

張大偉表示，隨著9月的慣性下調，房價首次出現同比全面下跌，房價回歸一年前。在房地產市場整體告別絕對短缺后，房地產市場以本輪深度調整基本宣告黃金十年的結束，樓市進入白銀時代，且本輪市場調整周期將延續至2015年初。

 

    利好政策相繼出臺

 

2014年三季度，全國房地產市場延續下行趨勢，房地產投資增速繼續放緩。在此背景下，中央與地方政府調整房地產政策，大多數城市限購放松或取消，以刺激需求釋放。

 

7月11日，住建部部長陳政高召開全國住房城鄉建設工作座談會時提出，各地可以根據當地實際出臺平穩房地產市場的相關政策，其中庫存量較大的地方要千方百計消化商品房待售面積。這意味著從中央層面放開對限購等短期行政手段的限制，允許各地按照實際情況調整。

 

在此定調下，繼二季度個別城市放開限購后，三季度各地限購放開步伐加快，或定向或全面取消限購。同時限購放松力度也逐漸加大，武漢、寧波、青島等城市在經歷第一輪定向放松限購政策后，于8月、9月宣布全面放松限購，至9月末共計29個城市官方正式宣布全面取消限購。截至目前，47個限購城市中，僅剩一線城市和三亞5市仍在堅守。

 

但值得注意的是，限購松綁并未帶來較大的市場回暖。地方便又再次陸續調整公積金，進行稅費補貼等，開啟第二輪救市。以青島寧波為例，在全面放松限購后，9月23日，青島市相關部門再次發布《關于完善保障性住房和市場多層次需求住房建設體系的意見》指出，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。寧波方面則是于10月8日出臺支持大學生購房新政，根據《意見》，2014年9月20日至2015年9月19日期間，在寧波就業的畢業10年以內的普通高校畢業生，首次購買90平方米以下普通住房，可獲得房價總額1%的購房補貼；首次購買90平方米以上、140平方米以下的普通住房，可獲得房價總額0.75%的購房補貼。

 

而在地方救市的同時，中央也進一步出臺多項利好政策。9月30日，央行發布樓市新政，要求金融機構對擁有一套住房并結清貸款的家庭，如再次申請購房貸款，可按首套房貸款政策執行。此外，央行還鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券，定向投放房貸。10月中旬，住建部等部委發布《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，強調適當提高貸款額度，推進異地貸款，并將申貸條件放寬至足額繳存6個月以上，而曾經在異地繳存住房公積金、在現繳存地繳存不滿6個月的，繳存時間可根據原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合并計算。

 

    多地成交回暖明顯

 

據中原地產研究中心統計數據顯示，上周國內54個城市樓市合計簽約53790套，該數據已經連續三周上漲，環比上漲8%。10月12日—18日期間，北上廣深這四個一線城市樓市成交均回暖，北京成交面積環比漲幅最大，達到134%，而漲幅最小的廣州也超過50%。20個主要一二線城市住宅累計成交面積環比回升45%，絕大多數城市成交上漲，僅一個城市下降。

 

上海易居研究院監測數據也同樣顯示回暖明顯。《10月份典型城市新建商品住宅成交預報》顯示，10月1日-20日，重點監測的20個典型城市新建商品住宅成交面積約671萬平方米，環比增長約12%。樓市成交反彈力度較大。20個城市中，有15個城市出現了成交環比上升，其中，莆田成交量的環比增幅最大，約255%，長沙漲幅達超過70%，南京漲幅也達到50%。

 

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，“央四條”出臺后，市場情緒略有好轉，本輪房地產市場降溫，最冷的時點、最恐懼的時點，很可能已經過去。他認為，對一線城市和少數二線城市來說，樓市最困難的時候已過去，四季度和明年市場將見底復蘇，進入上升通道；三四線城市庫存積壓仍較為嚴重，探底的過程會更長一些。

 

“四季度市場有望企穩逐漸復蘇。”張大偉說，10月份市場成交出現了大幅上漲，但因為庫存積壓，以及后續信貸額度依然難以放大。整體4季度依然會是量增價穩的市場形態。11月房價有望企穩。

 

張大偉認為，中國房地產出現蹺蹺板形態，房價與需求將成為蹺蹺板兩端，價格下調需求就有望增加。在經歷了限購持續三年導致的剛需透支后，此次央行新政的主要受益對象即改善型需求，將成為下一階段市場的重要支撐力。預計隨著后市各地信貸政策細則的陸續出臺，改善型需求將逐步入市，帶動成交回升。“但是，由于庫存積壓去化區間較長，同時信貸供給量難以超越2012年，因此，市場熱度好轉下，價格仍難以快速上漲。”