盛傳已久的房貸松綁政策終在國慶長假前一天落地。9月30日，央行和銀監會聯合發布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》（以下簡稱：《通知》）。《通知》明確，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，再次貸款買房將實行首套房貸政策，貸款利率下限為基準利率的0.7倍。與此同時，《通知》還指出，鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

    雖然坊間傳聞松綁已經多時，但此次正式公布的政策力度還是超出了不少人的預期。業內人士分析認為，在房地產市場加速下滑的背景下，房貸松綁政策的出臺將使得購房者的改善型需求短期內得到集中釋放，帶動房地產市場回暖，防止房價格大幅快速下滑給整體經濟造成巨大沖擊，定向穩增長號角再次吹響。

    “救市力度之大，超出預期。”中原地產首席分析師張大偉指出，本次央行的松綁，雖然未提及降準、降息，但松綁的幅度遠遠超過之前預期的‘認房不認貸’，基本上是之前信貸政策的全面松綁，對市場的信號意義較大。

    《通知》的出臺被認為將全面提振房地產市場。《通知》指出，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展規劃，向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。

    對于二套改善性住房的優惠政策，張大偉表示，本條政策影響非常大，實際執行影響，將遠遠大于限購政策的松綁。

    “如果針對這部分客戶銀行執行首套房不上浮的利率，預期整體市場將全面止跌。”偉嘉安捷專家吳昊在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，從北京整體貸款人群比例來看，改善置業人群中用于自住的剛需群體占到30%至40%左右。此次新政的出臺將使得這部分人群解套出來，從而帶動北京房貸市場成交量的上升，各銀行地方性細則出臺后，四季度的交易量或將大幅上漲。

    尤其值得注意的是，此次出臺的政策不僅著眼于松綁房貸的需求端，更著眼于增加房貸供給方的動力。《通知》明確，鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券（MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。“銀行綜合負債成本高，做按揭貸款意愿不足。通過發行長期限專向金融債和MBS，可以緩解期限錯配、定向降低按揭貸款資金成本，增加銀行按揭貸款配置動力，房貸利率或逐步從高點回落。”民生證券首席宏觀研究員管清友表示。

    《通知》還稱，繼續支持房地產開發企業的合理融資需求。銀行業金融機構在防范風險的前提下，合理配置信貸資源，支持資質良好、誠信經營的房地產企業開發建設普通商品住房，積極支持有市場前景的在建、續建項目的合理融資需求。擴大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產企業在銀行間債券市場發行債務融資工具。積極穩妥開展房地產投資信托基金（REITs）試點。

    中銀國際認為，房地產投資和土地財政對經濟增長的拉動作用逐漸減弱，投資拉動型經濟結構向消費推動型經濟結構的調整成為不可逆轉的趨勢，此時全面放松限購限價限貸等行政管制措施符合政策邏輯。一方面幫助開發商加速去庫存，緩解負債率攀升引發的資金鏈斷裂風險，為投資托底；另一方面，可以減少房價暴跌風險，預防由于抵押物貶值造成的金融體系動蕩；除去行政化之外，開發多樣化金融工具，推進資產證券化亦是未來的重要措施，既可為行業資金開源、緩解銀行體系壓力，也可以增辟住戶投資渠道和分散風險。

    不過，也有專家指出，此次政策的出臺應更多的看作對之前過緊政策的修正。交通銀行首席經濟學家連平表示，原來的政策是房地產泡沫明顯、市場熱的時候出臺的嚴厲措施，現在市場發生了明顯變化，供求關系明顯發生逆轉，這種情況下，對需求嚴厲抑制的政策顯然應該退出。目前出臺這個政策是切合實際的，政策朝著市場化的方向發展，更符合市場實際情況，對市場長期平穩健康運行有好處。

    管清友表示，當前政策取向是修正此前過緊政策，不宜理解為全面寬松，未來定向穩增長仍是主基調，經濟下行風險將有所緩解。