摘要：今年3月以來，由于樓市成交趨冷，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠情況不理想，購地趨于謹(jǐn)慎，購地金額處于低位徘徊。在高底價下，北京、上海、廈門等地都出現(xiàn)了土地流拍現(xiàn)象。房企似乎在等待地方土地降價。而另一方面，地方的財政壓力、地方債務(wù)壓力越來越大。未來地方政府是否會降低地價？

　　樓市的低迷已經(jīng)影響到土地市場，進(jìn)入8月，各地土地頻頻流拍，房企買地意愿降到冰點。

　　萬科總裁郁亮在中期業(yè)績會上表示，萬科上半年賣了800多萬平方米的房，但只買了200多萬平方米土地，原因是上半年土地價格仍在高位，公司投資非常謹(jǐn)慎。

　　截至6月底，盡管賬上尚有400多億現(xiàn)金，萬科仍表示拿地時機(jī)未到，“土地市場的調(diào)整才剛剛開始。”萬科董秘譚華杰說。

　　而8月20日北京華嘉胡同地塊天價拍出，業(yè)內(nèi)人士多數(shù)認(rèn)為這僅是個案，有知情人士透露其中存在拿地企業(yè)托市的嫌疑，因此并不能作為房企信心回暖的信號。

　　房企拿地降到冰點

　　今年3月以來，由于樓市成交趨冷，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠情況不理想，購地趨于謹(jǐn)慎，購地金額處于低位徘徊。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：截至8月18日，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，合計土地出讓金為3007.2億，僅完成了2013年5242.3億的57%。雖然樓面價創(chuàng)造新高，但溢價率從2013年的41.7%下調(diào)到了2014年的31.17%，今年以來更是逐月持續(xù)下調(diào)。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭提供的數(shù)據(jù)顯示，今年北京的居住類用地樓面價較去年大幅上漲48.3%，明顯高于前兩年的增幅，2012年和2013年分別為36%和44.6%。

　　在高底價下，北京、上海、廈門等地都出現(xiàn)了土地流拍現(xiàn)象。不久前的8月14日，北京房山區(qū)1宗多功能地塊流拍，成為年內(nèi)北京第三塊流拍土地。

　　張旭指出，該地塊位于六環(huán)外，位置較偏，區(qū)域優(yōu)勢不明顯。淡市下，房企更注重性價比，以合理使用資金。

　　大型房企的表現(xiàn)印證了土地市場的整體不景氣情況。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至7月底，十家標(biāo)桿房企權(quán)益購地總金額為1322.27億元，僅相當(dāng)于去年全年購地金額的四成。

　　其中，中海和招商的購地金額是去年購地金額的6-7成，其他房企的購地金額均不及去年購地金額的5成，僅華潤的購地金額達(dá)到了317.72億元，超出去年20.2%。

　　張旭分析，在樓市不景氣的情況下，地價的不斷走高無疑會壓縮房企的盈利空間，放大風(fēng)險，故而房企的投資熱情不高。

　　從近日統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)運行數(shù)據(jù)來看，多項指標(biāo)表明房地產(chǎn)仍然處于下行通道，住宅庫存壓力依然較大。多位開發(fā)商人士表示，回款是當(dāng)前重點，未來將根據(jù)自身的現(xiàn)金流和市場情況審慎買地。

　　地方將被迫降價？

　　“土地流拍很正常。說明開發(fā)商不看好，不參與。每一次土地市場低迷，流拍都會出現(xiàn)。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)認(rèn)為，上半年政府出讓土地的底價偏高，會使參與的開發(fā)商的積極性受影響，流拍的可能性增大。但底價低，又會引起多輪競拍。最終的實際成交價格還是取決于房地產(chǎn)企業(yè)對這個地塊的價值判斷。

　　包括萬科、保利、中海外等在內(nèi)的開發(fā)商均認(rèn)為目前土地市場價格仍然很高，保利地產(chǎn)有關(guān)人士表示，上半年保利拿了400多萬平方米土地，都是之前長期溝通過的，基本都是底價獲取。

　　房企似乎在等待地方土地降價。而另一方面，地方的財政壓力、地方債務(wù)壓力越來越大。未來地方政府是否會降低地價？

　　陳國強(qiáng)分析，在土地市場低迷的情形之下，各地國土資源局會在推出新土地的力度、節(jié)奏、策略等方面作出一些調(diào)整，底價的設(shè)定只是其中一個方面。

　　“我們遵循的原則是寧可少買一塊地，不要錯買一塊地。”碧桂園總裁莫斌說，進(jìn)入到今年的二季度后，投資步伐有所放緩，公司會審慎的根據(jù)市場的整體形勢，公司銷售回款、財務(wù)資金的情況，審慎的決定每一宗、每一塊土地的投資。

　　譚華杰表示，上半年土地市場有所降溫，這可以從土地成交流拍率上升、溢價率下降這方面得到體現(xiàn)。上半年土地推出時的底價還維持在非常高的水平，一般來說下半年都是土地供應(yīng)的高峰，所以土地市場調(diào)整可能剛剛開始，下半年土地市場調(diào)整會比上半年更加明顯。

　　譚華杰說，鑒于土地市場目前調(diào)整并不充分，萬科會繼續(xù)堅持審慎投資原則。如果下半年土地市場調(diào)整進(jìn)行得比較充分，也會去積極尋找機(jī)會。

　　陳國強(qiáng)判斷，地方政府在底價上也可能會趨于謹(jǐn)慎。地方政府其實有很明顯的市場意識，會根據(jù)市場情況，在土地推出的力度、節(jié)奏、策略上做一些調(diào)整。這是一個雙方博弈的過程。

　　土地市場短期難回升

　　陳國強(qiáng)指出，當(dāng)前土地市場的低迷主要因素還是樓市低迷，傳導(dǎo)到土地市場，或者說二者的聯(lián)動效應(yīng)所致。

　　而且，土地市場是滯后于樓市的。未來可能會市場回暖，但土地市場的低迷可能會持續(xù)得更久一些。下半年仍然難以樂觀。

　　自7月限購大面積取消以來，市場出現(xiàn)了部分回暖的預(yù)期。8月20日，曾于今年2月份被叫停的北京二環(huán)內(nèi)西城區(qū)華嘉胡同地塊再度掛牌，劇情出現(xiàn)大反轉(zhuǎn)，在國土局的公開拍賣中，華嘉胡同現(xiàn)場競拍高達(dá)193輪，最終被華融以74.6億總價拿下，一舉刷新了北京總價地王，溢價率高達(dá)110%，折合商品住宅樓面價6.34萬元/平米。

　　北京蘭德咨詢總裁宋延慶分析，這是一個信號，說明投資者的信心開始回升。他指出，隨著一些城市放松限購，整個下半年市場會好于上半年，土地市場也會出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

　　張旭指出，華嘉胡同這個地塊，是北京二壞內(nèi)極其稀缺的，也有特殊性。

　　但截至目前，樓市的成交復(fù)蘇跡象并未傳導(dǎo)到土地市場。世聯(lián)行發(fā)布報告稱，7月全國土地市場再度遇冷，TOP20城市土地成交總建面環(huán)比下滑11.8%。

　　另據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月截至18日，20大房企拿地95.3億，其中最多的萬達(dá)在杭州及青島有所入賬，其他均在土地市場保持克制。

　　中國土地勘測研究院研究員鄒曉云分析，目前從中央的反應(yīng)來看，中央不會再出現(xiàn)大面積政策救市，整個房地產(chǎn)市場會呈現(xiàn)真實一面，走向低迷，進(jìn)一步會波及到土地市場。

　　“土地財政會受到影響，但這是必須要承擔(dān)的，地方政府要為以前的付出買單，并且，不能再以不健康的方式補(bǔ)救了。”鄒曉云說。