被公眾千呼萬喚的不動產(chǎn)登記終于破冰。日前，國務院法制辦公室公布《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》，正式向社會征求意見和建議。從這份3000多字的條例當中，我們可以預見到未來的房地產(chǎn)市場會發(fā)生怎樣的變化?統(tǒng)一不動產(chǎn)登記，是不是在為房產(chǎn)稅做準備?它的推出能不能擠出更多的二手房存量?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著名財經(jīng)評論員馬光遠、劉戈共同評論。
統(tǒng)一不動產(chǎn)登記，能不能擠出更多的二手房存量?會給整個房地產(chǎn)市場帶來怎樣的影響?
馬光遠：買房的主力變成了賣房的主力 這對整個市場的影響非常大
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我們在制定這個條例的時候肯定沒想讓它成為助推器，我們主要是為了搞清我們究竟有多少房子，我們的家底有多少，也就是每個人有多少房子，我們房子的總量有多少。但從提出到現(xiàn)在征求意見稿出來，我們發(fā)現(xiàn)市場上反應最多的是什么?就大家都在談這個條例會不會成為壓倒房價的最后一個稻草。比如說現(xiàn)在大家在討論，房子究竟是多是少。如果這個家底搞清楚說房子比我們想象的要多很多，那么意味著什么?意味著房子并不短缺，房價往上漲肯定是不可能的。
在整個這個條例的征求意見稿里，最重要的一塊就是信息的共享和信息的保護問題，就是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以后，不動產(chǎn)的信息有一個共享，共享的包括稅務機關，包括銀行，甚至包括公安機關，還有相關部門，相關部門指的是什么?比如說一個干部要提干了，那么提干之前要對你的財產(chǎn)向組織進行一個登記。那么登記的話，組織就會去查，那么這樣我們就把組織可以看成是利益相關人，也就是有利害關系的這么一個人，那么這意味著什么?未來他不敢說謊。
以北京為例，北京今年從3月份到現(xiàn)在，高價樓盤比較多，那么3萬到6萬之間的樓盤占了相當一部分的比例，我經(jīng)常認為這樣的樓盤不是所謂的普通的第一套需求的人買的。在大多數(shù)情況下，這個價位的房子都是有房子的，有錢的人來買的，但是今年走的并不是很好，走的不好的原因是什么?以前比如說我們到一些樓盤去調研，那么樓盤就告訴我，誰在買這個房子。那么為什么他們今年對整個市場不看好?最主要的原因是，這些以前我們認為買房的主力現(xiàn)在變成了賣房的主力，這個變化對整個市場的影響非常大。
劉戈：不動產(chǎn)制度呼之欲出 市場上可能會產(chǎn)生越來越多的拋售現(xiàn)象
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
剛剛公布的70個大中城市的數(shù)據(jù)，新建的商品房的同比下降只有3個城市，但是二手房有15個城市。從下降幅度來說，二手房下降的幅度最高的是10.7%，而新建住房是4.9%。也就是說，無論是從城市的數(shù)量，下降城市的數(shù)量，還是從幅度來講，二手房都大于新建的房，為什么會出現(xiàn)這樣的一個現(xiàn)象?是不是由于聽到不動產(chǎn)制度推出的聲音越來越清晰?那么對于由于這個條例的出現(xiàn)會對自己造成某種壓力的人來說，就可能會產(chǎn)生越來越多的拋盤，所以我認為之間的關系應該是非常緊密。
在那個公布的征求意見稿里頭很明確的寫著，一個是權利人，或者是利益相關人，同時政府相關部門，也就是說凡是政府的相關部門出于公眾的需求。比如說他的上級主管部門，組織部門，人事部門，或者是其他的一些部門都有權利來查閱，調閱你的房地產(chǎn)信息。
白景明：房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅要做好配套制度的建設
(財政部財政科學研究所副所長 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅需要做好前期各種法制建設，配套制度的建設。第一個問題涉及到向誰征稅?我們的對純商品房，公房改成產(chǎn)權房的，農民宅基地產(chǎn)權房等等這些，我們是不是都要進入到納稅人的范圍。第二個問題，要梳理清楚它的稅收負擔在各個環(huán)節(jié)的分布，一個是開發(fā)環(huán)節(jié)，一個是流轉環(huán)節(jié)，還有一個是保有環(huán)節(jié)。我要取得三個環(huán)節(jié)稅收負擔一定的綜合的均衡，這三個環(huán)節(jié)它的稅收負擔要跟人們的承受力相適應。第三個問題，采取什么樣的方式來征，按照評估制來征，還是按房產(chǎn)現(xiàn)在的銷售價格來征，或者是按照房子的原值來征，不同的選擇決定了稅基的大小。第四，如果要征稅扣除部分是什么?第一套房征，不征，第二房征，這是一種扣除方式，要不要考慮貸款的負擔的問題。具體來說一些稅收減免措施，一些優(yōu)惠措施。
馬光遠：不動產(chǎn)登記制度 相關部門應該給我們一個時間表
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我們現(xiàn)在最大的問題是什么?就是我們今天的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記做了一個奠定性的工作，就是把信息搞清楚了，誰有多少房子，我們的房子總量有多少。如果未來我們的房產(chǎn)稅按照調節(jié)稅來征，也就是說給你免一部分的稅，比如說超過人均居住面積多少以后，財政稅叫調節(jié)稅，那么按照調節(jié)稅來征的話，這個信息必不可少，因為我們必須搞清楚他有多少套房子。如果是財產(chǎn)稅，那就是你有多少房子我都征，那這樣就是完全兩碼事，所以我們現(xiàn)在需要做的是什么?把各種各樣基礎性的工作做好。比如國土部的姜大明部長就講，我們要利用統(tǒng)一登記這么一個制度體系，我們再建立全國性的信息平臺，用四年的時間，把這個信息平臺建立起來以后，征稅就是有依據(jù)的，那么同時房產(chǎn)稅本身，包括未來是不是叫房地產(chǎn)稅到今天為止，爭議非常大。
我的感覺是什么?我們還沒有取得最大公約數(shù)，如果大家在這個問題本身有一部分認識已經(jīng)很清晰，大家達成共識了。比如說70年產(chǎn)權的問題怎么解決，稅率怎么解決，信息統(tǒng)一是究竟兩套以上征還是三套以上征，這些問題如果都解決了，時間不是問題。但是我們還應該有一個時間表，就是我們不能老聽說一些專家講哪一年哪一年，我覺得相關的主管部門應該給我們一個時間表，因為在十八屆三中全會里面稅收改革，包括房產(chǎn)稅的改革是明確寫在里面的，也就是說我們最起碼預計在2020年以前肯定能夠出來。
張大偉：不動產(chǎn)登記呼之欲出 市場上房源的供應的確在增加
(中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān) 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
房產(chǎn)登記其實它只是一個工具，很多人把它認為是房地產(chǎn)調控，其實是不太準確的。因為不動產(chǎn)登記只是把之前一些零散的信息，或者說以前不需要登記的信息進行數(shù)字化，或者說可查詢化，那后續(xù)我們認為，這個工具是會被利用來作為房產(chǎn)稅開征的一個基礎，包括市場上能夠看到的一些大戶型，不一定叫拋售，應該叫賣出，像北京，上海，廣州，深圳這些一線城市，140平米以上的比例都有1%到2%點的上漲，主要原因也是因為一些之前的投資者看到了不動產(chǎn)登記速度在加快，他會認為房產(chǎn)稅的推進速度會逐漸的實現(xiàn)加速的可能性，所以對于一些擁有大戶型，多套的投資者來說，就需要在現(xiàn)在做一些資產(chǎn)的這種轉換，或者說把之前一些相對位置比較差的大戶型賣出去，所以現(xiàn)在看到了市場上的確是房源的供應在增加。
馬光遠：目前的條例還叫粗糙 細節(jié)方面還應加強
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
第一個，我們看到這個條例本身是很粗的，對于很多的細節(jié)性問題并沒有設計，所以如果現(xiàn)在是征求意見稿，讓我提意見的話，我覺得在細節(jié)方面還應該加強，包括什么叫利害關系人，我覺得必須界定清楚;第二個，查這個信息怎么樣進行使用，使用到什么樣的程度也應該搞清楚。也就是說，今天我們?yōu)榱思涌焖某雠_，把它粗化，那么下一步我們在整個實施細則層面，我們有些無法回避的問題必須回避，所以現(xiàn)在出臺以后關鍵是實施。也就是說現(xiàn)在叫條例出來，緊接著才進行統(tǒng)一登記，統(tǒng)一登記跟以前的這些權屬怎么樣進行銜接，這是一個很大的問題，所以我覺得要理解難度，同時要加快推進。
劉戈：不動產(chǎn)登記制度的推出有利于制定合理的政策
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
因為原來雖然各個部門都有他們的登記制度，但是由于這些制度不統(tǒng)一。在這樣一個情況下，無論你是房產(chǎn)稅，還是說出臺一些宏觀的調控政策，腦子里頭都是糊涂的。為什么我們要搞人口普查?就是把人口普查清楚了以后，我們才能夠進行整個戶籍制度改革，社會保障制度的建設。
不動產(chǎn)登記的落地，七年的時間才走到現(xiàn)在，但總體上來說七年，《物權法》定出來，真正的將它進入到實際操作渠道也就一年多的時間。在這一年多的時間里，首先要確定干這件事，同時誰來干這件事情，然后又確定什么時候，它是一個時間節(jié)點，那么這個條例出臺比原來定的晚了一個月。雖然在這個過程當中，會有各個部門之間由于他們原來的統(tǒng)計方式不一樣，口徑不一樣，權益不一樣，會有一些摩擦，也需要互相之間進行妥協(xié)，但是畢竟它是在一步一步的推進，雖然可能比原來的計劃有延遲，但是這個延遲也不算太長。隨著這個事情越來越清晰，后面的阻力應該越來越小，因為前期主要是在誰來干這件事上，相對而言的討論和博弈的時間要長一些，到真正進入技術性環(huán)節(jié)的時候，事情會相對簡單。
正是因為我們要建立這樣一個制度，建立起來以后就能統(tǒng)一的分析。現(xiàn)在我們從住建部門一家統(tǒng)計上來的數(shù)字能看到，它的存量已經(jīng)遠遠超出了整個城市按以往這些年增長的速度，所以這種供大于求，產(chǎn)能過剩的態(tài)勢已經(jīng)非常的明顯。
馬光遠：把家底摸清楚以后 大家會發(fā)現(xiàn)房子不是太少而是太多
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
第一，我們整個房地產(chǎn)為什么害怕這個登記條例?因為這個登記條例一出來，最后把家底摸清楚以后，大家會發(fā)現(xiàn)中國不是房子太少，而是房子太多。所以我個人認為，目前為止，總量來講，官方的數(shù)據(jù)，加上沒有統(tǒng)計的小產(chǎn)權房，加上一些無法統(tǒng)計的福利分房等等一系列的房子加起來，我們人均居住面積應該超過40平的，80%以上的城市存量已經(jīng)過剩，就是剩下20%，未來人口流入等等可能能消化目前的。
第二，講增量，我個人算了一下，這五年全部的需求，第一套住房需求，改善性的需求，房子沒法住了重新修的需求，城鎮(zhèn)化的需求，所有的需求都加上，最多6000萬套，也就是增量還會長出4000萬套。所以我們未來的房地產(chǎn)政策一定要意識到基本面已經(jīng)發(fā)生變化的事實，從總量來講房子基本夠了，那么個別城市結構上可能短缺，大量的城市已經(jīng)過剩，在這種情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)怎么辦?房地產(chǎn)的未來怎么辦?我們一定要考慮清楚，一定要未雨綢繆。
馬光遠：未來三到五年 大量城市再依靠房地產(chǎn)會走不下去
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
大量的城市會走向過剩，當然房地產(chǎn)市場跟別的不一樣，比如說制造業(yè)，你制造一個電視，北京缺的話，你可以拿到北京來，但是房子，比如說北京缺房子，你不能把天津的房子拿過來，所以我們總在講第一個是總量過剩跟結構性短缺同時存在，這是未來三到五年，中國房地產(chǎn)市場的一個基本面的基本事實，但是大量的城市再依靠房地產(chǎn)已經(jīng)走不下去了。
