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    1. 葉檀:不動產登記成熟時便是房產稅開征日
      2014-08-18    作者:葉檀    來源:每日經濟新聞
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        不動產登記不一定是推出房產稅的響亮雷聲,卻能夠讓中國房地產市場的非投資需求水落石出,讓市場現出真身。

        8月15日,《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》發布。征求意見稿要求建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺,各級登記機構信息納入統一基礎平臺,實現信息實時共享;并要求不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產登記信息保密。

        不動產登記全面推開勢在必行,根據不動產登記數據,未來中國最大的不動產登記法律權屬明確,合法物權得到保障,同時,企業、個人物業可以進入金融領域盤活資產。

        目前房地產市場預期下行,與反腐有一定關聯,有些人寧可握有境外股權、債權,也不愿擁有境內的房地產,大量拋售套現加劇了市場的不平衡。東部某省人民檢察院反貪污賄賂局的一位領導對《華夏時報》表示:“現在處理有關政府官員、企事業單位領導的腐敗案件,一旦有查處對象,先查個人房產和財產,個人及親屬名下的住宅套數、面積、戶型、來源、來源的合法性都將徹查,執行力度大大加強。”不動產難以搬動、難以套現,種種劣勢盡現于此。這不是停止反腐的理由,如果反腐導致市場下行,說明此前市場過于畸形。

        不動產登記提升了房產稅預期,對房地產市場影響卻并不明朗。不動產登記成熟后,房產稅必定會推出,從理論上說,越是投資性房產、非自住性房產,房產稅越高。

        以美國為例,紐約、舊金山等地豪宅房產稅較高,而那些旅游勝地的房產房產稅更高,能在旅游景區買得起第二套房、支付得起高額費用的人,都是美國的巨富階層,這樣的人理應為地方公共教育、醫療多作貢獻。中國要擺脫土地財政,未來的道路與此相似,這就意味著踮起腳尖能夠買得起旅游地產的人,會選擇觀望,這對于高端投資性的旅游地產是一大打擊。

        今年3月,國土資源部部長姜大明表示,要用4年左右時間,運行統一的不動產登記信息管理基礎平臺,實現不動產審批、交易和登記信息實時互通共享以及依法查詢,形成不動產統一登記體系。這并不意味著房價在4年內會平穩,反而意味著房價在4年內會震蕩不已,購房者手上捏著錢,心里在打鼓。在預期偏向負面時,通常的選擇是,剛性需求的人會等待性價比最好的房子出現,投資客會選擇繞道而行,等到水落石出之后再定奪。

        政府依然握有預期決定權,房地產市場是大幅下挫,還是平穩落地,降落傘在政府手中。政府可以明確征稅門檻,首套房不征房產稅,或者第二套房不征房產稅,在旅游地居住養老的老人,不必繳納房產稅。

        中等收入人群中財富的大部分以房產形式存在,一旦房地產成為負資產,中國中等收入人群可能在一夜之間被消滅。根據西南財經大學經濟與管理研究院院長甘犁在“2014中國財富管理高峰論壇”的表述,“中國家庭資產的分布非常的不均,最高資產10個百分點的中國家庭擁有63.9%的資產”,這部分家庭應該以稅收的方式對社會做更大的貢獻。未來,這部分家庭繳納的稅收最多。

        中國家庭資產增長,中等收入人群增長,房子增長速度超過了其他資產,中等資產家庭房產貢獻非常大。從2011到2013年,中國家庭資產增加19.6%(未經CPI調整),其中,房產增加了26.8%,房產是資產增長的核心。資產排在30%和70%之間的中等資產家庭,由于房地產因素,資產升值。有數據顯示,房產在總資產當中比例的排序最高的是北京,北京市民當中總資產83.8%是房子,這是極高極高的資產比例,而上海是76.5%。如果向這部分中等收入人群征收重稅,毫無疑問,中國的中等收入人群將遭受巨大打擊。

        未來征稅門檻明確,居民手中的不動產可以作為抵押物,修改相關法律條款,三農貸款難、小微企業貸款難等現象會有一定緩解。

        成也房地產,敗也房地產,房地產征稅改革必須伴隨中國中等收入人群的崛起,必須使中國財富分配等更加合理,使民間投資更加活躍,而不是相反。

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