“2014年樓市最大的特點(diǎn)是什么?房?jī)r(jià)下挫，放松限購(gòu)。昨天，繼南方多地相繼取消或局部調(diào)整限購(gòu)政策，位于我國(guó)最北的省會(huì)城市哈爾濱也宣布全面取消限購(gòu)，本市戶籍與非本市戶籍在哈爾濱購(gòu)房將不再有套數(shù)限制。至此，46個(gè)實(shí)施限購(gòu)政策的城市中，已經(jīng)有37個(gè)城市在各種層面放松限購(gòu)。面對(duì)全國(guó)樓市庫(kù)存不斷升溫，各地樓市飄搖，用行政手段限制樓市活力的方式面臨著巨大壓力，退出限購(gòu)似乎是大勢(shì)所趨。作為限購(gòu)執(zhí)行最為嚴(yán)格的城市之一，北京會(huì)不會(huì)放開(kāi)限購(gòu)?”
住宅限購(gòu)?fù)顺龀背霈F(xiàn)
6月26日，內(nèi)蒙古呼和浩特宣布，調(diào)整限購(gòu)政策，這也是國(guó)內(nèi)自從執(zhí)行限購(gòu)政策以后第一個(gè)地方政府明確表態(tài)取消限購(gòu)的城市。隨后，多個(gè)限購(gòu)城市的住建部門(mén)前往呼和浩特“取經(jīng)”。面對(duì)2014年風(fēng)雨飄搖的樓市，地方政府坐不住了。
此后的情景大家頗為熟悉，如同《冰河世紀(jì)》里面的經(jīng)典橋段，當(dāng)小松鼠費(fèi)盡九牛二虎之力把橡果從冰壁上拔出，巨大的裂痕迅速蔓延開(kāi)來(lái)……不久，洪水從這里涌出——呼和浩特率先捅破了這層窗戶紙，其他城市蜂擁而上。
昨天，位于我國(guó)最北的省會(huì)城市哈爾濱宣布執(zhí)行了三年零五個(gè)多月的限購(gòu)政策就此“壽終正寢”——自16日起全面取消限購(gòu)，在哈爾濱購(gòu)買(mǎi)商品房(含二手住房)辦理網(wǎng)簽備案和房屋權(quán)屬登記時(shí)，無(wú)須提供住房情況證明。
截至昨天，已經(jīng)有37個(gè)城市在限購(gòu)方面有不同程度的松動(dòng)。而在這一輪行政限購(gòu)中，全國(guó)總共也只有46個(gè)城市明確宣布了限購(gòu)。不僅如此，為了給樓市打氣，一些地方甚至出臺(tái)刺激政策，鼓勵(lì)買(mǎi)房。以四川為例，當(dāng)?shù)厥∝?cái)政廳決定，從2014年7月1日至2014年12月31日期間，對(duì)金融機(jī)構(gòu)支持首次購(gòu)房貸款，且貸款利率不超過(guò)基準(zhǔn)利率的，給予貸款金額3%的財(cái)政補(bǔ)助。這種補(bǔ)貼尺度之大極為罕見(jiàn)，此后武漢、紹興、包頭等相繼跟進(jìn)。
多位業(yè)內(nèi)人士大膽預(yù)計(jì)，今年42個(gè)城市將全部調(diào)整限購(gòu)政策，言下之意，只有北京、上海、廣州、深圳這4個(gè)城市可能會(huì)繼續(xù)堅(jiān)守。
樓市到底有多危急?
習(xí)慣了北京、上海樓市“長(zhǎng)紅”的人們可能無(wú)法想象，三四線城市樓市的艱難。當(dāng)然，對(duì)此，目前并無(wú)一份官方的樓市評(píng)估報(bào)告，但一些細(xì)節(jié)能夠透視全國(guó)樓市冷暖。
原本為各地開(kāi)發(fā)商輸血的信托項(xiàng)目目前正在全線排查，基金公司子公司大多嚴(yán)禁接收三四線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目。呼和浩特、鄂爾多斯等地出現(xiàn)批量無(wú)人亮燈的小區(qū)。新建房屋的需求者如同沙漠中的小溪，突然就在拐彎處消失得無(wú)影無(wú)蹤。
社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心日前在京發(fā)布2014年《中國(guó)住房發(fā)展(中期)報(bào)告》稱，現(xiàn)在房?jī)r(jià)較高、前期開(kāi)發(fā)量過(guò)大，但整體樓市不會(huì)崩盤(pán)。這可能是較為中立的判斷。
今年5月，有輿論透露，住建部相關(guān)人士表態(tài)，除北上廣深之外，其他城市的限購(gòu)政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫(kù)存過(guò)大的地方。但不會(huì)明確發(fā)文。近期北上廣深也有市場(chǎng)劇烈調(diào)整，部里正在觀察研究，但依然不會(huì)發(fā)文表示限購(gòu)?fù)顺觥．?dāng)時(shí)還有輿論批評(píng)這一信息是混淆調(diào)控成果，現(xiàn)在結(jié)果證明，樓市放松限購(gòu)幾乎完全參照了以上幾句話來(lái)進(jìn)行——從6月26日第一個(gè)城市表態(tài)放松限購(gòu)，只用了不到一個(gè)半月，37個(gè)城市全線倒戈。
后限購(gòu)時(shí)代樓市大漲?
在取消限購(gòu)最頻繁的7月，研究機(jī)構(gòu)跟蹤了天津、成都、杭州、長(zhǎng)春、蘇州、武漢、南昌、廈門(mén)、濟(jì)南、福州、無(wú)錫、寧波及南寧的樓市，希望了解放松限購(gòu)是否能夠挽救樓市頹勢(shì)。調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)，只有極個(gè)別城市成交量出現(xiàn)了明顯反彈。
調(diào)研城市中，僅杭州蕭山、濟(jì)南及成都，表現(xiàn)為取消限購(gòu)后日均成交量較之前飆升3倍。這種飆升也可能是之前簽了合同，但因?yàn)橄拶?gòu)一直沒(méi)有網(wǎng)簽的，屬于積壓交易造成。更多取消選購(gòu)的城市，放松限購(gòu)效果甚微——包括長(zhǎng)春、武漢、寧波及南寧等4城市，特征為取消限購(gòu)后日均成交量較之前有5%左右的小幅提升。還有一部分城市限購(gòu)取消后甚至基本沒(méi)影響——有6個(gè)城市取消限購(gòu)后成交量毫無(wú)上漲動(dòng)力，仍每況愈下。
蘇州一個(gè)開(kāi)發(fā)商老板向北青報(bào)記者表示，大多數(shù)人都是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，而且現(xiàn)在樓市和幾年前面臨的環(huán)境已經(jīng)完全不一樣了，屬于明顯的供過(guò)于求。“大部分松綁限購(gòu)城市的特點(diǎn)都是人口漲幅放緩，庫(kù)存壓力山大，這種情況下，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，越是限購(gòu)的城市，反而越是值得買(mǎi)的城市，越是松綁限購(gòu)的城市越要謹(jǐn)慎購(gòu)房。”一位在沈陽(yáng)經(jīng)營(yíng)多年的房地產(chǎn)中介張怡透露，像沈陽(yáng)這類城市，目前的庫(kù)存量去化速度超過(guò)20個(gè)月，而且沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)本身發(fā)展放緩，人口的流入增量放緩，都導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求基數(shù)放緩上漲——通俗而言，就是買(mǎi)房人需求在減少。
北京樓市觀望氣息濃
再把目光調(diào)回北京樓市。亞豪機(jī)構(gòu)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月北京樓市成交商品房6200套，創(chuàng)下2011年以來(lái)的同期新低。如果扣除兩個(gè)自住房項(xiàng)目金隅匯星苑、首創(chuàng)悅都匯分別簽約的1520套和166套，7月北京商品房住宅僅成交4514套，環(huán)比6月下降了15.5%，創(chuàng)下2007年有網(wǎng)簽記錄以來(lái)的最低值。
樓市的觀望情緒并非只體現(xiàn)在商品房上。在政府支持的自住型商品房上，原本擠破腦袋參加搖號(hào)的人也出現(xiàn)了動(dòng)搖。北京最便宜的自住型商品房當(dāng)代采育滿庭春MOMA，可以提供自住房1482套。第一次搖號(hào)按照房源數(shù)6倍數(shù)量搖出了選房人群，結(jié)果第一輪選房之后還剩下700余套房子。開(kāi)發(fā)商只能再次組織搖號(hào)。這從側(cè)面反映了北京樓市的溫度，面對(duì)售價(jià)比商品房便宜30%的自住房，依然有大量人群選擇觀望。
而在土地市場(chǎng)，最近也罕見(jiàn)地出現(xiàn)了流拍現(xiàn)象。7月29日，此前幾年備受市場(chǎng)追捧的朝陽(yáng)孫河組團(tuán)，其BCDE地塊和K地塊雙雙流拍，這也是繼2011年4月順義仁和鎮(zhèn)梅溝營(yíng)村兩宅地流標(biāo)后，三年來(lái)北京首次出現(xiàn)土地流拍。僅過(guò)了兩個(gè)星期，8月14日，房山區(qū)長(zhǎng)溝鎮(zhèn)FS12-0001-0026等地塊由于現(xiàn)場(chǎng)無(wú)房企報(bào)價(jià)，最終難逃流拍命運(yùn)。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，從最近公布的房地產(chǎn)運(yùn)行數(shù)據(jù)看，多項(xiàng)指標(biāo)表明房地產(chǎn)仍然處于下行趨勢(shì)，房企投資熱情不高，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間房企將更趨于謹(jǐn)慎。
北京該不該放開(kāi)限購(gòu)?
如此背景下，北京的限購(gòu)政策該不該放松?
先來(lái)看看購(gòu)房人群的想法。姜女士2008年畢業(yè)于北京工業(yè)大學(xué)，之后在新浪上班，所有的社保和所得稅都很完備。2010年，她因?yàn)閾Q工作，中間社保中斷兩個(gè)月，但當(dāng)時(shí)并無(wú)限購(gòu)一說(shuō)。在此后北京實(shí)施嚴(yán)格限購(gòu)后，像姜女士這樣的人被擋在了購(gòu)房資格之外。“如果5年是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，那連續(xù)這一限定并不合理。工作變動(dòng)，社保中斷，這些并非都是個(gè)人能夠控制的。這種要求，顯然缺乏人情味!”在姜女士看來(lái)，這一限購(gòu)明顯可以優(yōu)化，“比如說(shuō)調(diào)整為累計(jì)5年或者6年，這樣既符合限購(gòu)精神，又有實(shí)操價(jià)值。”
那么開(kāi)發(fā)商是如何想的?不妨再回頭看：一年之前，全國(guó)各類型開(kāi)發(fā)商都擠到北京拿地，地價(jià)越舉越高，讓任志強(qiáng)這類立足北京的開(kāi)發(fā)商因?yàn)槟貌坏降仡l頻罵街。這種日子還沒(méi)過(guò)多久，北京的土地市場(chǎng)也開(kāi)始降溫了。“有些地塊地理位置遠(yuǎn)，價(jià)格又漲得太多，實(shí)在擔(dān)心拿地之后被套住。”一位參加拍地的開(kāi)發(fā)商代表告訴北青報(bào)記者，開(kāi)發(fā)商群體肯定希望北京調(diào)整限購(gòu)政策。
再看業(yè)內(nèi)人士。對(duì)于現(xiàn)行的一些限購(gòu)政策，在調(diào)查中，包括北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人等在內(nèi)業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為存在優(yōu)化的空間，其中一條就是連續(xù)的社保證明。按照北京的限購(gòu)規(guī)定，非京籍人士需要有連續(xù)的5年社保證明或者納稅證明才能有購(gòu)房資格。如果說(shuō)5年是經(jīng)過(guò)測(cè)算得出的結(jié)論，那所謂連續(xù)這一概念就有“懶政”的嫌疑。
北京會(huì)不會(huì)優(yōu)化限購(gòu)?
目前來(lái)看，正如多位業(yè)內(nèi)人士分析的那樣，在所有46個(gè)限購(gòu)城市中，繼續(xù)選擇堅(jiān)守限購(gòu)的城市可能只會(huì)剩下北京、上海、廣州、深圳。
深圳幾天之前曾明確表態(tài)嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)。但不少了解其中緣由的調(diào)侃深圳限購(gòu)政策，“窗戶開(kāi)得和門(mén)一樣大的時(shí)候，門(mén)開(kāi)不開(kāi)就不重要了。”言外之意，就是深圳在執(zhí)行限購(gòu)政策的時(shí)候?qū)嶋H上“窗戶”越來(lái)越大——實(shí)際上，深圳是北上廣深4個(gè)城市中，落戶難度最小的一個(gè)城市，基本只要本科畢業(yè)就可以正常落戶，與北京、上海相比非常寬松。而且根據(jù)深圳的人口擴(kuò)展計(jì)劃，深圳要大力增加戶籍人口，從2011年年底到2015年，深圳的戶籍人口要259萬(wàn)增加至400萬(wàn)人，增幅超過(guò)五成。深圳的限購(gòu)政策在松綁的戶籍政策下，可以說(shuō)影響非常小，深圳有大量的新增戶籍人口可以購(gòu)買(mǎi)2套房。
“不過(guò)北京的限購(gòu)并不是完全針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，考慮到北京城市的承受能力，目前北京也不具備完全放松限購(gòu)的條件。”中原集團(tuán)首席營(yíng)運(yùn)官李文杰告訴北青報(bào)記者。但他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，北京具備優(yōu)化、調(diào)整限購(gòu)的條件。
“一個(gè)城市的住房需求本來(lái)就是立體的、多層次的，應(yīng)該對(duì)不同層次的住房需求進(jìn)行引導(dǎo)。”李文杰介紹，北京提出了“低端有保障、中端有支撐、高端有市場(chǎng)”的住房政策目標(biāo)，在低端保障方面主要依靠大量修建公租房來(lái)滿足需求，中端支撐則引入了自住型商品房，而高端需求則主要由市場(chǎng)來(lái)調(diào)控，李文杰也認(rèn)為在高端市場(chǎng)有存在限購(gòu)優(yōu)化的空間。
“一方面，高端住房需求本身體量不大，對(duì)這一層次進(jìn)行一些放松不會(huì)影響大局。但是此前有傳聞取消140平方米以上的限購(gòu)，我認(rèn)為暫時(shí)還不具備條件，因?yàn)閮r(jià)格會(huì)進(jìn)行傳導(dǎo)，大面積放開(kāi)后價(jià)格上漲，自然會(huì)傳遞至90平方米以下的房子。”在李文杰看來(lái)，比較好的方式是通過(guò)調(diào)動(dòng)存量，增加供應(yīng)。
“在限購(gòu)之前，全國(guó)各地的人購(gòu)買(mǎi)北京的房子，他們中不少在北京有三四套。如果長(zhǎng)時(shí)間限購(gòu)，既不能買(mǎi)，又不舍得賣，這就會(huì)造成空置現(xiàn)象。能否對(duì)這些有多套房的人，實(shí)施在一定時(shí)間內(nèi)，賣兩套可以買(mǎi)一套，這樣就能把房子置換出來(lái)，增加樓市供應(yīng)，盤(pán)活存量。”李文杰告訴記者。
在李文杰看來(lái)，在北京不具備完全放開(kāi)限購(gòu)的背景下，經(jīng)過(guò)嚴(yán)密論證適當(dāng)調(diào)整限購(gòu)政策，既能夠照顧到改善型住房需求，讓一些高收入人群購(gòu)買(mǎi)大面積房產(chǎn)，又能夠增加供應(yīng)滿足不少人首次置業(yè)的需求，讓城市的住房結(jié)構(gòu)更為合理。
