近來，呼和浩特、濟(jì)南、南昌、武漢、蘇州等多個(gè)城市傳出對限購政策進(jìn)行調(diào)整的消息，限購松綁的政策效應(yīng)開始擴(kuò)散。
   
    但越來越多的人發(fā)現(xiàn)，局部地區(qū)的政策性松綁，對購房潛力的釋放作用有限。在限貸政策依然嚴(yán)厲的背景下，貸款利率高企依然會讓購房者望而止步。

    觀望情緒加劇，松綁效果有限

    今年以來，多地政府希望通過放松限購政策刺激樓市。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，在４６個(gè)限購城市中已有１０余個(gè)調(diào)整了限購政策，未來松綁限購的城市可能會越來越多，口徑也會越來越寬。

    專家認(rèn)為，在樓市低迷時(shí)期取消限購，會給市場發(fā)出救市的心理暗示，反而影響買賣雙方的市場信心，在買漲不買跌的心理作用下，市場成交可能更趨低迷。

    湖北房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會常務(wù)理事李國政說，購房者每天從網(wǎng)上看到總有城市加入到“取消限購”隊(duì)伍中來，會改變他們的購房預(yù)期，同時(shí)，也會改變開發(fā)商的市場預(yù)期，這種情況下可能市場成交會更加艱難。

    搜房網(wǎng)高級分析師亞麻認(rèn)為，今年以來，武漢樓市進(jìn)入調(diào)整期，房價(jià)漲幅逐漸縮窄甚至下跌。盡管限購放松會釋放部分購房需求，但是這部分需求能不能消化巨大的庫存量是個(gè)疑問。

    武漢萬潤地產(chǎn)策劃經(jīng)理胡帆表示，放松限購，對于該公司項(xiàng)目還是有所利好，外地客戶可以無限制購買。但是對于整個(gè)武漢樓市來說，可能利好的影響不會太大，銷售業(yè)績不會大幅上漲，而只會有一定的上浮。

    從數(shù)據(jù)上看，南寧市取消限購后仍然繼續(xù)了此前的房價(jià)下跌趨勢。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，南寧４月新建住宅平均價(jià)格為８０６５元／平方米，５月為７８９２元／平方米，６月為７８２８元／平方米，連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)下跌。而更早前傳出松綁限購的沈陽，樓市幾個(gè)月來也未見明顯回暖。

    信貸政策未松，購房者空間小

    信貸政策也是影響樓市走向的重要因素。今年以來，銀行對于房地產(chǎn)的信貸政策持續(xù)偏緊。專家認(rèn)為，房貸是否松動、信貸支持是否加大，將是撬動樓市回暖的關(guān)鍵政策。

    能不能少交首付款，低成本貸到款，一定程度上決定了購買力是否出手。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，如果房貸與信貸政策不放松，放松限購政策根本無法改變樓市大局。

    “限購調(diào)整不是限貸調(diào)整。這是兩個(gè)概念不能混淆。”謝逸楓表示，目前來看，大多數(shù)主要城市都實(shí)行差異化的信貸政策，二套房首付六七成，三套房沒有貸款支持。但在限購調(diào)整的同時(shí)，各地并未放松差別化信貸政策的力度。

    同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從整個(gè)市場背景來看，多個(gè)城市嘗試“限購”松綁的背后，是２０１４年年初銀行信貸緊縮，樓市基本面供大于求，市場表現(xiàn)依然低迷。

    有關(guān)人士分析，目前來看，銀行下調(diào)房貸利率動力明顯不足，房貸的存貸差較小，對銀行不具誘惑力，而做房貸還意味著銀行要為未來樓市可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)埋單。

    局部性政策松綁，購買力釋放有限

    中國指數(shù)研究院發(fā)布研究報(bào)告顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有近２０個(gè)城市采取或直接放松限購條件、或放寬落戶條件、或采取調(diào)整限購區(qū)域等方式促進(jìn)樓市走量。

    杭州、天津、鄭州等城市通過放寬落戶等方式，直接或間接地“寬松”購房條件。武漢規(guī)定，對于本科及以上學(xué)歷人士，在武漢市購買住房只需提供近一年內(nèi)的納稅和社保繳納的證明材料。

    億房研究中心研究員鄭軍華表示，放寬本科生人士購房門檻主要目的是為了吸引人才，雖然對樓市有一定的利好，但整體影響并不大，因?yàn)榇蠖鄶?shù)外地購房者并不符合這一政策條件，而符合這一條件的大學(xué)畢業(yè)生也因經(jīng)濟(jì)等原因，不能提前購房入戶。

    武漢規(guī)定，１４０平方米以上的住房，包括新建商品房和二手房，不再納入限購范圍。蘇州也將９０平方米以上的住房全面放開限購。有專家表示，目前只放開買“大房子”，對普通剛需族而言尚難受益，而通過幾年的限購政策，樓市投資者也很少，大房子的購買力有限。

    此外，對限購區(qū)域的調(diào)整也是一種放松手段，天津、杭州、廣州等地都采取了此種方式。李國政分析稱，這些政策有利于吸引外來投資，促進(jìn)不同區(qū)域的均衡發(fā)展，但遠(yuǎn)城區(qū)一直并非樓市活躍區(qū)域，購買力有限，大量庫存房待售，放松政策并不能帶來購買群體。

    張大偉認(rèn)為，目前限購在影響房地產(chǎn)市場的因素中，所占比例不到１０％。未來除一線城市外，其他城市均有可能逐漸取消樓市限購，預(yù)計(jì)今年將有超過３０個(gè)城市取消限購，但如果限購政策未全面解禁，一線城市未放開調(diào)控，當(dāng)前樓市局勢并不能根本改變。