繼央行5月“喊話”力保首套房貸后,銀監會也于6月表態“大力支持首套房貸”,迄今已經時隔兩月,記者7月走訪深圳各家銀行發現,盡管相比前段時間,放貸速度加快了,但購房者最期待的優惠房貸利率仍然不見蹤影。
有網民質疑,銀行已經成了最賺錢的行業,為何就不能在提速放貸的基礎上,響應政府號召,再向社會更多一點讓利?
主管部門“耳提面命”,房貸利率調整不見真功夫
深圳市民程女士(化名)日前在位于深圳龍崗區的“金地明峰”買了一套總價約160萬的89平方米的精裝房。交了首付款48萬元后,剩下的112萬元都要靠銀行貸款。幾經對比,程女士最終選擇了建設銀行,但是該行給的貸款利率為基準上浮5%。程女士說,“眼睜睜地看著貸款利率從7折到8.5折,到基準,又到現在的上浮5%,每個月還款要比基準利率多244元。”
5月12日,央行召集商業銀行開座談會,強調要合理確定首套房貸利率水平,及時審批和發放,這被業界解讀為勸告式的“窗口指導”,說明首套房貸款難、審批長、利率高的現象引起了央行的注意;銀監會副主席王兆星也于6月6日公開表示,銀監會將繼續執行差別化住房貸款政策,大力支持個人首套住房需求。
監管層喊話后,多地房貸放款速度明顯提升。然而,多數購房者并沒能等來貸款利率下調的福音。“從去年12月開始到現在就一直沒有房貸利率優惠,一般是上浮5%-10%,多長時間放款就不好說了,要視客戶的信譽及貸款額度等具體情況而定,現在硬性條件卡的很嚴格,審批一般要15到30天,放款1個月。”深圳家家順羅湖東門店售房中介李女士說。
農行深圳南海支行工作人員表示,目前首套房貸款利率上浮5個點,審批時間大概兩周,放款時間則“不好說”。深圳建行和工行方面也異口同聲地表達了差別化住房貸款“一如既往”的態度,這兩家銀行的首套房利率同樣上浮了5%到10%之間。
金融搜索平臺“融360”發布的深圳銀行首套房貸利率最新報告顯示,截至7月9日,深圳銀行首套房貸的緊縮狀態持續,25家銀行有17家銀行利率上浮,其中華夏銀行上浮30%,廣發銀行上浮20%;杭州銀行、平安銀行、東莞銀行、花旗銀行4家銀行停貸;能維持基準利率的僅匯豐銀行、渣打銀行、交通銀行和招商銀行,其中,交通銀行執行基準利率,前提是信用記錄無瑕疵,收入證明與銀行流水相符且為月供兩倍;招商銀行只做公積金組合貸和純公積金貸款;匯豐銀行利率最低為9.4折,但須貸款160萬以上;享受渣打銀行基準利率的前提是存款或理財10萬以上。
“窗口指導”不敵商業邏輯 房貸政策落實“中梗阻”
對于監管層兩次“喊話”,銀行首套房貸款利率仍難以回歸基準的原因,工行深圳分行、建行深圳分行等銀行給記者的書面回復中都沒有明確答案,只說“嚴格實行差別化個人住房信貸政策”。
深圳銀監局統計信息處處長范樂宇說,近年來,隨著利率市場化的推進,銀行負債成本上升,作為一個經營主體,商業銀行也要實現財務可持續和盈利目標,放貸利率要多方面慎重衡量。
在長城證券銀行分析師黃飚看來,受互聯網沖擊等影響,銀行存款流失嚴重,銀行發行理財產品吸收資金的成本都在5%左右,負債期限也大多在一年以內,另一方面,5年期以上房貸基準利率在6.55%,利率存貸比差距較小,存貸期限嚴重錯配,因此,假如沒有強制要求,銀行在房貸方面執行更積極政策缺乏動力。
“融360”報告分析認為,依照商業邏輯,貨幣信貸大舉進入房地產領域基本無望。銀行做房貸業務需要投入較高的人工、時間和資金成本,但收益微薄,能否確保首套房貸款利率回歸基準,取決于銀行貸款的安全性、流動性和盈利性,從目前房地產市場低迷和房價下行形勢看,未來房貸寬松的可能性不大,連基準利率的維持都很難保證。
“銀行也擔憂未來樓市發展前景不明的風險,如果放款出去,萬一樓市價格下滑,買到高點的人‘棄房’,風險很可能會轉嫁給銀行。”一名股份制銀行工作人員告訴記者。
銀行賺得“盆滿缽滿” 讓利于民為何遲遲不見?
深圳銀監局的統計數據顯示,截至2014年4月末,深圳市個人住房貸款余額5074.75億元。根據中國人民銀行深圳市中心支行的統計,截至2013年末,深圳銀行業的個人住房貸款余額達到4846.6億元。這意味著,今年前4個月深圳個人房貸余額共增加228.15億元,平均每月增加約57.04億元。而在央行“喊話”后的5月,深圳個人房貸余額比4月僅增加37.82億元。
對此,范樂宇受訪時稱,去年樓市火爆,成交量放大,房貸余額新增量必然很大,今年房地產行業成交量有所下降,所以不能直接和去年高成交時的數據相比,發放貸款的金額與貸款需求有關。當然,貸款跟不上的話,也會延遲購房需求。
業內人士認為,房貸趨緊與房地產行業景氣具有一定的雙關性,只要信貸稍微松動,就能對住房需求起到很大撬動作用。在當前樓市敏感期,銀行銀根收緊會減緩和壓縮購房動機,增添房地產市場的不穩定因素,不利于其健康發展。
對于個人購房者,范樂宇建議,并非所有銀行的首套房貸款利率都上浮較多,購房者可以通過詢價和比較,選擇貸款利率相對較低的銀行;購房者還可以選擇公積金組合貸款。“用公積金組合貸款,即便商業銀行貸款利率有所上浮,但綜合算下來,綜合貸款利率還是會有一定折扣。”
然而,深圳公積金貸款從去年才開始啟動,金額、機制等方面不像其他城市那么成熟和有優勢,公積金組合貸的影響面并不大,首套房貸利率上浮增加的購房成本仍是不少買房者的“心中之痛”。
硬幣的另一面,是中國銀行業超卓的賺錢能力。銀監會數據顯示,2011年以來,中國銀行業連續三年凈利潤超過1萬億人民幣。英國《銀行家》雜志調查數據顯示,中國銀行業去年的利潤占全球比重超三成。
網友“大魚吃小魚”說,銀行賺錢的時候沒想著讓利給老百姓,利差收緊了就轉嫁給老百姓,感覺老百姓處于資金鏈的最底端,總是被坑的那方。還有網友表示,國內上世界財富榜的基本都是金融壟斷企業,尤其是國有幾大行,無非是得益于政策和壟斷優勢,真不知是可喜還是可悲。
深圳市社科院研究員吳奕新說,銀行業利潤率目前仍然處于相對高企的狀況,一方面銀行上市時獲取了大量財政注資,并剝離了大量不良資產,且靠著其金融壟斷地位產生巨大利潤,另一方面卻沒有承擔起與之相應的社會責任,“好處占盡、責任淡薄”的怪現象值得反思。