呼和浩特、鄭州、南昌、濟南、南寧……多個城市相繼表示對限購政策進行調整。記者在深入采訪過程中了解到，相當一部分業內人士對“松綁限購”刺激樓市非常謹慎，更有一部分房地產金融專家擔心，松綁限購不是“救命稻草”，反而很可能成為壓垮樓市的最后一根稻草。
松綁限購凸顯樓市焦慮
桂林理工大學區域經濟學博士后曾鵬認為，松綁限購充分暴露了當前我國各地樓市的“焦慮”，包括地方政府對土地財政稅收的焦慮，開發商對維持高利潤的焦慮。從全國范圍來看，開發商“金山銀山不如土地山”的幸福日子一去不復還。
國家統計局7月16日發布的數據顯示，上半年全國商品房銷售面積達48365萬平方米，同比下降6.0%。全國商品房銷售額為31133億元，同比下降6.7%。中國指數研究院發布的數據顯示，截至6月末，14個重點城市的庫存環比增長2.78%，處于今年以來最高水平，多地庫存接近2010年以來的最高水平。
土地成交面積的下降對地方財政稅收產生立竿見影的影響，以濟南市為例，1-5月份，全市稅收收入增長11.5%，未達到年初計劃增速12%的目標。主要原因是主體四稅合計完成123.03億元，僅增長8.04%，其中，總量占營業稅近1/3的房地產業營業稅完成19億元，同比下降2.85%。
濟南市財政局分析認為，在更高的基數之下，房地產業稅收增收舉步維艱。由于稅收收入增幅不高，未能達到計劃增幅，地方可用財力受到影響。與此同時，全市各項民生支出、法定支出、重點支出等必保的項目都需要持續加大投入，財政收支的矛盾日趨突出，財政收支任務壓力巨大。
松綁限購多渠道出爐
一方面是中央調控房地產的“禁令”仍未廢除，另一方面則是地方政府迫于財政稅收增幅壓力而設法變通。
珠三角高檔住宅協會副秘書長張斌表示，出臺政策的城市往往喜歡打“擦邊球”，如南寧市以北部灣經濟區“同城化”為名，由房管局下文明確允許非南寧市戶籍的居民進入南寧市購房；南昌市房產中介商則透露，其消息來源的渠道是南昌市房產協會通知，允許有條件放開房地產限購。
深圳惠城商業地產公司總經理林玉明認為，目前出臺松綁限購措施的城市，大部分都是銷售不暢的城市，如中原地產統計，今年1-5月，呼和浩特新建商品房成交套數為3780套，而目前可售庫存高達約12萬套。按照目前的去庫存速度，需要10年之久。
廣西師范學院公共傳媒專家方邦超分析認為，各地之所以出臺“限購松綁令”，核心原因在于地方對土地財政的過度依賴，在沒有房地產項目作為稅收支撐、實體經濟增速低迷的情況下，只能通過房地產項目來增加財政收入。
救命稻草恐壓垮樓市
多位房地產業內人士擔心：今年上半年的全國房地產市場呈現新開工面積、銷售面積、銷售額、土地購置面積均下降的情況，其態勢與2008年上半年相似，就目前情況分析，政府出臺“限購松綁令”不僅對目前的樓市走向毫無幫助，反而有可能成為壓垮樓市的“最后一根稻草”。
首先是地方政府托底樓市手段已經不多。
曾鵬梳理了地方政府為穩定財政收入“托底樓市”的做法：一是解決資金鏈問題，即通過銀行及政府融資平臺為房地產行業注入資金，這一做法隨著央行對銀行放貸規模的限制，以及政府融資平臺債務問題浮出水面而宣告無力持續；二是通過加大土地供應量來維持財政收入規模，但目前房地產開發商拿地意愿不高，土地拍賣價格持續低迷；三是通過刺激購房群體購房而穩定房價。
深圳良仕資產管理公司投資部部長季書銘認為，經濟結構升級換代，中央要求地方政府擺脫“考核壓力”，銀行對房地產項目的投放非常謹慎，“資金鏈荒”是樓市價格看跌不看漲的核心原因。
廣西北部灣金融促進會副秘書長陳錚認為，地方政府通過松綁限購刺激樓市、托底地價的心態昭然若揭。但最讓人擔心的問題在于，目前銀行控制房地產貸款規模，地方融資平臺因地方債務風險凸顯而無力持續注入資金，在土地市場疲弱，減稅等財政措施出臺無望的情況下，松綁限購令成了地方政府救市的最后手段。
從數據上看，即便是松綁限購令的城市，樓市銷量也未出現上揚的態勢，以最早放開限購的南寧市為例，3月份新建商品房銷售6344套，4月份是5553套，松綁限購令后，5月份新建商品房銷售6448套，6月份反而下跌到5164套，而且5月、6月的房屋均價分別環比下跌2.15%、0.81%。
業內人士認為，松綁限購令的城市，房地產開發商、銀行等融資信貸機構和地方政府均對房地產市場信心不足，松綁限購在一定程度上能刺激消費，但購房者觀望心態和“等跌心態”更加濃厚。目前一些城市的土地市場冷清，地方政府被迫在土地拍賣中“鎖定”地產巨頭，以求以大項目來提振市場信心。如南寧五象新區的萬達項目，三幅總計537.5畝的地塊由于拍賣報名條件過高，最終以掛牌出讓的形式被萬達集團以總價8.8億元獲得，這價格遠低于去年和前年同區域的土地價格。
常年從事房地產銷售的營銷專家付正彪認為，地價下跌——政府加快推地規模維持土地財政——取消限購刺激消費透支——消費者觀望心態更濃——開發商利潤攤薄被迫削價銷售或許是下半年樓市的走向。“我們對大部分房地產開發商提出的咨詢建議是：哪里傳出松綁限購令的消息，就一定要加快低價促銷回籠資金，各地如果大規模出臺措施松綁限購令，有可能成為壓垮樓市的最后一根稻草。”
