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    1. 央視財經評論文字稿-中國經濟半年報:房地產庫存去哪兒?
      2014-07-21    作者:    來源:央視網
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        今天,國家統計局發布數據顯示,6月份,70個大中城市,環比下降的城市是55個,而5月是35個,4月是8個,3月是4個,從這個曲線上看,房價漲幅降溫已成趨勢。當下,一些地方樓市庫存高企,不少開發商開始以價換量,部分城市松綁限購一再上演。那么,樓市、房價到底發生了哪些變化?什么才是我們心目中的中國好房子?央視財經頻道主持人沈竹和著名財經評論員林耘、張鴻共同評論。

        樓市降溫,六月環比價格下降的城市達到55個,為限購松綁,部分地方呼聲頻現。當房地產黃金時代不在,未來買房消費和選擇將發生哪些新變化,什么是中國好房子?

        今天公布的6月份70個大中城市房價價格變動情況顯示,與上個月相比,新房房價下降的城市繼續增加,下降的城市有55個,持平的城市有7個,上漲的城市有8個。一、二、三線城市新房價格環比均呈小幅回落狀態,分別下降0.4%、0.5%和0.5%。不過,和去年同期相比,大多城市房價仍然在溫和上漲,房價下降的城市只有1個,是溫州。告別只漲不跌,樓市調整期會持續多久呢?

        林耘:房價下跌的城市越來越多 價格波動的方向很清楚

        (《央視財經評論》特約評論員)

        首先數據會說話,每一個月的環比數據能夠看到調整的態勢是相當的明確。至少從環比的角度來看,房價下跌的城市越來越多,價格波動的方向很清楚。

        第二個,從1月份到6月份的總體數據來看,房地產從原來拉車的馬變成了拖后腿的一個東西,變化非常大。而且從數據本身能夠看到,一個是開發投資的增速明顯的下降;再是銷售的面積和銷售的金額,出現了負增長,它不是增速減緩,是負增長;第三個就是庫存量大量的增加,所以我們能夠看到,房地產確實在調整。這種調整不好的方面是對經濟會有拖累。好的方面,我們可以樂觀來看,就是市場的作用起來了,以前連續上漲,現在開始出現調整。而政府,過去這些年疊加的調控措施,也可以認為在這個時候起了作用。

        張鴻:下跌的城市越來越多 上漲的城市越來越少

        (《央視財經評論》評論員)

        無論是從環比還是同比,環比城市從35到55,大家都在下跌,面兒越來越廣,然后上漲從19個變成了8個,越來越少。下跌的城市越來越多,上漲的城市越來越少,上漲的幅度也在下降。標桿城市北上廣深,但北京現在二手房的環比在領跌,新房北京還在獨扛,但是上海、廣州和深圳,廣州上個月還是平的,前4月份的時候,這幾個都還是漲的。然后上個月上海和深圳已經開始跌,環比跌,到了這個月,廣州也開始加入到這個跌的俱樂部里來。

        當它的趨勢,大家看到已經開始明確的時候,可能大家會覺得,很多投資人也會覺得,那已經如此確立了,那接下來應該千方百計一下了吧,應該想點兒辦法了吧?你又能跌到什么樣子呢?所以可能我們市場總是在悲觀里面能夠看到樂觀的東西,這是市場的一個反映。

        張鴻:我們要切斷地方政府和房地產市場的直接利益關系

        (《央視財經評論》評論員)

        現在看來,很多地方是自己覺得錢緊,大概相當于巴西隊快被貫成7比0了,有點兒著急。無論是教練還是裁判,都準備親自上場。所以前幾天《常州日報》頭版發了個文章,標題是“我市已到購房好時機”,這就是直接下場踢球。為什么?我查了常州最近一些年的土地出讓金。從2008年以后,他的制造業受到一些影響,經濟增速從江蘇省的前三名一直往下走,現在排到了第六名,然后土地出讓金在他的一般性財政收入里從40%的占比,一直到85%,甚至到97%。

        現在在比如沈陽、佛山,上半年我們經常會看到一些流拍的,土地流拍的一些消息。那怎么辦?所以他可能確實有點兒著急。在這個著急背后,現在可能這里邊和他是有切身利益的,所以我們現在要做的還是那件事情,就是我們怎么來切斷地方政府和房地產市場這種直接的相關利益。而且地方政府之間的這種差異,也是我們現在說的分類調控的一個基礎。城市和城市是不一樣的,一類和二類,一線和二線是不一樣,二線之間也不一樣。最近公布這70大中城市的時候,其實還有一個數據,他新建了以2010年作為一個基數,就是現在的房價和四年前做比。然后現在已經有3個城市是跌破了2010年那個基數的,那是哪三個城市?是溫州、寧波和杭州,這三個都在浙江。那么,前一段時間國務院的督查組到各地去,反饋回來的情況就是說,浙江等地建議分類調控的政策趕緊出,因為我們要針對自己不同的情況來采取這種辦法。我覺得其實可以自下而上,就是只要不違反大的方針政策,你可以試,然后大家都可以推廣。

        其實我們說的行政性限購,現在很多地方已經名存實亡了,所以我覺得它放松是沒用的,而恰恰是因為它沒用,所以我覺得應該放松。因為我們一直在尋找一個機會,讓過多的對市場的干預的手段退出,當然一線城市不要退出,但二、三線城市已經沒有太大用,我們看看現在放松的,它的成交量上來了嗎?它價格上來了嗎?沒有。

        林耘:地方政府需要有所應對 但是這個應對不能突破底線

        (《央視財經評論》特約評論員)

        我覺得牌還是挺多,教練在調整陣容的時候,一個是換人,一個是把原來不想讓他上的人,沒辦法得讓他上,因為是關鍵時候了,還有就是變陣。那么從現在來看,我覺得應對的措施其實很多,因為我們原來一系列的調控加碼加上去,就是為了扼制房價的過快上漲,那同時也是希望房地產市場健康發展。

        現在市場出現調整,如果在局部下跌的幅度過大,庫存過多,形成風險了,那么顯然就存在某些調控政策適時的退出。中國人講叫解鈴還需系鈴人,當時加碼上去,現在可以系下來。這里頭可以做的東西很多,包括像限購可以調整一下標準,包括限貸,在貸款上面可以調整一下標準,也包括像局部的這種讓利,就是稅收的這種減免,還有其他的,包括像城鎮化的提速,也包括在局部上配套的完善,讓房子本身產生吸引力。所以就應對本身來講,有非常多的選擇。我覺得地方政府需要有應對。但是應對不能突破底線,這個很重要。

        張鴻:對大多數的購房者來說 質量和物業都是相對被忽視的

        (《央視財經評論》評論員)

        買房子,我應該在相同價位里尋找質量最好的,物業最好的,其他的不是不在乎,而是說我覺得不應該差距那么大。但在我們的調查中,質量和物業排的比較靠后,只有3%的人重視物業。這相當于你買一個產品,比如你買一個冰箱,你肯定質量是第一位的,售后服務幾乎也是第一位的,那物業就售后服務,而我們現在把物業放在一邊,然后質量也靠后,數據中顯示,對我們最重要的是交通。

        我這幾個星期都在陪我的一個小兄弟,在我們附近的小區里面看房子,他就是為了孩子,他的孩子現在才一歲多一點兒,就是為了孩子上幼兒園和上小學,已經連續幾個星期在看房。質量和物業這些東西,對在我們現在買房的年輕人來說,不是最重要的。因為什么?因為只要房價,我覺得未來上漲,只要這個小學還在這兒,這房子我管它質量怎樣,我的孩子上完學我就走了,我這房子反正還能賣,我又沒準備在這兒一下住它幾十年。

        林耘:目前中國的購房者在房子的消費上還是初級階段

        (《央視財經評論》特約評論員)

        其實我們現在在房子的消費上面,還是一個非常初級的階段。所以可能我們不太考慮物業,不太考慮質量,因為我們暫時還顧不上。我們現在考慮的是第一個是價格,我能買得起,能買得到。第二是最基本的需求,比如說離單位近一點兒,老年人可能會要求看病方便一點兒。如果年輕人要考慮子女教育,學區房就變得非常重要。那么等這個初級階段過了以后,大家就會考慮,我的地段要好一點兒,質量要好一點兒,物業要好一點兒,要保值等等。

        另外,其實老百姓現在主要還是覺得價格貴,那么這個問題看起來很硬傷。但是結合現在市場出現調整,倒是一個可以協調的。就是原來房價會不會好,這次降下來了,那么有可能就對上號了。其次,我看剛才數據里50%的人是覺得房子可能是,房價是持平,也就說應該是一個波動范圍不大的這樣一個狀況。再者,我們看到很多人在強調配套,配套是政府和開發商可以努力的,通過政府和開發商的共同努力,然后讓不太好的房子變成好一點兒的房子,變成中國好房子。

        張鴻:開發商要預見到購房者對未來房子的需求

        (《央視財經評論》評論員)

        沒有那么完美的房子,每個人買房都是貨比三家的,但是你問中國好房子到底是什么房子?這個不是應該問我們,應該問開發商,而且現在是開發商應該考慮未來什么是中國好房子的時候。因為現在這個時期,開發商要預見到未來中國對房地產的需求,會升級到什么樣的一個程度。

        我最近看一個挺有名的開發商,他在一個論壇上說他根本不干預設計師對房子的設計,為什么?因為他們上半年的調查表明,50歲以上在他們那買房子的占5%,45歲的占10%,剩下全是80后。他說我已經是50多歲了,我也不懂他們需要什么,但是那些年輕的設計師懂。所以第一,小開發商可能要求變,因為這絕對是一個大開發商吃小魚的時候,越是危機的時候,大開發商過的可能越好。還有一個是轉型的好時候,如果你還按原來那樣生產房子,以那樣的物業水平和配套,那恐怕你可能只能過兩年好日子,但是未來可能是工藝時代,就是看你的技術水平怎么樣了。

      《央視財經評論》 20140718 中國經濟半年報:房地產庫存去哪兒? 本期節目主要內容: 今天,國家統計局發布數據顯示,6月份,70個大中城市,環比下降的城市是55個,而5月是35個,4月是8個,3月是4個,房價漲幅降溫已成趨勢。當下一些地方樓市庫存高企,不少開發商開始以價換量,部分城市松綁限購一再上演。那么,樓市、房價到底發生了哪些變化?什么才是我們心目中的中國好房子?央視財經頻道主持人沈竹和著名財經評論員林耘、張鴻共同評論。 (《央視財經評論》 20140718 中國經濟半年報:房地產庫存去哪兒?)

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