摘要：記者調研發現，隨著商品房庫存高企、房價下行趨勢漸顯、購房者觀望情緒加重等因素，樓市預期和博弈優勢已經悄然生變。然而，盡管“拐點論”強化未來房價走低的認知，但個別地方政府借“分類指導”之機過快松綁樓市、信貸收緊等因素仍讓市場充滿不確定性隱患。

    近期，曾被業內號稱為“只漲不跌”的一線城市也呈現出降價滯銷特點，樓市已然進入調整期。

    記者調研發現，隨著商品房庫存高企、房價下行趨勢漸顯、購房者觀望情緒加重等因素，樓市預期和博弈優勢已經悄然生變。然而，盡管“拐點論”強化未來房價走低的認知，但個別地方政府借“分類指導”之機過快松綁樓市、信貸收緊等因素仍讓市場充滿不確定性隱患。

    預期看淡：購者觀望，房企促銷

    在信貸收緊、資金壓力、自住房供應等多方因素的沖擊下，市場供需雙方的預判轉向，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風。

    在北京市大興區的熱盤保利熙悅春天，３月份開盤時５００套房源有超三千人搶購，但４月中旬開盤的二期，即便單價下降５００元，仍然賣得不好。記者發現，一些房企再現“全民營銷”，“凡推銷成功人人都可提成”，“零首付”也“重出江湖”。

    搜房網發起的購房者心態調查顯示，持幣觀望人數比三個月前增加了１６％，近六成受訪者認為房價有可能進一步下降。

    中原地產首席分析師張大偉認為，隨著三四線城市風險和泡沫不斷累積釋放，越來越多的房企為了趨避風險重回一線城市“避風港”拿地，在推高地價的同時，也在明顯醞釀風險。

    市場分化：住宅趨冷，豪宅堅挺

    ６月以來，高端住宅市場兩個“動作”引人關注，北京均價近１０萬元的樓盤獲預售證；上海宅地產生全國單價新地王，入市單價或超１６萬元叫板“最貴豪宅”。

    搜房網數據顯示，上半年上海均價排名前十的樓盤成交金額占到總成交額的１４％，均價１０萬元／平方米以上的別墅成交套數同比增加７成。６月份，北京高端新建商品房成交均價環比上漲一成。

    上海中原研究咨詢部高級經理龔敏認為，高端樓盤熱銷說明去年以來調控壓抑的需求得以釋放。說明政策調控更加趨于合理對待差別化需求；同時也要看到，百姓之所以對“豪宅拋售潮”如此關注，根本上是對不動產登記制度、房產信息聯網等制度的期盼，有關部門應當破除阻力，有所作為。

    博弈變化：中介硬撐，業主降價

    據我愛我家市場研究院的統計，２０１４年上半年，北京全市二手住宅網簽量僅４．４萬套，環比大跌３４．４％，同比大跌５３．５％，市場成交量大幅萎縮至２００９年以來的最低谷。　　　記者調查中發現，今年前５個月，２０個標桿房企的銷售額不足去年全年的３成。６月以來，房企降價促銷的力度明顯加大，這也帶動了二手房價格繼續下行。市場上大部分二手房中介機構仍在支撐高房價意圖“賭一把”，但多數買家看淡市場，二手房議價尺度明顯增大。

    “市場上的‘拐點論’，大幅度降價促銷等消息強化未來房價走低的認知，買家會加大議價幅度，以確保‘不會被套’。”中國房地產業協會副秘書長朱中一說。

    調控分化：中央微調 地方松綁

    目前，一些地方“松綁樓市”呼聲漸高。與之相應的，中央自去年明確“分類指導”這一基調后并無大的政策出臺，淡化政策突出“市場之手”意圖明確。截至目前，已有多個城市調整樓市政策。

    ７月１０日起，濟南新房和二手房限購政策全面放開；在房價幾可比肩一線城市的廈門，也傳出為樓市“松綁”的消息。住建部政策研究中心研究員王玨林說：“放松調控不見得會立即見效，但會改變市場預期再度吹大市場泡沫。”專家認為，目前的樓市政策調整應當遵循“微調”和“分類指導”原則，不宜步伐太大。

    中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為，過去十年九調，每每遭遇房價報復性反彈。要吸取以往的教訓，避免在調整中人為疊加刺激，將定向寬松異化為全面寬松，有關方面一定要提高警惕、正確判斷。