日前，北京首個進行搖號的自住型商品房項目開始搖號，從12.76萬戶符合條件的申購家庭中選出1882套住房的購買資格，中簽率約為68：1。那么，自住房入市，對樓市影響幾何?今年前五個月，中國的住宅銷售額較2013年同期下降10.2%。5月份平均住宅價格也較4月份出現下跌，未來房價的大幅調整真的要開始了嗎?央視財經頻道主持人沈竹和特約評論員中國農業銀行首席經濟學家向松祚、著名財經評論員劉戈共同評論。
自住房入市，樓市影響幾何?房價大幅調整的序幕即將拉開?
據了解，目前北京市已經有11個自住房項目正在進行或者已經完成了網上申購，預計能夠提供1.8萬套自住房。按照北京市規劃，今年還將推出5萬套。截止目前北京年內期房住宅供應比在大漲，核心供應住宅套數達到了37220套，同比2013年上半年的22006套上漲了70%。
7月份，北京還將有36個項目入市，并且這些入市的項目絕大部分定價謹慎。由于上述項目供應的住宅數量超過了1萬套，預計北京住宅的庫存量也會進一步的提升。
向松祚：自住型商品房應該永遠滿足中低入階層者的需要 而不是變成一個炒作的工具或者是一種投資的手段
(《央視財經評論》特約評論員)
自住型商品房，對很多人來說可能是一個比較新的名詞。這個名詞的關鍵就是自住，就是說這個房子只是滿足中低收入購房者自住的需要。自住型商品房在全世界并不是一個新鮮的東西，成功的有新加坡、德國以及歐洲很多國家都有過成功的經驗。大約十年前，我記得就有人在國內提出過，說中國很多城市應該大力推廣自住型商品房。為什么說它會是一個非常好的經驗，北京市做這個事，我相信對中國房地產來說是一個標志性的事件。
所謂自住型商品房，就是說政府把相當的一部分土地，這部分土地只能用來建設自住型的住房。符合條件的，關鍵的就是中低收入階層，你買這個房只能自住，原則上是不能賣和出租的，只能是如果說未來這個房你不想住了，或者說未來你的收入增加了，想換一個很高檔的房子，這個時候政府出價錢把這個房子回購，而你不能再賣到市場上去。所以這種房子實際上在某種程度上是封閉運行，封閉運行的目的是希望這些房地產永遠滿足中低入階層者的需要，而不是變成一個炒作的工具，或者是一個投資的手段，這才是我們自住型商品房的一個核心的，或者說一個關鍵的條件。
劉戈：自住型商品房在現在看來 這個砝碼是加在讓房價下行這一邊。
(《央視財經評論》評論員)
其實在北京相對于兩限房，相對于經濟適用房，自住型商品房現在的限制還是比較少的。如果你在北京沒有商品房，同時又符合在北京買房的這些條件，都可以買這個房子，它本質上還是一個商品房，但它有一個限定詞，就是共有產權，這個其實是它的核心概念。也就是說這個房子是一個商品房，但購房人不是拿到的完全的產權，有一部分產權是相當于政府對土地出讓金的一個讓步，那么五年以后如果你可以出售，出售了以后，現在按北京市的規定是30%要返還給政府。
我查了一下，去年，北京新建的商品住房的交易是12萬套。如果今年達到計劃的4萬套，那么按照去年的這個數值，那可能就達到20%。如果每4個人里面有一個人有可能通過這樣的一種方式獲得住房，那么對大家的心理會產生影響，所以這個砝碼在現在看來，是會加在讓房價下行的這一邊的。在當時看來是一個急救章的政策，那么現在它對房價影響的重要性，可能超出了我們當時的預期。
建設部在4月份開過一個會議，現在就是自住型商品房的試點，除了北京以外，在上海、深圳、成都，還有兩個小城市黃石和淮安，那么是不是通過試點，如果覺得這個效果很好，而且我們進一步把現在的這一些政策可能產生的一些被別人利用的漏洞，都設計好了以后，那下一步會不會它變成基本的住房制度的一種方向。
向松祚：自住型商品房打消中低收入階層追漲房價的預期 對一百平方米以下戶型的房價有很大的抑制作用。
(《央視財經評論》特約評論員)
自住型商品房從惠民生，從實現居者有其屋來說，絕對是一個非常好的政策，但是這個政策成功的細節需要進一步的完善。過去為什么很多老百姓把幾代人的錢，甚至兩家人的錢都集中起來買房，因為他擔心房價越上漲，他越買不起房，房價上漲的速度永遠超過他收入增長的幅度。如果北京市自住型商品房政策能夠持續下去，那它會變成影響房價的非常關鍵的力量。原因很簡單，它會使很多中低收入階層的人愿意等，過去是不能等，等不了，變成現在可以等。
今年其實北京有好多人就已經把自住型商品房搖號作為他們的一件大事，天天在看這個政策，準備來抽。如果他覺得有希望就會等，哪怕等一兩年，他也不愿意花那個大錢，所以這會在很大程度上，打消中低收入階層追漲房價的預期，而且會對一百平方米以下戶型的房價，有很大的抑制作用。現在北京有些地產商說了，可能現在北京一百平米以下的房子很難賣了。為什么現在北京的二手房的價格銷售量、成交量下降得比較明顯，這其實是它的一個連鎖反應，就是人們的預期改變以后，它會影響一連串的連鎖反應，所以二手房市場，新住房的市場，它都會在成交量、成交金額上有所下降。
關鍵是考驗我們的各地地方政府愿不愿意放棄土地財政，還有一個就是說，實際上我們到全國很多地方去看過，中國現在房地產市場最根本的問題是現在房子太多，已經供給過剩。其實有很多地方政府如果愿意，可以拿錢，可以把現在已經蓋好的商品住房買過來，改造成自住型商品房，把已有的房子充分利用起來。我覺得這個政策從全國來推廣，第一是完全有必要，第二是完全有條件。
向松祚：部分供給過剩的城市 房價會出現比較急劇的下調。
(《央視財經評論》特約評論員)
現在其實已經不混沌，現在中國房地產市場的前景應該非常明朗。這個明朗就是兩句話，第一句話，全國范圍之內，它會出現一個調整，一個緩，我相信還是比較平穩的調整，就是向下調整。第二句話，就是某一些城市，特別是嚴重出現供給過剩的城市，房價會出現比較急劇的下調。因為我們看到有很多地方的房子蓋得實在是太多，消費能力已經嚴重透支了，所謂的人口紅利已經嚴重透支了，甚至在某種意義上，它的土地資源也就透支了。
我們最近看來，從二手房，從新房，無論從成交金額還是成交面積，還是從很多城市的庫存和消化來看，都需要相當長時間的調整，所以我覺得這是非常明確的。那么現在我們所需要做的是什么?需要做的是防止價格出現急劇的下調。
劉戈：呼和浩特成為第一個吃螃蟹的城市 接下來會出現傳導效應。
(《央視財經評論》評論員)
比如說呼和浩特這樣一個案例，按說它一直以來，在房地產市場里，沒有太多的人去關注這樣一個城市，大家可能更多的是關注像溫州，或者北上廣深這樣的城市，為什么它突然變成了第一個吃螃蟹的人，第一個取消限購?
一個解釋是比較老實，因為我知道很多城市實際上已經悄悄的放開了，但沒下文件，但是在具體的過程當中，已經不再審核你是不是符合條件了，只要你去買都可以買了，已經悄悄的取消了。而呼和浩特的房價雖然不是那么高，但是由于它本身的人口流入沒那么多，整體上來說，周邊人口也沒那么多，那么這樣一些城市，它可能率先這種信號就出來了。那么接下來可能還會傳導，進一步，一些沿海的城市也可能會出現類似于這樣的一個狀況。
向松祚：以自住型商品房為突破口 研究在中國怎么實現居者有其屋。
(《央視財經評論》特約評論員)
其實我想說一句，房地產的政策，必須要有一個長期的政策，必須要有一個穩定的政策，讓購房者、投資者有一個穩定的預期。比如取消限購、取消價格管制等等這些措施，這些措施不僅不有助于房價上漲，它反而會加速房價的下降，這是很奇怪的一個現象。有經濟學家者的研究，這個市場里有時這個預期，政策往往是反著走的，比如說股市是這樣，房價也是這樣。過去我們拼命限購，老百姓說房子肯定還要再漲，所以現在千方百計的，哪怕絞盡腦汁，鉆空子、想辦法，托人托關系這樣拼命地買，現在再取消限購限貸等等政策。老百姓卻說房子完了，房子馬上要下降，我們先等等，等它降了再買。
北京的自住型商品房是一件很好的事情，那么其他城市能不能以這為契機，作為一個突破口，很好的研究在中國怎么實現居者有其屋。舉個例子，新加坡的國土面積只相當于北京的一個海淀區，非常小，但他的居住人口相當龐大，也是一個國際大都市，他就做得非常好。