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    1. 北京學區房價格跌5% 專家稱未來或量低價穩
      2014-07-04   作者:  來源:法制晚報
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          “我要上學!”教育部門的一紙政策,把一部分即將入學的孩子擋在了學校門外,部分在北京工作的非京籍家長面臨賣房回老家的艱難選擇。

          一時間,學區房再次成為家長們討論的焦點,然而,二手學區房并未像往年出現的那樣火爆。記者調查了解到,相比上月學區房價格略降5%左右。有家長為孩子有學上,賣房回老家,使部分城中村附近小區掛牌量增加。其中,老牌學校的二手學區房價格則依然堅挺。

          為上學 賣房回老家

          小謝和愛人上大學、就業、生孩子都在北京,同樣也在北京買了房子,卻都是非京籍。然而今年幼兒園畢業的女兒面臨著無學可上的尷尬。原來女兒所在幼兒園有定點接收的小學,但是新的入學政策卻讓這個家庭陷入了兩難選擇,留在北京女兒上學無著落,回老家,多年打拼的事業及生活將從此改變,何況回老家也很難找到合適的就業機會。“有同學已經賣掉房子回老家了。”小謝告訴記者,如果實在沒有別的辦法,也只能回老家。

          據記者了解,像小謝這樣的例子很多,生活工作像北京人一樣,但孩子上學卻是他們生活里無法回避的難題。據天通苑小區居委會相關負責人介紹,因為孩子在北京上不了學,小區將搬走一大批人。

          目前,二手房市場已經出現為孩子上學賣房的情況,據二手房銷售員王先生介紹,經過一段時間的考慮,有家長準備賣房回老家,近期此類咨詢量上升,每天都有七八組客戶咨詢,也有已經掛牌交易。

          受就學政策影響,很多家長出租自己原本居住的大房子,在孩子就學周邊高價租住學區房。家住朝陽區的張女士女兒在海淀區上學,她將管莊附近的大三居出租,在女兒學校附近以8000元每個月的租金租了套60平方米的一居室,“條件是差了點,那也沒辦法。”張女士告訴記者,如果不是學區房,這個房子1500元每個月都不值,現在只能將就著。

          學區房 火爆難繼續

          學區房,這個曾一度作為改變孩子命運存在的產品被熱捧,而無論對于京籍還是非京籍的家長來說,都是消費不起的。除了價格高得離譜,入學資格的不斷變化也讓學區房擁有了太多的不確定性。沖著名校數百萬元買的學區房,或許就因為一個政策的變動卻成為一套普通的商品房。

          “非京籍孩子在北京的上學政策一直在變。”一位專家級的學生家長這樣描述。2005年前后幾年,借讀收費,過了兩三年不讓收借讀費,表面上政策寬松了,但實際上學校仍然收。最近三五年,政策逐漸收緊,開始要三證(計生證、務工證和暫住證),2013年是五證(在京暫住證、在京居住證明、在京務工就業證明、戶口所在地開具的無人監護證明、全家戶口簿)。2013年只審證件,2014年要審資料,而且是區、街道層層審。2013年在五證環節不怎么卡,2014年則前移到材料送審環節,材料如果不合格,街道辦根本就不收。以通州為例,政策要求2013年年底之前的房本(或購房合同,還需同時提供購房發票)、營業執照才有效。有房戶的社保必須在北京市,租房戶的社保必須在通州區,而且必須在最近15個月內累計滿12個月。

          也就是說,即使你買了房,也不一定能上得了學。位于北五環附近的某教育地產老總楊先生告訴記者,樓盤引進知名小學,本小區屬于該學校劃片范圍,但是要符合教委規定的要求,“這個開發商很難控制,還要看政策規定。”記者了解到,此前,所謂的教育地產引進名校,小區業主無論京籍還是非京籍都能入學,但現在還要看各區的具體規定。符合政策規定的條件才能入學。因此,目前的市場上在售的教育地產與往年相比,并不火爆。

          與此同時,目前所謂二手學區房并未出現往年的火爆,鏈家地產統計顯示,相比上月學區房價格略降5%左右。

          名校區 房價仍堅挺

          雖然近期信貸政策方面微利好政策頻出,但效果有限,市場冷淡、成交疲軟的狀態仍未有任何好轉。從上半年北京市二手住宅市場的整體走勢情況來看,價格加速下滑,市場整體由賣方市場過渡到買方市場。據鏈家地產統計,6月二手房成交6140套,環比下降4%,與去年同期相比下降30%,上半年43841套,環比下降35%, 與去年同期相比下降54%。

          從價格來看,一改去年一路上漲的行情,上半年價格停止上漲并已開始回落,統計顯示,二手房成交均價從今年1月份開始漲勢趨緩,3月份略有下降,4月略漲達到30000元/平方米,然后一路下跌,5月28576元/平方米,6月27311元/平方米,相比年初下跌7%。

          受此影響,二手學區房成交均價也有一定程度的下跌,相比年初跌幅在3%-5%左右,同時有了一定的議價空間。其中中心城區老牌學校的學區房受稀缺性影響,價格仍然堅挺。

          在某二手房掛牌網站上記者看到,學區房頁面的分類詳細,大多數掛牌價格相比上月都下跌了5%左右,其中有知名學校學區房記錄顯示,掛牌近一個月時間,客戶看房記錄近十次,但尚未成交。據二手房銷售員李響介紹,以前知名學校的學區房是一房難求,目前除了部分老牌名校的學區房仍然有此身價,外城區及一般學校的學區房甚至出現了議價空間。

          專家觀點

          未來或進入量低價穩狀態

          除了受入學政策的因素影響,有專家表示,二手學區房并未出現往年那樣火爆也是受到了整體市場行情的作用。

          鏈家地產市場研究部張旭認為,受近期北京市房價松動,自住型商品房陸續入市等因素影響,購房者觀望情緒加深,入市積極性進一步降低。上半年二手住宅市場逐漸過渡到買方市場,成交量、成交均價都出現明顯回落。一方面,北京市房價出現實降加劇了購房者對于房價下降的預期,另一方面,業主的降價空間有限,導致和購房者之間的博弈加深。雖然市場的基本面不會發生扭轉,但從6月以來的一些跡象來看,周成交量環比降幅有所收窄,價格也基本穩定,未現進一步下滑跡象,業主調低掛牌價比例連續兩周出現小幅下降。因此未來一段時間市場或進入量低價穩的狀態。

          專家認為,很多購買學區房的家長除了考慮孩子就學問題,還有一部分投資需求,在市場下行階段,遏制了這部分需求,因此使整體學區房價格受一定影響。但老牌學區房因為資源緊俏,需求量大使價格一直堅挺。

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