受貨幣政策收緊、人口結構調整、戶籍制度改革等因素的影響，中國房價與M2過去二十幾年的“親密”關系正在瓦解，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入到去泡沫化的過程中

　　近年來，中國M2與GDP的高比值讓貨幣超發(fā)的爭論此起彼伏，M2增長率與房價漲幅之間的高度相關性，則讓人們將目光聚焦在房地產(chǎn)身上。那些消失的貨幣有多少進入房地產(chǎn)市場，見仁見智，但曾經(jīng)高度相關的房價和M2會不會逐漸“脫鉤”，已經(jīng)引發(fā)大量的思考。

　　2013年，中國廣義貨幣供給(M2)為110.6萬億元，M2與GDP之比為1.95。而美國去年的M2約為65萬億元人民幣，M2與GDP的比率是0.65，這個數(shù)字僅為中國的三分之一。

　　那么，中國超發(fā)的貨幣去哪兒了?對此，長江商學院副院長、金融學教授陳龍在接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪時表示，梳理中國1990年~2013年的數(shù)據(jù)來看，房價的漲幅與M2增長率的相關性高達71%。

　　無獨有偶，上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，從2006年至今的8年里，上海的房價以每年14%的速度上漲，而這8年中國M2的年均增速為18%，上海房價增速占中國M2增速的比例為78%。

　　然而，多位受訪人士也表示，受貨幣政策收緊、人口結構調整、戶籍制度改革等因素的影響，中國房價與M2過去二十幾年的“親密”關系正在瓦解，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入到去泡沫化的過程中。

　　錢去哪兒了?

　　陳龍表示，縱觀美國1962年~2013年的數(shù)據(jù)，美聯(lián)儲貨幣政策的第一個規(guī)律是貨幣發(fā)行、經(jīng)濟增長和通貨膨脹的整體一致性。CPI漲幅和房價漲幅基本合拍，這兩項加上實際GDP的增長又和名義GDP的增長基本一致。

　　他認為，從貨幣供應的角度來看，“錢去哪兒了”一目了然：M2每年增長7%，其中3.2%的增發(fā)是為了支持實際GDP的增長，并不會引發(fā)通脹;剩余的增發(fā)則體現(xiàn)在CPI和房價漲幅中。

　　“那么，梳理中國1990年~2013年的數(shù)據(jù)來看，過去24年里，中國的實際GDP平均漲幅為9.9%，CPI平均漲幅為4.6%，房價(全國房地產(chǎn)銷售額除以銷售面積)平均漲幅為10.7%，M2平均漲幅為21.0%，這體現(xiàn)出貨幣發(fā)行、經(jīng)濟增長和通貨膨脹的整體不一致性。”陳龍表示。

　　在他看來，值得注意的是，實際GDP的增長率加上房價的增長率為20.6%，與廣義貨幣供給的增長率基本相符，不等式變成了等式。房價的漲幅與M2增長率的相關性高達71%;這說明房價上漲的最大驅動力并不是剛需，而是貨幣。

　　房價與M2漲幅的這種高度相關性在現(xiàn)實中也得以印證。

　　根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)，樣本為2006年上海最貴的50個樓盤(3、4、5、6月這4個月間的成交記錄)，這些樓盤2014年價格/2006年價格平均值為2.81、中位值為2.79。

　　以此測算，從2006年至今的8年里，上海的房價以每年14%的速度上漲。而與之對應的是，在過去8年里，M2的年均增速為18%。上海房價增速占中國M2增速的比例為78%，兩者具有高度的相關性。

　　那么，這是否意味著過去幾十年，中國的錢都進入了房地產(chǎn)市場?

　　中國銀行首席經(jīng)濟學家曹遠征認為，從過去的數(shù)據(jù)來看，M2的增長與房價的漲幅呈現(xiàn)高度的相關性，從邏輯上講并不難理解，因為貨幣供應增加一定會引起資產(chǎn)價格上漲，但M2也并非推高房價的決定性因素。

　　“為什么M2的增長與房價的漲幅在中國會表現(xiàn)出高度的相關性而在國外沒有，比較直接的原因是中國投資渠道過窄，例如，如果國內投資渠道多元化，這種相關性可能就削弱了。”曹遠征表示。

　　房價會跌么?

　　“我們要考慮很多變量。”曹遠征認為，盡管從過往的數(shù)據(jù)來看，房價的上漲與M2的增加有高度的相關性，但未來卻不一定。事實上，從各種趨勢來看，兩者的關系正在日益疏遠。

　　一位國有大行風險管理部人士也對《第一財經(jīng)日報》記者表示，從過往的數(shù)據(jù)來看，當前M2的確是影響房價的重要變量，但可以預見的是，這種相關性正在被打破，很多變量在干擾兩者的相關性。

　　“包括財政政策(如房地產(chǎn)稅)、匯率政策(人民幣升值還是貶值，導致資金外流還是內流)、銀行信貸政策(個貸上浮利率還是下調利率，行業(yè)管控規(guī)模)、行政政策(是否限貸限購)等。”他舉例稱。

　　曹遠征則認為，打破M2與房價相關性最重要的變量應該是購房行為的改變，這取決于兩個關鍵因素：一是中國人口結構的變化。隨著老齡化加劇，住房剛需下降，房價上漲慢，進而房地產(chǎn)投資降溫。二是戶籍制度改革。隨著城鎮(zhèn)化的推進，大家買房會根據(jù)工作地點或其他因素而定，各地房價也會出現(xiàn)結構性的改變。

　　“而這幾個因素正在發(fā)生。”他對記者表示，M2是非常重要的因素，但相關性會削弱。M2是不是一定會推動房價上漲，或者說是不是會推動某個地區(qū)的房價上漲，都是不一定的。即便是上漲，也不會是普遍性的。

　　但過去幾年房價上漲的重要“推手”——商業(yè)銀行的人士卻并沒有那么樂觀。

　　上述國有大行風險管理部人士告訴本報記者，房地產(chǎn)金融的步伐很難停下來，一方面是因為過去十年我國實體經(jīng)濟發(fā)展并不算理想，投入到人才培養(yǎng)、基礎創(chuàng)新方面的資源太少了，大部分錢都投到房地產(chǎn)開發(fā)中去了，變成了固定資產(chǎn)。

　　在他看來，這樣導致的不良后果是，實體經(jīng)濟沒發(fā)展起來。所以今天浙江、江蘇很多企業(yè)出現(xiàn)問題，是因為缺乏核心競爭力，甚至被房地產(chǎn)拖累(因為很多企業(yè)花錢去買地蓋樓了，產(chǎn)生不了效益)。

　　“所以，在宏觀經(jīng)濟形勢不佳、實體經(jīng)濟看不清的時候，銀行更愿意將貸款投入到房地產(chǎn)行業(yè)或有房地產(chǎn)抵押的貸款中去，未來房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模即便大家不想，但一定時間內還是會進一步增長。”該人士稱。

　　如何擠泡沫?

　　“不同商品對貨幣增發(fā)率的敏感度并不一致，而從歷史數(shù)據(jù)來看，中國的房價和股價與貨幣增發(fā)率的相關度都是比較高的。而2007年年底至今，股市從6000多點跌至2000多點，泡沫已被擠掉，但房價的泡沫仍在。”陳龍表示。

　　陳龍認為，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入到了去泡沫化的過程中。“在過去24年里，M2的增速都在20%上下，而這兩年的目標是將M2的增速控制在13%左右。這是二十幾年來的最低點，即最緊縮的貨幣政策。”

　　但他也表示，由于中國正處于經(jīng)濟轉型、金融自由化的改革關鍵時刻，央行可能需要在了解其貨幣政策效果的基礎之上做審慎決策，才能在擠泡沫的同時把負面影響降到最低，因為中國有太多行業(yè)與房地產(chǎn)的存亡掛鉤。

　　上述國有大行風險管理部人士也表示了對房地產(chǎn)去泡沫化過程的擔憂。“央行現(xiàn)在放出去的貨幣，未來由于種種原因是要收回來的，包括投資基建的錢要還銀行、借外國的債務要償還等，所以，持續(xù)維持M2的難度未來會越來越大。”

　　“房價若大幅下跌，影響面實在是太大。”他認為，但就銀行而言，房價一旦下跌，銀行必然開始惜貸，那么企業(yè)資金會更加緊張。這樣一來，民間借貸可能崩盤，失業(yè)率增加，社會不穩(wěn)定因素也會增加。

　　那么，中國的房地產(chǎn)市場要如何平穩(wěn)地去泡沫化?

　　在陳龍看來，目前央行的貨幣政策收緊的力度很大，所以可能需要輔以更多的配套措施，包括存款保險制度、財政刺激政策等。而在貨幣政策的制定方面，準確的選擇“錨”就非常關鍵。

　　他告訴本報記者，目前各國的貨幣政策都是用CPI做錨，決定多發(fā)或少發(fā)貨幣。但根據(jù)過去中國24年的數(shù)據(jù)，中國的M0、M1、M2的平均漲幅分別為14.6%、18.3%、21.0%，即越廣義的貨幣供給漲幅越快，三者并不具有一致性。

　　“一個典型例子是銀行貸款飆升的2009年，M2的漲幅為28.4%，而這一年CPI漲幅為-0.07%，即出現(xiàn)通縮，房價的漲幅竟然高達23.2%。顯然，央行是看CPI還是房價，對其貨幣政策效果的總結會有天壤之別。”陳龍舉例稱。

　　他認為，貨幣政策的成熟過程是尋找合適的錨以及建立傳導機制的過程。“一個國家的貨幣政策可有多個目的，但通脹之錨必須選準;否則貌似通脹溫和，實際上催生資產(chǎn)泡沫。