2014上半年，房企銷售壓力增加，從銷售目標(biāo)完成情況看，前5個(gè)月大部分房企銷售狀況不佳，部分房企恐難完成年度目標(biāo)

　　2014年上半年已悄然過(guò)半，幾個(gè)月來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)跌入下行通道，整體表現(xiàn)為銷售量和房?jī)r(jià)雙雙下滑，土地市場(chǎng)也“由熱轉(zhuǎn)冷”。樓市再現(xiàn)變局，這讓很多調(diào)高年度銷售目標(biāo)的開發(fā)商有些措手不及，年初的信誓旦旦，如今不得不轉(zhuǎn)為降價(jià)促銷，甚至有房企打出“無(wú)條件退房”的旗號(hào)。

　　據(jù)了解，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，房企銷售壓力增加，從銷售目標(biāo)完成情況看，前5個(gè)月大部分房企銷售狀況不佳。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，對(duì)于個(gè)別銷售狀況不樂(lè)觀的房企，年內(nèi)銷售目標(biāo)基本難以完成，后期大幅降價(jià)的樓盤會(huì)越來(lái)越多。

　　開發(fā)商降價(jià)促銷

　　有房企提出“無(wú)條件退房”

　　市場(chǎng)變化有點(diǎn)出乎預(yù)料，2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯地“由熱轉(zhuǎn)冷”，出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份，全國(guó)70個(gè)大中城市中，有一半城市新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下調(diào)。其中，新建住房市場(chǎng)5月下降城市數(shù)量環(huán)比出現(xiàn)大幅度增加，如果包含持平城市，價(jià)格止?jié)q城市數(shù)量接近八成。

　　為此，中國(guó)社科院城市發(fā)展與研究所原所長(zhǎng)牛鳳瑞對(duì)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，有些城市房?jī)r(jià)漲幅收窄，出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面，但也有城市一直保持上漲。同時(shí)，房?jī)r(jià)變化要看是否因區(qū)域因素導(dǎo)致，比如遠(yuǎn)郊和市中心樓盤，其成交量的多少對(duì)均價(jià)的影響是不同的。“但是總體來(lái)說(shuō)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力還是比較明顯的。”

　　據(jù)了解，近來(lái)各地樓盤降價(jià)的例子不在少數(shù)，并已從二三線城市蔓延至一線城市。據(jù)廣州日?qǐng)?bào)6月19日?qǐng)?bào)道，廣州保利?百合花園以低于市場(chǎng)預(yù)期近2000元/平米的價(jià)格出售，萬(wàn)科?紫臺(tái)個(gè)別大戶型房源調(diào)整后總價(jià)減少100萬(wàn)元。

　　北京方面，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，上周開盤的保利?羅蘭香谷和京西?金泰麗灣價(jià)格均為26000元/平米左右，兩項(xiàng)目定價(jià)與周邊在售樓盤相比均屬低價(jià)開盤。對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析稱，在整體市場(chǎng)處于下行通道時(shí)，開發(fā)商只有兩種選擇，一是橫盤惜售、靜待市場(chǎng)復(fù)蘇，二是調(diào)整價(jià)格預(yù)期，用低價(jià)杠桿撬動(dòng)銷量。

　　值得關(guān)注的是，很多房企慣用的“墊首付”、“送管理費(fèi)”等促銷手段似乎已很難刺激購(gòu)房者的神經(jīng)，為了加速推盤，回籠資金，不少開發(fā)商新招頻出。據(jù)了解，近日北京房山商住項(xiàng)目旭輝E天地推出了“無(wú)條件退房”，即2014年6月30日之前與項(xiàng)目簽訂《無(wú)條件退房協(xié)議》的業(yè)主，可在交房前兩個(gè)月內(nèi)向開發(fā)商提出無(wú)條件退房申請(qǐng)，開發(fā)商將全額退還客戶購(gòu)房款。

　　銷售業(yè)績(jī)不佳

　　部分房企前5月目標(biāo)完成不足兩成

　　然而，開發(fā)商的種種促銷式“自救”效果似乎并不理想，如今2014年已經(jīng)過(guò)半，大部分開發(fā)商的年度銷售目標(biāo)完成進(jìn)度緩慢。

　　回顧2013年，以7家“千億軍團(tuán)”為代表的重點(diǎn)房企銷售業(yè)績(jī)大增，于是很多企業(yè)調(diào)高了今年的銷售目標(biāo)。然而，2014年樓市再度出現(xiàn)變局，讓很多調(diào)高年度目標(biāo)的開發(fā)商有些猝不及防。據(jù)了解，不少房企今年前5個(gè)月銷售業(yè)績(jī)同比下降明顯。

　　下降比較明顯的是合生創(chuàng)展，該企業(yè)日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年前5個(gè)月合約銷售額共計(jì)15.67億元，較去年同期約人民幣43.86億元同比下降64.3%。今年前5個(gè)月合約銷售平均售價(jià)為15888元/平米，較去年同期17355元/平米同比下降8.5%。

　　據(jù)新華網(wǎng)近日?qǐng)?bào)道，此前合生創(chuàng)展執(zhí)行董事兼財(cái)務(wù)總監(jiān)謝寶鑫表示，公司今年銷售目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)15%-20%的增長(zhǎng)。按此折算今年目標(biāo)應(yīng)在130億元以上，前5個(gè)月完成量最多僅為12.09%。

　　另?yè)?jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月房企年度目標(biāo)完成不足20%的還有首創(chuàng)置業(yè)，目標(biāo)完成18.3%。而花樣年僅完成銷售目標(biāo)的9%，不足任務(wù)量的一成。同時(shí)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、佳兆業(yè)、雅居樂(lè)、新城B股、招商等房企年度銷售目標(biāo)完成率也不足三成。

　　一般而言，房企上半年銷售任務(wù)會(huì)達(dá)到全年的60%以上，最低也要達(dá)到50%。“下半年只有9、10月是銷售旺季，因此，房企一般會(huì)在上半年加大銷售力度，盡量多完成銷售指標(biāo)。若上半年銷售情況不好，下半年壓力更大，業(yè)績(jī)難以完成。”蘭德咨詢總裁宋延慶在接受媒體采訪時(shí)表示。

　　不過(guò)，眾多房企也并非全軍覆沒(méi)，萬(wàn)科、恒大、保利等開發(fā)商銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好，其中恒大業(yè)績(jī)額已完成過(guò)半。中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示：“現(xiàn)在看來(lái)，大多數(shù)上市公司都沒(méi)完成預(yù)定的計(jì)劃指標(biāo)。”下半年表現(xiàn)如何，要看開發(fā)商是否會(huì)調(diào)整售價(jià)，繼續(xù)促銷。

　　看走勢(shì)

　　業(yè)內(nèi)：下半年房企或繼續(xù)“以價(jià)換量”

　　樓市遇冷，開發(fā)商銷售額下降，也直接影響到土地市場(chǎng)的熱情。據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，今年6月份上半個(gè)月，20強(qiáng)標(biāo)桿房企拿地總額僅54.85億元。其中，僅中海、富力和招商地產(chǎn)有拿地舉動(dòng)，其他開發(fā)商上半個(gè)月拿地舉動(dòng)基本停滯。面對(duì)樓市壓力，談及下半年房?jī)r(jià)走勢(shì)，業(yè)內(nèi)及多位專家多認(rèn)為開發(fā)商會(huì)繼續(xù)采取降價(jià)策略。

　　“6月份純商品住宅成交較5月同期下跌，新增項(xiàng)目的去化率多數(shù)都不理想。上半年大部分房企的目標(biāo)完成率偏低，下半年開發(fā)商主要面臨資金壓力與高庫(kù)存壓力，或啟動(dòng)本輪市場(chǎng)調(diào)整以來(lái)的較為明顯的‘以價(jià)換量’策略。”談到6月份及下半年的市場(chǎng)走向時(shí)張旭說(shuō)。

　　顧云昌從政策角度分析認(rèn)為，中央宏觀政策、貨幣政策會(huì)不會(huì)有所寬松，會(huì)直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷熱。但房?jī)r(jià)下降的力度應(yīng)該不會(huì)太大，“穩(wěn)中有降是今年后幾個(gè)月的表現(xiàn)。”

　　同時(shí)，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，對(duì)于上市房企來(lái)講，6月份半年報(bào)業(yè)績(jī)壓頂，房企勢(shì)必會(huì)采取相對(duì)應(yīng)的措施“搶收”半年報(bào)業(yè)績(jī)，適度的價(jià)格策略調(diào)整成為大多數(shù)房企的必然選擇。從今后的幾個(gè)月來(lái)看，一些大型品牌房企的項(xiàng)目還會(huì)出現(xiàn)20-30%的大幅降價(jià)行為，并且大幅降價(jià)的樓盤會(huì)越來(lái)越多。