2014年樓市進入全面調整期，成交量持續(xù)萎縮、商品房庫存節(jié)節(jié)攀升、降價潮開始蔓延……臨近年中，房企即將面臨中報業(yè)績考驗，年初制定的銷售目標似乎難以企及。就在房企悲觀情緒日益滋生之際，多地政策頻現(xiàn)微調，銀行間市場發(fā)債閘門也初露松動跡象。

　　業(yè)內人士認為，當前房企面臨較大銷售和資金壓力，業(yè)績增速和毛利率將持續(xù)下滑。同時，樓市低迷也將促使更多城市加入政策微調的行列。

　　增速放緩 毛利率持續(xù)下滑

　　盡管受結算周期影響，上半年銷售低迷還無法在中報財務數(shù)字上“立竿見影”，但是交投慘淡的局面已經影響到房企未來業(yè)績增速和毛利率水平。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月25日，滬深兩市共有23家上市房企披露了中報業(yè)績預告，預計上半年凈利潤同比增長的房企僅有8家。如果按照上述房企公布的業(yè)績變動中值估算，在剔除不可比因素后，這些公司上半年預計實現(xiàn)的整體凈利潤較去年同期下降約30%。盡管大部分房企還并未公布上半年預告，但“窺一斑而知全豹”，今年上半年房企的整體業(yè)績增速將面臨較大壓力。

　　結算項目減少、結算收入下降，成為不少房企上半年“報憂”的主要原因。以濱江集團為例，公司一季度實現(xiàn)凈利潤3.67億元，同比增長147%，但公司卻預計上半年凈利潤同比將下降40%-60%。對于中報業(yè)績“變臉”的原因，濱江集團歸咎于交付項目減少，導致結算收入下降。報告期內，公司僅有城市之星單身公寓結轉以及金色黎明一期、衢州春江月等尾盤交付。

　　上半年樓市風云突變，不少房企實際銷售情況遠低于年初預期。統(tǒng)計顯示，在已經披露前五月銷售數(shù)據(jù)的35家房企中，有22家的實際銷售額尚不足年初計劃的30%。

　　正是由于房地產結算的特殊性，使開發(fā)商當期銷售額與真實結算額存在“時間差”。“按照會計核算的規(guī)定，房地產項目銷售收入轉為結算收入，需要滿足項目竣工、驗收、備案、入伙等一系列條件。”一位上市房企的負責人告訴中國證券報記者，有時項目雖然竣工，但是配套建設沒有完工交付，也不具備結算條件。

　　“每家房企的工期和結算期不同，造成全年業(yè)績分配不均衡。”一位房地產券商分析師表示，不少房企去年年底未結算的項目在今年上半年結算，因此上半年市場低迷導致銷售額下降，并不能在中報中馬上體現(xiàn)，但會影響到房企未來業(yè)績釋放的能力。

　　“多數(shù)房企去年高價拿地，今年房價下行，使得行業(yè)銷售利潤率呈下滑態(tài)勢。由于結算滯后于銷售，目前大多數(shù)城市房價的調整將反映到未來地產公司毛利率水平變化中。”該分析師直言。

　　事實上，從盈利能力來看，自去年年底以來，上市房企的整體毛利率水平已經出現(xiàn)同比下滑。統(tǒng)計顯示，2013年年報上市房企整體毛利率為33.7%，同比下降3.8個百分點。今年一季度，上市房企毛利率為35.5%，同比下降2.5個百分點。安信證券就認為，由于2013年房價漲幅遠低于地價，毛利率未來將繼續(xù)探底。

　　成交低迷 樓市步入調整期

　　如果說年初市場對于樓市走向還有爭議的話，那么如今“樓市已經進入調整期”的觀點得到業(yè)內普遍認可。萬科董事會主席王石甚至預計“未來二至四年仍處調整期”。低迷的成交量便成為最直接的證明。

　　中原地產研究部數(shù)據(jù)顯示，截至6月25日，2014年上半年北京市商品房簽約面積為267.54萬平方米(剔除保障房)，總成交額為714億元。成交額同比下降超過30%，成交面積則創(chuàng)下歷史最低紀錄，甚至較2008年金融危機時仍下降近四成。

　　一線城市自3月以來的銷售量已經出現(xiàn)連續(xù)下滑，五六月份傳統(tǒng)銷售旺季全面遇冷，住宅銷售均價也明顯下調。中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，北京市3月商品住宅銷售套數(shù)為7610套，4、5月則出現(xiàn)連續(xù)下跌，分別跌至5179套和5043套。銷售均價也從3月份的24037元/平方米，下降至5月份的21688元/平方米，下降幅度已接近10%。廣州、深圳的樓市成交量自3月后也出現(xiàn)下滑，成交套數(shù)減少5%以上，而這一趨勢在6月份仍未得到緩解。

　　由于信貸依舊緊張，樓市成交量不斷下滑已引發(fā)市場預期的改變。特別是受到貸款影響最大的二手房，價格開始連續(xù)陰跌。統(tǒng)計顯示，北京市二手房價格已從去年12月以來連續(xù)下調6個月。

　　“我們的掛牌房源價格都有不同程度下調。”北京南三環(huán)外一家房產中介經理告訴中國證券報記者，他們剛剛賣出一套位于公益西橋附近的二手房，成交價格算下來約每平米3.4萬元。而在去年高點時，這一帶房源曾賣到每平米4萬元。

　　伴隨成交量下滑，庫存高企已成為擺在開發(fā)商面前無法回避的問題。5月底時上海易居房地產研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量同比增長20%，庫存創(chuàng)下歷史新高。如今，這一庫存水平仍在不斷刷新。僅從北京地區(qū)來看，目前的住宅期房和現(xiàn)房庫存合計已經超過8萬套，這也是自2013年1月后再次回到8萬套以上的水平。

　　資金承壓 地方政策漸微調

　　在完成銷售目標、消化庫存規(guī)模、緩解資金壓力的多重影響下，房企正在通過平價或降價入市的方式加快走量。

　　亞豪機構數(shù)據(jù)顯示，7月北京將有36個項目計劃開盤，其中包括12個純新盤以及24個老項目后期。樓市供應自3月以來大幅增加，北京月度開盤項目數(shù)量已連續(xù)5個月超過30個。就此計算，3月到7月市場總開盤量與去年同期相比已經上漲近六成。

　　與年初時開發(fā)商返點、抵扣等“遮遮掩掩”的促銷方式不同，如今不少項目直接以降價方式入市。北京通州區(qū)某樓盤，5月中旬入市時項目均價為24000元/平方米，而7月將入市的樓棟整體報價已調至23000元/平方米，萬科等開發(fā)商也以低于預期價格推出項目入市。

　　“目前已經基本確立全國房價加速下行的趨勢。”亞豪機構副總經理任啟鑫認為，在年度銷售業(yè)績、信貸持續(xù)緊縮以及現(xiàn)金流等因素的影響下，開發(fā)商紛紛采取“加快出貨、現(xiàn)金為王”的高周轉策略，但低迷的市場前景無疑進一步加劇了房企資金鏈緊張的格局。

　　事實上，資金緊張已經是懸在房企頭上的利刃。相關統(tǒng)計顯示，2014年將有超過6000億元的房地產信托產品到期，今年7、8月份或將迎來一波兌付高峰。

　　“房地產企業(yè)運營資金中，有超過三成的部分來自商品房預售款，銷售低迷將直接導致房企資金鏈趨緊。”地產業(yè)內人士直言，去年高價拿地的房企，還要面臨繳清土地價款的壓力。

　　就在房企悲觀情緒滋生之際，不少地方政府祭出了微調政策。今年以來，已有杭州、無錫、天津、沈陽等十余個城市出臺微調政策促進樓市走量。

　　“除了一線城市和超1000萬人口的城市外，其他城市都有可能逐漸取消限購政策。”中原地產分析師張大偉表示，面對樓市下行壓力，地方政府各類微調政策將持續(xù)推進，主要從放松限購、限價，擴大購房資金支持及調整戶籍政策等方面展開，預計有30個以上城市的限購將可能在年內取消。

　　近期，中國銀行間市場交易商協(xié)會也開始研究支持承擔普通商品住房建設的企業(yè)注冊發(fā)行債務融資工具的具體措施。業(yè)內認為，這意味著房地產企業(yè)發(fā)債細則或將明確，符合條件的房企有望通過銀行間債市融資緩解資本壓力。

　　專家指出，稅收優(yōu)惠以及限購放松將在短期對樓市構成輕微利好，市場有望走出一波上行行情。但如果信貸等政策沒有本質變化，不少庫存過高的城市將難免持續(xù)調整，一些房企的財務狀況也可能繼續(xù)惡化。房價出現(xiàn)合理調整將有利于經濟轉型，但也要避免斷崖式調整對上下游的沖擊。