摘要：記者走訪調查通州多個新盤后發現，與其說是降價，還不如說是開發商拿出少量戶型位置等較差的房源促銷，以低價吸引客戶。北京樓市的“降價風”雖未大規模刮起，但市場下行預期卻非常明顯。對此，有業內人士建議，改善類需求現在可以入市了，但剛需還可以等兩個月看看，若按目前樓市預期發展，屆時，開發商可能會坐實降價，去打真正的價格戰。

    近日，二、三線城市的“降價潮”開始蔓延，從北京樓市來看，二手房市場確實被波及，5月份銷售均價環比下跌了近1900元∕平方米。同時，一手房市場個別項目也開始被卷進來，一時間，房價大幅“跳水”的言論甚囂塵上。

　　然而，這波降價潮到底是真是假？是個別開發商的搶客噱頭，還是大面積項目開始實質性降價？

　　《證券日報》記者走訪調查通州多個新盤后發現，與其說是降價，還不如說是開發商拿出少量戶型位置等較差的房源促銷，以低價吸引客戶。正如某銷售人員直言，“波動肯定是有的，但實際上不好的房子才拿出來促銷，這是開發商搶客的銷售手段。從整個盤面來看，與前一期房源銷售均價相比，新一期房源的成交均價并未降低，甚至還有不同幅度的上漲”。

　　此外，記者調查還發現，此前引發熱議的“零首付”也開始逐漸沉寂，所謂中國“零首付”購房或重蹈美國次貸危機覆轍可能性也并不大。事實上，開發商僅僅是拿出幾個或者幾十個名額來做宣傳噱頭，有點類似交定金占房源的意思，而且當時并不能網簽，僅是與開發商草簽合同，待半年或者更長時間后付齊首付才能網簽。

　　此外，即使房企與搜房網等網站合作，用促銷刺激市場有效需求，但這種促銷也是小幅度促銷，例如總價200萬元以上的房子推出3萬元左右的優惠。

　　當然，不排除個別項目降價幅度非常大，房企為了快速回籠資金可能會犧牲一部分利潤，但還遠未到虧本甩賣的地步。

　　值得注意的是，成交量確實在大幅減少，入市項目簽約率已不足三成，但不代表房企已經扛不住了。實際上，成交量的減少，促銷活動的增加，并不代表房價“跳水”。有公開資料顯示，全國46個城市的12590個在售樓盤市場售價，對比2014年1月1日和2014年2月27日的售樓處報價后發現，88%的樓盤無價格變動情況發生，漲價樓盤占比為8.33%，降價樓盤占比僅為3.56%。

　　更為值得關注的是，外部因素的不理想，也不意味著北京樓市房價的大面積下調。畢竟，作為首都，北京樓市的剛需仍舊非常強勁。以《證券日報》記者調查的多個項目為例，新開房源的銷售均價比上一期實際上都是環比微漲的，只要降價幅度到位，將馬上實現反彈。換句話說，少量的促銷并不能促成成交量的增加，相反，有的房企采取一步到位的定價方式推盤，反倒會被市場一搶而空，即使這樣，其利潤率也僅是增速下滑而已。

　　不過，北京樓市的“降價風”雖未大規模刮起，但市場下行預期卻非常明顯。對此，有業內人士建議，改善類需求現在可以入市了，但剛需還可以等兩個月看看，若按目前樓市預期發展，屆時，開發商可能會坐實降價，去打真正的價格戰。