近期，國內電商巨頭阿里巴巴、京東等紛紛在全國布局拿地，工業地產尤其是物流倉儲已成為地產投資的熱點之一。在線零售市場的興起與蓬勃不僅影響和改變了傳統零售市場格局，帶動了第三方物流的發展，而且對現代物流設施市場產生了重大影響。專家認為，未來民營第三方物流將成為市場發展新動力，預計定制倉庫占高標準倉庫的比例將會大大提升。

　　物流倉儲租賃需求仍將繼續增加

　　電子商務是當下我國現代物流設施市場最重要的需求來源之一。據艾瑞研究預測，至2017年我國網絡零售額將達4.1萬億元人民幣。隨著電子商務市場份額的擴大以及在線零售市場本身規模的擴大，未來電子商務對物流倉儲設施的需求將會繼續增加。
　　一方面，自建物流已具備規模效應的大型電商將繼續堅持其自建自營策略，從而削弱電商對公共型現代物流倉儲設施的租賃需求。大型電商從最初的部分自建物流到全方位布點全面自營物流，進而發展到當前個別已規模初具的大型電子商務企業開始嘗試向第三方開放物流平臺。
　　另一方面，自營物流越來越高的進入壁壘，令多數電商尤其是中小規模電子商務企業對社會化第三方物流的依存度不斷提升，從而不斷提升公共型物流倉儲的租賃需求。易商集團首席執行官沈晉初表示，專業物流開發商及其他意圖進入現代物流設施供應的企業不僅面臨著現有大型電商自營物流先發優勢產生的阻礙，更需要克服土地資源日益稀缺、拿地難度日益增加、開發運營所需資金及學習成本高企等障礙。

　　物流倉儲用地逐年遞減優質倉庫供不應求

　　近年來，上海一手工業用地供應日益緊縮。據世邦魏理仕統計，2013年全市工業土地供應為585萬平方米，僅為2011年的一半。而由于直接稅收貢獻偏低等原因，工業用地中的物流倉儲用地供應更是鳳毛麟角。2011-2013年的三年間，上海物流倉儲用地出讓面積分別為60萬、40萬和27萬平方米，僅占工業用地出讓面積的3%左右。
　　第三方物流和零售電商是當下上海優質倉庫市場的兩大主力需求。據世邦魏理仕統計，2013年的主要成交中，兩者分別貢獻44%和38%。世邦魏理仕認為，未來倉庫市場的需求將進一步細分，快遞、電商、醫藥、生鮮、制造等不同行業用戶因其業務特質對倉庫設施提出各種專業化的需求，定制化有望成為倉庫開發建造中的主流趨勢。此外，土地稀缺和集約利用也將推動倉庫設施向垂直化發展。
　　我國的物流設施在設立之初主要是為滿足出口和制造業倉儲的需要。隨著國內個人消費增長、零售市場成熟及電子商務的不斷蓬勃發展，零售行業對物流設施尤其是高標準倉儲的需求近年來增長迅速。盡管我國目前已具有相當的物流倉儲存量，但國內高標準倉儲設施的體量仍相對有限。目前國內倉庫的絕大部分仍以老舊的、建造標準較低的物業為主。

　　民營第三方物流將成新動力

　　近年來，我國在線零售市場的快速發展不僅令電商對現代物流倉儲設施的直接需求不斷增加，而且通過其與第三方物流市場聯動發展的傳導作用，間接推升了民營物流行業對現代倉儲的需求。
　　展望未來，世邦魏理仕預計，現代物流倉儲行業的發展趨勢為：租賃需求繼續放量，民營快遞企業及新型物流服務企業將成為新的物流倉儲租賃需求增長點。
　　世邦魏理仕中國區工業及物流服務部主管、高級董事羅瑾認為，隨著市場成熟度的不斷提升，高標準倉儲開發或由此前的更多兼顧通用性逐漸轉向標準化開發與定制開發雙管齊下。預計未來定制倉庫占高標準倉庫的比例將會大大提升。