2014年以來，我國樓市正在發生劇變。隨著支撐房價上漲的預期變化，多地樓盤爆出降價消息，住宅市場投資的黃金時代已經落幕。北京云房數據技術有限公司（簡稱云房）與北京仁達房地產評估有限公司（簡稱仁達）聯合發布的《2014上半年中國房地產投資回報率調查報告》顯示，上半年北京、上海、廣州、深圳四大一線城市住宅投資靜態租金回報率平均值為2.0%，已經跌破CPI漲幅。

　　目前一線城市房價明顯偏離真實水平。《2014年上半年中國房地產投資回報率研究》公布的最新數據顯示，2014年上半年北京、上海、廣州、深圳四大一線城市住宅投資靜態租金回報率 平均值為2.0%，處于低位，其余11個二三線城市該值為2.7%。靜態租賃回報率代表當前年租金和售價的比值，租金是市場前景真實反映，指標值低說明相對租金來講，房價明顯偏離真實水平。因為從長期來看，衡量一個住宅項目的實際價值，價格永遠不是首要標準，因為價格所體現的供求關系是包含了金融機構、個人投資者在內的多方博弈的結果，一旦成為金融工具，其價格與價值的剝離便成必然。相對來講，在經濟大環境穩定的一段時期內，體現終端使用者需求的租金，總是更接近于物業實際價值，并且長期而穩定地反映著經濟景氣程度。因此，一線城市房價過分偏離真實水平，房價失真儼然已成現實。

　　房價明顯偏離真實水平，源于過去五年的瘋狂上漲。一線城市歷史5年租賃后轉售回報率 平均值為21.3%，處于高位，其余11個二三線城市該值僅為13.91%，指標之間差距為7.4%。結合指標的實際意義，歷史5年租賃后轉售回報率代表過去購買房產出租5年之后轉售的回報，指標值高能夠說明價格歷史漲幅快。目前，北京、上海等一線城市的房價已經達到香港、東京乃至倫敦、紐約的水平。顯而易見，大部分房產投資人追求的是房價上漲帶來的短期房產增值，當價格攀升到一定程度后通過轉售實現高回報率。

　　未來五年，一線城市房價理性回歸，或結束住宅投資黃金時代。從目前的情況來看，一方面，中國經濟增長正處于“切換”過程中，從原來10%左右的高速增長，下調到中高速或中速水平。宏觀經濟增長放緩，經濟基本面難以支撐房價高位上漲。另一方面，北京、深圳等主要城市持續快速攀升的價格顯然已經成為中央深化地產調控政策的重點。隨著2014年房地產信貸的加緊收縮、銀行加息，以及未來不動產登記、房產稅征收問題的解決，未來幾年里，一線城市房產市場將在市場規律主導下從超速增長轉向平穩增長。《2014年上半年中國房地產投資回報率研究》預測結果顯示，一線城市未來5年租賃后轉售回報率平均值為7.3%，與歷史5年租賃后轉售回報率平均值21.3%相比，降幅非常明顯，表現出明顯的去投資化趨勢，一線城市住宅投資黃金時代正悄悄落幕。

　　聲明：投資建議建立在《2014上半年中國房地產投資回報率調查報告》數據成果基礎上，側重于對數據結果的整理歸納。市場有風險，投資需謹慎，相關信息僅供參考，均不構成投資建議。