一周之間,態(tài)度大相徑庭。這一次,2014年樓市有可能迎來遲到的春天。
6月6日上午,銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)表示,要繼續(xù)執(zhí)行差別化的住房貸款政策,大力支持首套住房需求,抑制投資和投機(jī)性的住房需求,同時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商的資金斷裂給帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
王兆星是在回答國(guó)內(nèi)《金融時(shí)報(bào)》記者提問時(shí)說這番話的。《金融時(shí)報(bào)》是銀行業(yè)內(nèi)自己的報(bào)紙。這一問一答,熟悉我國(guó)新聞?wù)Z境的朋友應(yīng)該明白,絕非偶然。
但一周之前銀監(jiān)會(huì)的態(tài)度可不是這樣。
5月30日,在銀監(jiān)會(huì)2013年年報(bào)發(fā)布會(huì)上,銀監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào),涉及房地產(chǎn)貸款的各類貸款有關(guān)政策要求,銀監(jiān)會(huì)沒有任何松動(dòng),沒有任何折扣,也沒有任何討價(jià)還價(jià)的余地。這個(gè)表態(tài),語(yǔ)氣和用詞是相當(dāng)?shù)膰?yán)厲,也著實(shí)嚇壞了一些地產(chǎn)商。
在房地產(chǎn)信貸政策上,銀監(jiān)會(huì)的口徑與央行的態(tài)度,曾被民間解讀為兩種不同的聲音。
此前的5月12日,在央行牽頭召開住房金融服務(wù)座談會(huì),副行長(zhǎng)劉士余代表央行提出,各大商業(yè)銀行要講政治,講社會(huì)責(zé)任,房貸利率要合理定價(jià),滿足首套房貸款需求。
在央行的通稿(所謂的“央五條”)里,正式的表述是“優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求”;此次王兆星的用詞卻是“大力支持”,猛多了。
銀監(jiān)會(huì)的態(tài)度為何突然逆轉(zhuǎn)?攸克君的分析是,最大的可能是,高層發(fā)話了。劉士余代表央行黨委要求各大商業(yè)銀行從“講政治”的高度來理解首套房貸款利率的問題,但很多行長(zhǎng)們把這兩個(gè)關(guān)鍵詞忽略掉了。
商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)上更多是聽銀監(jiān)會(huì)的,而銀監(jiān)會(huì)那時(shí)的態(tài)度是什么呢?4月29日,在一季度電視電話會(huì)議上的表述是,“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策和差別化住房信貸政策”;5月30日的表述是嚇人的“三個(gè)沒有”。在這種情況之下,商業(yè)銀行對(duì)央行肯定是陽(yáng)奉陰違,何況,房?jī)r(jià)高風(fēng)險(xiǎn)大,房貸利潤(rùn)真沒什么誘惑。
當(dāng)前中央有關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)的第一個(gè)用詞是,穩(wěn)發(fā)展。也就是讓穩(wěn)定住,不要再下滑了。而房地產(chǎn)對(duì)GDP又有著不可替代的拉動(dòng)以及反拉動(dòng)作用,房地產(chǎn)如果下滑太快,GDP真有可能掉到7%以下去,這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)不能承受之重,也是不能承受之痛。
但要全面深化改革,房地產(chǎn)調(diào)控也不可能一下子取消,怎么辦?聰明人有的是辦法。于是,棚戶區(qū)改造、保障房建設(shè)和首套房就成了護(hù)衛(wèi)房地產(chǎn)的三駕馬車,當(dāng)然也是護(hù)衛(wèi)經(jīng)濟(jì)的三駕小馬車。
在這種背景下,如果銀監(jiān)會(huì)再死咬住風(fēng)險(xiǎn)、不肯為首套房貸款喊話,就真的是不講政治了。
攸克君請(qǐng)教多位銀行界人士,對(duì)王兆星副主席的此番表述分析如下:
一、“大力支持”的用詞,過去5年與房地產(chǎn)信貸有關(guān)的政策、通知,哪怕是指示精神,都沒有用過。
二、銀行會(huì)不會(huì)向樓市放水,取決于配套政策。不管是央行還是銀監(jiān)會(huì),光說不練都不行,監(jiān)管層可能會(huì)要求“大力支持”某一領(lǐng)域的銀行給予放松貸存比考核、甚至定向降準(zhǔn)的待遇。
三、銀行最可能做的,是恢復(fù)首套住房信貸的基準(zhǔn)利率。信貸額度充裕或者更講政治的銀行,可能會(huì)恢復(fù)首套房貸8.5折的優(yōu)惠利率,并加快放款速度。
攸克君在此前的文章里提出過一個(gè)觀點(diǎn),偏緊的房地產(chǎn)信貸,是2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入調(diào)整唯一共同的重要因素。如果房地產(chǎn)信貸一直偏緊,絲毫不放松,地方政府再救市,松綁,效果也是有限的;反之,一旦信貸稍有松動(dòng),房地產(chǎn)就會(huì)突然轉(zhuǎn)身,迎風(fēng)而上。
別小看了首套房,它有極大的杠桿效應(yīng)。為什么這樣說?有業(yè)內(nèi)資深人士提醒攸克君:2012年3月,房地產(chǎn)政策與2011年無異,市場(chǎng)供求情況也相近,但就因?yàn)樵阢y監(jiān)會(huì)的授意下,各商業(yè)銀行對(duì)首套房貸款利率普遍回歸優(yōu)惠利率,樓市就立即啟動(dòng),從而迎來了2012年的大漲,并持續(xù)到2013年。
歷史總是驚人的相似。2014年樓市遲到的春天終于要來了嗎?攸克君的建議又是什么?
第一,以剛需主的開發(fā)商,出貨時(shí)機(jī)已到。如果銀行對(duì)首套住房的信貸支持出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的行動(dòng),可能在短期內(nèi)(如1-2個(gè)月內(nèi))刺激開發(fā)商啟動(dòng)降價(jià)。這將是攸克君240天購(gòu)房時(shí)機(jī)理論的“最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)”。
第二,開發(fā)商以為又一輪暴漲開始,拒絕降價(jià),是錯(cuò)誤的。
第三,退一萬(wàn)步,如果房?jī)r(jià)快速上漲,建議有多套房的朋友,立即派發(fā),賣掉多余的房子。