一周之間，態(tài)度大相徑庭。這一次，2014年樓市有可能迎來遲到的春天。
6月6日上午，銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)表示，要繼續(xù)執(zhí)行差別化的住房貸款政策，大力支持首套住房需求，抑制投資和投機(jī)性的住房需求，同時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商的資金斷裂給帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
王兆星是在回答國(guó)內(nèi)《金融時(shí)報(bào)》記者提問時(shí)說這番話的。《金融時(shí)報(bào)》是銀行業(yè)內(nèi)自己的報(bào)紙。這一問一答，熟悉我國(guó)新聞?wù)Z境的朋友應(yīng)該明白，絕非偶然。
但一周之前銀監(jiān)會(huì)的態(tài)度可不是這樣。
5月30日，在銀監(jiān)會(huì)2013年年報(bào)發(fā)布會(huì)上，銀監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，涉及房地產(chǎn)貸款的各類貸款有關(guān)政策要求，銀監(jiān)會(huì)沒有任何松動(dòng)，沒有任何折扣，也沒有任何討價(jià)還價(jià)的余地。這個(gè)表態(tài)，語(yǔ)氣和用詞是相當(dāng)?shù)膰?yán)厲，也著實(shí)嚇壞了一些地產(chǎn)商。
在房地產(chǎn)信貸政策上，銀監(jiān)會(huì)的口徑與央行的態(tài)度，曾被民間解讀為兩種不同的聲音。
此前的5月12日，在央行牽頭召開住房金融服務(wù)座談會(huì)，副行長(zhǎng)劉士余代表央行提出，各大商業(yè)銀行要講政治，講社會(huì)責(zé)任，房貸利率要合理定價(jià)，滿足首套房貸款需求。
在央行的通稿（所謂的“央五條”）里，正式的表述是“優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買自住普通商品住房的貸款需求”；此次王兆星的用詞卻是“大力支持”，猛多了。
銀監(jiān)會(huì)的態(tài)度為何突然逆轉(zhuǎn)？攸克君的分析是，最大的可能是，高層發(fā)話了。劉士余代表央行黨委要求各大商業(yè)銀行從“講政治”的高度來理解首套房貸款利率的問題，但很多行長(zhǎng)們把這兩個(gè)關(guān)鍵詞忽略掉了。
商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)上更多是聽銀監(jiān)會(huì)的，而銀監(jiān)會(huì)那時(shí)的態(tài)度是什么呢？4月29日，在一季度電視電話會(huì)議上的表述是，“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策和差別化住房信貸政策”；5月30日的表述是嚇人的“三個(gè)沒有”。在這種情況之下，商業(yè)銀行對(duì)央行肯定是陽(yáng)奉陰違，何況，房?jī)r(jià)高風(fēng)險(xiǎn)大，房貸利潤(rùn)真沒什么誘惑。
當(dāng)前中央有關(guān)宏觀經(jīng)濟(jì)的第一個(gè)用詞是，穩(wěn)發(fā)展。也就是讓穩(wěn)定住，不要再下滑了。而房地產(chǎn)對(duì)GDP又有著不可替代的拉動(dòng)以及反拉動(dòng)作用，房地產(chǎn)如果下滑太快，GDP真有可能掉到7%以下去，這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)不能承受之重，也是不能承受之痛。
但要全面深化改革，房地產(chǎn)調(diào)控也不可能一下子取消，怎么辦？聰明人有的是辦法。于是，棚戶區(qū)改造、保障房建設(shè)和首套房就成了護(hù)衛(wèi)房地產(chǎn)的三駕馬車，當(dāng)然也是護(hù)衛(wèi)經(jīng)濟(jì)的三駕小馬車。
在這種背景下，如果銀監(jiān)會(huì)再死咬住風(fēng)險(xiǎn)、不肯為首套房貸款喊話，就真的是不講政治了。
攸克君請(qǐng)教多位銀行界人士，對(duì)王兆星副主席的此番表述分析如下：
一、“大力支持”的用詞，過去5年與房地產(chǎn)信貸有關(guān)的政策、通知，哪怕是指示精神，都沒有用過。
二、銀行會(huì)不會(huì)向樓市放水，取決于配套政策。不管是央行還是銀監(jiān)會(huì)，光說不練都不行，監(jiān)管層可能會(huì)要求“大力支持”某一領(lǐng)域的銀行給予放松貸存比考核、甚至定向降準(zhǔn)的待遇。
三、銀行最可能做的，是恢復(fù)首套住房信貸的基準(zhǔn)利率。信貸額度充裕或者更講政治的銀行，可能會(huì)恢復(fù)首套房貸8.5折的優(yōu)惠利率，并加快放款速度。
攸克君在此前的文章里提出過一個(gè)觀點(diǎn)，偏緊的房地產(chǎn)信貸，是2014年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入調(diào)整唯一共同的重要因素。如果房地產(chǎn)信貸一直偏緊，絲毫不放松，地方政府再救市，松綁，效果也是有限的；反之，一旦信貸稍有松動(dòng)，房地產(chǎn)就會(huì)突然轉(zhuǎn)身，迎風(fēng)而上。
別小看了首套房，它有極大的杠桿效應(yīng)。為什么這樣說？有業(yè)內(nèi)資深人士提醒攸克君：2012年3月，房地產(chǎn)政策與2011年無異，市場(chǎng)供求情況也相近，但就因?yàn)樵阢y監(jiān)會(huì)的授意下，各商業(yè)銀行對(duì)首套房貸款利率普遍回歸優(yōu)惠利率，樓市就立即啟動(dòng)，從而迎來了2012年的大漲，并持續(xù)到2013年。
歷史總是驚人的相似。2014年樓市遲到的春天終于要來了嗎？攸克君的建議又是什么？
第一，以剛需主的開發(fā)商，出貨時(shí)機(jī)已到。如果銀行對(duì)首套住房的信貸支持出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的行動(dòng)，可能在短期內(nèi)（如1-2個(gè)月內(nèi)）刺激開發(fā)商啟動(dòng)降價(jià)。這將是攸克君240天購(gòu)房時(shí)機(jī)理論的“最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)”。
第二，開發(fā)商以為又一輪暴漲開始，拒絕降價(jià)，是錯(cuò)誤的。
第三，退一萬(wàn)步，如果房?jī)r(jià)快速上漲，建議有多套房的朋友，立即派發(fā)，賣掉多余的房子。