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    1. 專(zhuān)家稱(chēng)樓市限購(gòu)應(yīng)擇機(jī)淡出 中產(chǎn)階級(jí)應(yīng)獨(dú)自買(mǎi)得起房
      2014-05-30   作者:記者 胥會(huì)云 張靜  來(lái)源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
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      【字號(hào)

          摘要:樓市“微刺激”是否需要,或者需要哪些“微刺激”?對(duì)此,專(zhuān)家表示,市場(chǎng)出現(xiàn)分化后,目前應(yīng)是促進(jìn)我國(guó)住房市場(chǎng)健康化的契機(jī),地方政府應(yīng)該相機(jī)抉擇使限購(gòu)等行政手段和措施淡出,讓不符合市場(chǎng)規(guī)律的權(quán)宜之計(jì)退出歷史舞臺(tái)。加快房地產(chǎn)稅立法,以經(jīng)濟(jì)手段置換行政“調(diào)控”,應(yīng)是樓市分化之后政府和各方互動(dòng)中的重要抉擇。

        房?jī)r(jià)無(wú)論是起是伏,爭(zhēng)論一直未曾停息。

        樓市出現(xiàn)分化,帶來(lái)新的爭(zhēng)議:限購(gòu)是否可以松綁,如何松綁?樓市分類(lèi)調(diào)控如何推進(jìn)?

        一些地方政府推出了相應(yīng)的調(diào)控措施,央行和銀監(jiān)會(huì)也要求商業(yè)銀行優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)房的貸款需求。

        樓市“微刺激”是否需要,或者需要哪些“微刺激”?還有哪些更有針對(duì)性的財(cái)稅、貨幣政策,更好地滿足分化的市場(chǎng)需求,更好實(shí)現(xiàn)分類(lèi)調(diào)控?

        帶著這些問(wèn)題,《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者專(zhuān)訪了財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康、住建部政策研究中心原副主任王玨林、中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇、上海銀行首席風(fēng)險(xiǎn)官黃濤。

        限購(gòu)應(yīng)擇機(jī)淡出

        第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào):在房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的大背景下,如何看待 “微刺激”? “微刺激”如何才能更有效地實(shí)施分類(lèi)調(diào)控?

        賈康:3月份以來(lái),國(guó)內(nèi)主要城市房?jī)r(jià)指標(biāo)降溫,樓市步入調(diào)整期。一時(shí)間眾說(shuō)紛紜,有不少人在大談中國(guó)樓市的“拐點(diǎn)”和房?jī)r(jià)“大跳水”、“崩盤(pán)”。但這些似乎過(guò)于極端和悲觀。有必要區(qū)分市場(chǎng)分化(有升有降)和大勢(shì)拐點(diǎn)(長(zhǎng)期曲線掉頭向下),以及房?jī)r(jià)的階段性回調(diào)盤(pán)整與全面崩盤(pán)。我認(rèn)為目前的情況都屬于前者。

        市場(chǎng)出現(xiàn)分化后,目前應(yīng)是促進(jìn)我國(guó)住房市場(chǎng)健康化的契機(jī),地方政府應(yīng)該相機(jī)抉擇使限購(gòu)等行政手段和措施淡出,讓不符合市場(chǎng)規(guī)律的權(quán)宜之計(jì)退出歷史舞臺(tái)。

        當(dāng)然,這需要因地制宜。所有跡象表明,對(duì)市場(chǎng)分化應(yīng)給予正面評(píng)價(jià)。中長(zhǎng)期制度建設(shè)如跟上,應(yīng)能有效防止強(qiáng)烈的大幅反彈。

        王玨林:今年大家普遍認(rèn)為市場(chǎng)不太好,我覺(jué)得有兩點(diǎn):一是今年指標(biāo)和去年同期相比有明顯變化,去年1~4月指標(biāo)較高,歷史上也是最高的,去年不正常,今年再高就更不正常;二是貸款收緊,由于銀行內(nèi)部調(diào)整,不管開(kāi)發(fā)貸還是消費(fèi)貸全部減少或延遲。

        未來(lái)怎么做還是要看市場(chǎng),現(xiàn)在的市場(chǎng)不是最壞的,今年1~4月商品房銷(xiāo)售2.77億平方米,這個(gè)數(shù)量比2011、2012年都好,只是低于2013年。所以這個(gè)狀況不是最困難的,也不是最危急的。只是市場(chǎng)主要處于觀望階段,開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地信心不足,屬于僵持階段。

        十八大后,整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步往市場(chǎng)資源配置方向轉(zhuǎn)移,但從政府管理層面看,還沒(méi)有做好市場(chǎng)管理措施,手段還跟不上。

        楊志勇:現(xiàn)在更應(yīng)該做的是,借這個(gè)時(shí)機(jī)把過(guò)去扭曲的一些政策矯正。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)部分房?jī)r(jià)下行,存在種種風(fēng)險(xiǎn),首先可能沖擊社會(huì)穩(wěn)定,其次影響經(jīng)濟(jì)和金融穩(wěn)定。中國(guó)還處在轉(zhuǎn)型期,過(guò)去很多不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策需要梳理。

        在制度完善的過(guò)程中,對(duì)市場(chǎng)本身或多或少都會(huì)起到作用。

        黃濤:近期,央行和銀監(jiān)會(huì)要求商業(yè)銀行優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求。我認(rèn)為這是正確和理性的。市場(chǎng)如果沒(méi)有按揭貸款支持,也是比較不健康的。

        同時(shí),商業(yè)銀行實(shí)施合理審慎、符合實(shí)體經(jīng)濟(jì)真實(shí)需求的信貸政策,從整體上也有助于防范宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。

        特別是首套房按揭貸款,如果是剛性基本需求,從銀行角度來(lái)講,應(yīng)該持積極支持的態(tài)度。2008年金融危機(jī)以后,香港地區(qū)市場(chǎng)的按揭貸款利率很低,很長(zhǎng)一段時(shí)間的實(shí)際利率不到1%,導(dǎo)致大多數(shù)銀行在按揭貸款方面的收益狀況并不理想,但這個(gè)產(chǎn)品在香港地區(qū)市場(chǎng)仍然存在,主要是因?yàn)榘唇屹J款本身就有合理、實(shí)際需求,還關(guān)系到社會(huì)民生和整體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。

        至于開(kāi)發(fā)貸,此次央行沒(méi)直接提到,但房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)、民生領(lǐng)域影響比較大,我相信商業(yè)銀行還是會(huì)在守住風(fēng)險(xiǎn)底線的情況下,繼續(xù)甄選優(yōu)質(zhì)企業(yè)、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目給予合理支持。

        現(xiàn)在的市場(chǎng)為何不正常

        日?qǐng)?bào):過(guò)去幾年,中國(guó)推動(dòng)了大規(guī)模的保障房建設(shè),這對(duì)商品房市場(chǎng)是否形成了良性推動(dòng)?接下來(lái)住房保障工作要如何推進(jìn),以更好實(shí)現(xiàn)分類(lèi)調(diào)控?

        賈康:現(xiàn)在對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域,我國(guó)政府決策層顯然已經(jīng)有新的優(yōu)化調(diào)控思路。

        一方面以建3600萬(wàn)套保障房為代表的基本保障房建設(shè)正在推進(jìn),有效供給在未來(lái)幾年內(nèi)就要到位。另一方面在商品房領(lǐng)域,不再屢屢表態(tài)、頻頻出手,而是給出市場(chǎng)自身調(diào)整空間。市場(chǎng)通常應(yīng)該在小幅正常波動(dòng)中優(yōu)化配置健康發(fā)展,我們現(xiàn)在越來(lái)越有望接近這個(gè)境界了。

        在宏觀調(diào)控層面,應(yīng)說(shuō)正在實(shí)行“雙軌統(tǒng)籌”框架:一是保障軌;一是市場(chǎng)軌。也就是說(shuō),商品房的房?jī)r(jià)高與低,與低端群體解決“住有所居”問(wèn)題沒(méi)有直接關(guān)系。

        政府要做的首先是托住“廉租房”與“公租房”合而為一這個(gè)底;其次,要發(fā)展更高一層的“共有產(chǎn)權(quán)房”;第三,在有相應(yīng)房源的地方轄區(qū)內(nèi),適時(shí)把“補(bǔ)磚頭(出資支持新建保障房)”轉(zhuǎn)為“補(bǔ)人頭(政府采購(gòu)式供應(yīng)公租房,補(bǔ)貼付給特定保障對(duì)象的房東)”。在這個(gè)基礎(chǔ)上,對(duì)于一般性的商品住宅,政府只需要管土地合理規(guī)劃、市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則和依法收稅就可以了。

        王玨林:現(xiàn)在真正急需住房的是外來(lái)的、長(zhǎng)期在城市工作的年輕人,這部分人口是每年源源不斷增加的新需求,保障房并沒(méi)有這么多能力解決他們的問(wèn)題,所以還是要靠市場(chǎng),只有市場(chǎng)穩(wěn)定了、房?jī)r(jià)穩(wěn)定了,才有更多的群體能進(jìn)入市場(chǎng),改善住房。

        現(xiàn)在的市場(chǎng),對(duì)二手房和租賃市場(chǎng)不夠重視,沒(méi)有盤(pán)活。現(xiàn)在大家盯著房?jī)r(jià)、盯著新房,保障房解決不了問(wèn)題但還得建。實(shí)際上這部分資源可以發(fā)揮作用,解決無(wú)房戶(hù)、年輕人的需求,政府應(yīng)該把租賃和二手房市場(chǎng)規(guī)范利用起來(lái),提供一些免稅政策,緩解保障房的壓力。

        楊志勇:保障房方向是對(duì)的,但要注意處理好一個(gè)問(wèn)題——住房公共政策的制定。

        假設(shè)月收入低于某個(gè)金額,比如3000元,就可以進(jìn)入保障房,那是不是會(huì)鼓勵(lì)大家都去做3000元的工作?這是政策的問(wèn)題,保障范圍多大、程度多深,都需要考慮,而不是保障越多越好。

        另一個(gè)問(wèn)題,不管房?jī)r(jià)多少,每個(gè)時(shí)期都有一個(gè)對(duì)應(yīng)的衡量標(biāo)準(zhǔn)。我認(rèn)為,一個(gè)社會(huì)中,收入達(dá)到中上水平的人群都應(yīng)該買(mǎi)得起與自身社會(huì)地位相稱(chēng)的商品房,而且靠的是自己獨(dú)立的收入和積累,而不是憑借全家的力量,這個(gè)市場(chǎng)才是正常的。按此現(xiàn)在的市場(chǎng)肯定是不正常的。

        這個(gè)情況下,擴(kuò)大保障性住房的供給就會(huì)減少一部分剛性需求,是有利的。但是蓋多少,住房公共政策在這個(gè)方面還沒(méi)有完全厘清。

        加快房產(chǎn)稅立法

        日?qǐng)?bào):如果政府要出臺(tái)專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“微刺激”政策,在“分類(lèi)調(diào)控”的思路上,短期和中長(zhǎng)期來(lái)看,財(cái)政政策可以有哪些作為?

        賈康:加快房地產(chǎn)稅立法,以經(jīng)濟(jì)手段置換行政“調(diào)控”,應(yīng)是樓市分化之后政府和各方互動(dòng)中的重要抉擇。

        不宜簡(jiǎn)單化地認(rèn)為,房地產(chǎn)稅一出臺(tái)就能抑制房?jī)r(jià)。實(shí)際上,房地產(chǎn)稅本身難以改變中國(guó)未來(lái)幾十年中心城市房?jī)r(jià)上揚(yáng)曲線的大模式,但在發(fā)揮其他功能的同時(shí),確實(shí)有利于減少一些房市泡沫,也有利于降低住房空置率,是促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要制度要素之一。

        但令人遺憾的是,房地產(chǎn)稅改革至今的進(jìn)展很不理想。三中全會(huì)之后,這一改革的方向、思路更清晰了,政府理應(yīng)抓住制度建設(shè)不放而有所作為。

        楊志勇:一種是原先制度不好的,需要改變制度;另一種是調(diào)整稅費(fèi),比如契稅從3%調(diào)整到1%。

        考慮到未來(lái)契稅等一系列與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收,可能被房地產(chǎn)稅所取代,這個(gè)問(wèn)題就會(huì)更復(fù)雜。

        目前情況下,我們現(xiàn)有的稅費(fèi)制度可以采取一些改革。例如,現(xiàn)行制度不利于改善型消費(fèi),那么賣(mài)舊房買(mǎi)新房之間的稅費(fèi)可以抵扣的制度,就比現(xiàn)有制度要好得多。

        但要注意的是政策利益歸宿,如果減輕稅費(fèi)房?jī)r(jià)依然不變,或者減掉的部分又被漲價(jià)“吃掉”,那意義就不大了。

        家庭買(mǎi)首套房可考慮抵扣個(gè)稅

        日?qǐng)?bào):我們想探討幾種政策的可能性:一是,結(jié)合未來(lái)個(gè)稅以家庭綜合征收的方向,是否有可能對(duì)家庭購(gòu)買(mǎi)首套房進(jìn)行抵扣?二是,不滿個(gè)稅免征額的,購(gòu)房有沒(méi)有可能享受財(cái)政貼息?

        賈康:優(yōu)化個(gè)稅制度設(shè)計(jì),需強(qiáng)調(diào)“綜合計(jì)征,分類(lèi)扣除,年度結(jié)算”的改革方向,以利優(yōu)化其調(diào)節(jié)社會(huì)成員收入的功能。還有一個(gè)值得重視的優(yōu)化要領(lǐng):按家庭征收,以追求更具實(shí)質(zhì)意義的公平。

        在目前僅按個(gè)人征收個(gè)稅的情況下,同樣水平的收入,在家庭贍養(yǎng)系數(shù)不同的兩個(gè)納稅人之間很容易導(dǎo)致極大的不公平。更合理的制度設(shè)計(jì),是合并計(jì)算家庭所有收入,再考慮人均收入水平的差異,區(qū)別對(duì)待。

        個(gè)稅改革的工作千頭萬(wàn)緒,我們要做的,是爭(zhēng)取將更多符合條件的抵扣因素納入個(gè)稅征管,這對(duì)于減輕納稅負(fù)擔(dān)更為有效。

        樓繼偉部長(zhǎng)曾特別提及應(yīng)把按揭貸款納入抵扣范圍。雖然綜合和分類(lèi)結(jié)合的個(gè)稅改革方向,在操作上還有不小的難度,但可以借鑒國(guó)際成熟經(jīng)驗(yàn),積極創(chuàng)造條件逐步推進(jìn)。

        比如,按家庭征收個(gè)稅不論具體設(shè)計(jì)上的“技術(shù)路線”如何,首先對(duì)于稅務(wù)部門(mén)的征管提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。如何保證信息具備真實(shí)性?假如核查、糾錯(cuò)機(jī)制跟不上,這種情況將防不勝防,進(jìn)而整個(gè)制度體系將會(huì)落入“懲罰老實(shí)人”的陷阱,最終趨于喪失公正以及不可持續(xù)。

        如果信息掌握比較可靠,可以考慮對(duì)家庭購(gòu)買(mǎi)首套房給予適當(dāng)?shù)膫(gè)稅抵扣優(yōu)惠。

        另外,達(dá)不到個(gè)稅起征點(diǎn)的低收入階層,應(yīng)首先考慮由保障房解決他們“住有所居”問(wèn)題,應(yīng)主要是“租房”而非“購(gòu)房”,不宜先講如何以財(cái)政貼息支持他們購(gòu)房。

        王玨林:稅收是法治管理的手段,市場(chǎng)管理最好的手段是法治手段。為什么行政手段總是調(diào)不好?因?yàn)椴块T(mén)步調(diào)不一致。

        比如,土地轉(zhuǎn)讓金一收就是70年,稅收應(yīng)該是每年繳納,現(xiàn)在變成一次性的費(fèi),將來(lái)再調(diào)控應(yīng)考慮這部分因素。

        原來(lái)的稅法是單一的,以管為主,現(xiàn)在考慮的因素要更多一些。政策制定了,實(shí)施中也很難到位,會(huì)產(chǎn)生新的不公。房地產(chǎn)這些難題,應(yīng)該是重大的研究和改革問(wèn)題,不是簡(jiǎn)單的修補(bǔ)。

        楊志勇:按揭利息支付抵扣政策不一定需要以家庭為單位,以個(gè)人為單位也可以。我們現(xiàn)在規(guī)定,資本部分不能抵扣,勞動(dòng)報(bào)酬所得可以進(jìn)行抵扣。執(zhí)行這個(gè)政策,技術(shù)上來(lái)說(shuō)沒(méi)有多難,但是征管成本可能很高,個(gè)稅收入總體水平還是有限。征稅不能不考慮到成本問(wèn)題。

        達(dá)不到個(gè)稅免征額的,可能也沒(méi)錢(qián)買(mǎi)商品房,低收入群體可以依靠保障性住房解決住房問(wèn)題。如果是唯一的一套商品房,允許按揭貸款利息做些扣除,更有利解決問(wèn)題。

        日?qǐng)?bào):從貨幣政策看,如何能更精準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)分類(lèi)調(diào)控?

        王玨林:主要還是資本市場(chǎng)盤(pán)活,不管是開(kāi)發(fā)投資還是住房消費(fèi),目前的貸款渠道還是單一。只有把資本市場(chǎng)盤(pán)活,融資渠道寬了,貸款方式多樣化,才是最好的方式。

        金融改革還是要深入,如果渠道多元化,房地產(chǎn)這塊肉誰(shuí)都會(huì)搶。

        黃濤:下一步調(diào)控政策,可能不會(huì)偏重一次性、普適性的調(diào)整,更可能是針對(duì)不同領(lǐng)域和區(qū)域、不同演變發(fā)展階段、不同性質(zhì)等問(wèn)題,進(jìn)行小步、差異化調(diào)整。有關(guān)部門(mén)對(duì)貨幣政策等的調(diào)整,會(huì)更強(qiáng)調(diào)針對(duì)性、有效性和執(zhí)行效果。

        楊志勇:市場(chǎng)可以決定的就讓它歸市場(chǎng)。目前市場(chǎng)上的貨幣已經(jīng)太多了,如何讓貨幣政策回歸中性,比什么都重要。

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