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    1. 嚴躍進:救市不僅是在救樓市 也是在救城市
      2014-05-29   作者:嚴躍進  來源:每日經濟新聞
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        最近對樓市限購政策松綁的呼聲甚高,不過央行的救市做法卻頗有一番新意味。日前,央行約談商業銀行,希望其加大首套房貸的規模和優惠力度。但與此同時,央行并沒有流露出要出臺大規模的信貸刺激計劃。這其實反映了央行在限購政策松綁問題上的糾結心態:松綁限購或將提振樓市,但房價可能會面臨一波新的漲勢。

        目前對于 “救市”的主流觀點是:降低入市門檻,刺激供求雙方積極入市。但實際上,“救市”還有另一層意思,即讓樓市獲得轉型的機會。矛盾之處在于:市場若放松,那么房價就會出現反彈態勢;而市場若繼續收緊,房價雖然能受抑制,但樓市也將背負“崩盤”壓力。

        中國樓市面臨一個悖論:穩定房價和提振樓市之間的矛盾。此類悖論,在市場有爭議的高庫存、房地產業發展、人口導入等內容上均有所體現。

        目前救市的最大理由就是緩解高庫存壓力。高庫存是否是樓市的病態?如果緩解高庫存,房企的資金緊張局面勢必緩解。但反過來,庫存若能有效去化,那么類似的日光盤現象又會出現,進而成為引致看漲預期的導火索。高庫存可以作為房價的穩定器。一味堅持快速去庫存的思維,可能是促使房價反彈的誘因。

        救市不光是在救樓市,也是在救城市。目前很多二、三線城市的房地產業比重比較大,甚至是當地最大的支柱產業。所以,從發展產業經濟和提高地方財政收入等要求看,必須積極進行寬松的樓市政策注入,從而盤活樓市資源。但問題在于,如果在這個時間點救活樓市,就會導致更多的投機型資本進入。限購政策的松綁固然好,但對于地方經濟的發展可能會留下后遺癥。

        很多加入救市大軍的城市,在松綁政策的制定上都會和落戶政策相掛鉤。這里有一個隱形前提:救市能加快外來人口的導入和購買力的釋放,從而改善當地的投資環境,引導各個企業進入。現實情況是,這么多年來,“孔雀東南飛”的人口遷移格局沒有發生實質性變化。若沒有產業的導入,那么人口并不會因為限購政策的松綁而加快流入。而產業因為沒有人口的導入,也會擔憂在該市場的投資風險。產業和人口誰先進入,這是地方政府一直很懊惱的問題。

        處理好“穩定房價”和“提振樓市”的關系,自然需要一定的智慧。想當然地進行救市,難免會有后遺癥。此次央行提供了限購松綁中的一個模板:有條件地進行放松,并將樓市資源盡可能地向剛需購房者傾斜。這樣的一個傾斜做法,自然需要差異化、有條件的松綁計劃。那么,什么樣的救市策略才能真正解決這樣一個悖論呢?

        整個市場的主流觀點是:三、四線城市最需要松綁,因為庫存積壓。但此類城市過去并沒有為太多的限購政策所束縛,人口導入速度不會因為政策松綁而大量流入,當地的購買力也不會因此而快速向樓市注入。因此對于此類松綁限購的做法還是需要潑冷水。事實上,限購政策主要還是體現在一、二線城市。亟須松綁或注入樓市刺激政策的不是三、四線城市,而是一、二線城市的郊區市場。此類城市的樓盤開發規模較大,可以成為外來人口購房的重要空間。對此類城市注入寬松的購房政策,利好人口的導入,屬于比較務實的做法。筆者建議對此類城市市區中的老市民購房資格進行松綁,鼓勵其進行二次置業,但必須在郊區樓盤中完成。這樣的一個松綁,利好當地市民改善型住房需求的滿足,同時能為市區增加更多的二手房源。

        2010年以來的限購限貸政策威懾力才剛剛顯露。此刻魯莽地對此類政策進行松綁,自然容易貶損政策的公信力。所以,還是需要采取有條件的松綁,并且要給予該行業3~6個月的反思期。這樣將有效抑制投資投機需求,并鼓勵剛需購房者的入市。在為各個市場主體找到最佳利益平衡點的同時,真正破解樓市的悖論。

        

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