如果一種經濟現象不僅是中國所獨有,那么尋找全球動因就是理解趨勢變化的重要一環。近來中國房市趨冷引發市場熱議,“市場忽視了一點,房市趨冷是一種全球現象。”2014年2月美國標準普爾20個大中城市房價已是連續第4個月環比負增長;4月日本東京圈新屋銷售均價環比跌3.7%;2013年第四季度歐元區房價指數環比跌0.7%。
全球現象必有全球動因。其一,全球經濟復蘇遭遇低收入增長的挑戰。發達國家和新興市場國家,都呈現出復蘇后半程(2013年至今)比前半程(2010-2012年)收入增長趨緩狀況。其二,全球貨幣政策呈現相對趨緊的共同特征。其三,全球風險偏好普升。2014年復蘇中的不平等問題驟然凸顯,宏觀層面表現為國別分化持續深化,微觀層面則表現為兩極分化風險大幅上升。其四,全球房市基本面支撐力度不足。老齡化已成全球現象,這表明全球城市化的推進正進入一個邊際動能遞減的階段,給全球房市基本面帶來長期抑制作用。
雖然房市趨冷是一種全球現象,但差異也明顯:
首先,各經濟體房市所處周期位置大不相同:美國房市可能處于長周期復蘇的短期調整階段,歐洲為尋底階段,中國房市則是處于長周期拐點還是短周期回調點,很難判斷。
其次,各經濟體房市的風險狀況不盡相同。美國房市處于結構改善過程中,另一些地區則顯然尚未伴隨著相稱的風險釋放。
最后,全球資本流動的影響可能不太一樣。目前全局性資本流入雖處于下降態勢,但面臨較大資本流出壓力的新興市場房市,壓力會更大一些。
總之,房市趨冷是一種全球現象,從全球看中國,內因的變化未必能帶來預期中的房市影響,只有將全球動因和全球差異考慮進去,才能看得更加清晰。