從美國到日本，從香港到阿聯酋迪拜，房地產泡沫破滅給經濟帶來的傷痛至今仍未完全消除。溯本求源，偏離了經濟規律的房地產業逃脫不了泡沫破滅的宿命。對中國而言，既不能“妖魔化”房地產業，也要汲取他國教訓以防誤入歧途。尊重經濟規律，對癥下藥，房地產市場才能健康發展。

　　美國：過度金融化成禍端

　　2001年前后，美國經濟遭遇網絡泡沫破裂，美國聯邦儲備委員會采取持續降息的金融政策以刺激經濟。從2001年1月3日到2003年6月25日，美聯儲13次降息，使聯邦基金利率——即銀行間隔夜拆借利率——降至1%，為40年來最低點，且一直保持到2004年6月30日。利率大幅下降大大刺激了住房消費。由于金融支持力度較大，低利率、低首付等政策造成購房人支付能力短期內大幅提高，從而使美國住房交易量和房價出現空前上升，泡沫快速積累。

　　美聯儲從2004年6月30日到2006年6月30日的兩年內連續17次加息，利率水平總計上升4.25個百分點。利率大幅上調成為美國次貸危機爆發的直接誘因，并隨之出現房地產銷售量驟然下降和房價大幅下跌，并由此引發金融危機。

　　點評：從高杠桿到與金融衍生品結合，屬于實體經濟的房地產業在美國高度金融化。歷經數年，遭受重創的美國房地產業才漸漸復蘇。回歸住房市場的基本屬性是一大啟示。

　　日本：放任投機埋隱患

　　上世紀80年代后期，為刺激經濟日本央行[微博]采取非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產及股票市場。從1986年初到1987年2月，貼現利率從5%降至2.5%，一直維持到1989年5月31日，這在很大程度上導致這一階段房價快速上漲和泡沫快速積累。

　　此外，由于日元升值，大量國際資本進入日本房地產業，更加刺激了房價上漲。從1986年到1989年，日本房價整整漲了兩倍。

　　1989年5月底，日本央行選擇提高官方貼現率，并在之后一年多的時間里將貼現率從2.5%迅速提高至6%，結果刺破泡沫，導致包括土地在內的各種資產價格大幅下跌。到1993年，日本房地產業全面崩潰，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。日本經濟陷入“失落的二十年”，至今仍未徹底走出陰影。

　　點評：對房地產投機行為不能放任，也要避免操之過急擠泡沫。日本因為實施房地產融資總量限制、快速上調利率等操之過急的緊縮措施，導致長期經濟疲軟。

　　中國香港：供需失衡鼓泡沫

　　從1985年開始，港英政府出臺“每年供地規模不超過50公頃”的政策規定，這是1985－1994年間香港房價較快上漲的重要原因之一。1984年至1997年，香港房價年均增長超過20%。1997年，香港樓價觸及歷史新高，即使頭頂逾10%的貸款利率，港人也平均拿出74%的月收入貸款買房。

　　1997年10月，亞洲金融危機爆發，直接導致香港房地產泡沫破滅。從1997年到2003年，房價累計跌幅76%。據專家計算，從1997年到2002年的5年時間里，香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產總值還多。香港平均每位業主損失267萬港元。

　　香港房價2011年和2012年再次呈現快速上漲趨勢，也與供給不足有關。2008－2009年，香港新增住宅用地只有0.019公頃，導致2010年香港僅有約19800個住宅單位建成，不到2000年的四分之一。

　　點評：供應不足也是導致香港房價上漲的因素之一。此外還需防范外部沖擊，而穩固的基本面是最堅固的防波堤。