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    1. 銀行對(duì)央行房貸指導(dǎo)倒苦水:不愿干賠本賺吆喝買賣
      2014-05-14   作者:蘇曼麗  來源:
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          首套房貸款難、審批長、利率高的現(xiàn)象引起了央行的注意。

        央行昨天表示,5月12日央行副行長劉士余召集了15家銀行負(fù)責(zé)人進(jìn)行座談。央行要求銀行“優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”、“合理確定首套房貸款利率水平”、“及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款”。

        對(duì)于上述消息,市場反應(yīng)不一。樂觀者認(rèn)為,房貸審批流程有望因此縮短,對(duì)于首次置業(yè)人群來說將是一大利好。謹(jǐn)慎者則認(rèn)為,目前銀行資本約束緊張,信貸額度有限,逐漸壓縮房貸是商業(yè)銀行面對(duì)利潤壓力做出的市場選擇。此番央行窗口指導(dǎo)作用多大,有待觀察。

        停貸現(xiàn)象引央行窗口指導(dǎo)

        “申請(qǐng)了好幾個(gè)月,批下來優(yōu)惠沒有了,只能基準(zhǔn)利率。”去年在北京買房的史先生一直在為房貸的事情煩惱。

        在線金融搜索平臺(tái)“融360”此前發(fā)布的3月份房貸分析報(bào)告顯示,在樣本選取的35個(gè)城市中,有25個(gè)城市有停貸現(xiàn)象,主要以中小商業(yè)銀行為主。

        在北京停貸現(xiàn)象并不那么嚴(yán)重,但是打折是件難事。根據(jù)貸款機(jī)構(gòu)偉嘉安捷提供的信息,目前在北京,工行、農(nóng)行、中行、建行、郵儲(chǔ)、招行、浦發(fā)、渣打首套房貸利率全部為基準(zhǔn),而交行、光大等為基準(zhǔn)利率上浮5%,僅有花旗在貸款100萬以上可以享受9.5折優(yōu)惠,另外中信銀行跟中介機(jī)構(gòu)合作打9折,如果是個(gè)人去中信銀行申請(qǐng)貸款還是基準(zhǔn)利率。

        此外,一些二手房中介反映,現(xiàn)在放款時(shí)間明顯拉長,也影響客戶交易。中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉稱,目前北京等城市,二手房交易放款時(shí)間平均在3個(gè)月左右,相比往年拉長一個(gè)月以上,導(dǎo)致很多交易停滯。

        5月12日,央行副行長劉士余主持召開住房金融服務(wù)專題座談會(huì),要求銀行合理配置信貸資源,優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求,在定價(jià)方面合理確定首套房貸款利率水平,審批上也要及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款。不過,上述會(huì)議并未提及要加大針對(duì)房企的開發(fā)貸款。

        曾經(jīng)的“香餑餑”遭拋棄

        在中國房地產(chǎn)市場興起的同時(shí),銀行的住房按揭貸款也經(jīng)歷了一輪擴(kuò)張,房貸業(yè)務(wù)一度占到個(gè)貸業(yè)務(wù)的90%以上,在競爭激烈的年份,各家銀行爭相打折爭取客戶。

        曾經(jīng)的香餑餑,如今為何遭銀行拋棄?

        “利率市場化后,經(jīng)營壓力大。”一股份制銀行人士稱。去年開始,在銀行資本約束緊張、流動(dòng)性管理難度加大的情況下,購房按揭貸款對(duì)商業(yè)銀行的吸引力有所降低。在信貸規(guī)模總量一定的情況下,銀行往往會(huì)將資產(chǎn)投放到收益率較好、風(fēng)險(xiǎn)可控的資產(chǎn)運(yùn)用,而按揭貸款的利率偏低,并不是最理想的業(yè)務(wù)品種。

        國泰君安分析師邱冠華表示,利率市場化背景下銀行資金成本上升,按揭業(yè)務(wù)銀行不怎么賺錢,很多商業(yè)銀行雖名義上支持按揭,實(shí)際上已大幅收縮甚至?xí)和!埓髠シQ,目前出現(xiàn)房貸難的主要原因是銀行信貸成本的增加,4月1.23萬億居民存款搬離銀行,銀行平均成本利率提高,導(dǎo)致不太可能給購房者優(yōu)惠。

        從2012年開始,部分銀行已經(jīng)開始逐步壓縮房貸業(yè)務(wù),轉(zhuǎn)戰(zhàn)收益更高的消費(fèi)抵押貸款、中小企業(yè)貸款領(lǐng)域。“有就做,沒有也不強(qiáng)求。公司將更多的資源和注意力放到了消費(fèi)抵押貸款、經(jīng)營性貸款方面。”一位股份制銀行人士告訴新京報(bào)記者。據(jù)了解,目前在該行北京分行的個(gè)貸業(yè)務(wù)中,房貸業(yè)務(wù)比例已經(jīng)低于50%。

        以目前5年期以上貸款利率6.55%計(jì)算,如果打9折為5.895%,而5年期的存款利率為4.75%,為了拉存款不少銀行都上浮10%,也就是5.225%。這意味著,銀行發(fā)放房貸的利差空間不到1.5個(gè)點(diǎn)。但消費(fèi)抵押貸款則更為吸引人,消費(fèi)抵押貸款的利率一般要上浮20%以上,這對(duì)于銀行來說,利潤空間更大。

        銀行“聽話”還是求利潤?

        面對(duì)央行的窗口指導(dǎo),銀行大倒苦水,是選擇“聽話”還是讓位于“追求利潤”?

        一位銀行人士表示,選擇少做或者不做個(gè)人按揭貸款,是商業(yè)銀行根據(jù)目前資金成本和需求的現(xiàn)實(shí)情況,做出符合自身商業(yè)利益的市場化選擇。目前大中型銀行都已經(jīng)上市,在銀行業(yè)整體營利壓力增大的趨勢下,幾乎沒人愿意干“賠本賺吆喝”的買賣。另一位股份制銀行人士認(rèn)為,監(jiān)管者不能一邊快馬揚(yáng)鞭地推進(jìn)利率市場化,一邊又用種種行政手段干涉商業(yè)銀行自己的業(yè)務(wù)策略。

        平安銀行有關(guān)人士昨天對(duì)新京報(bào)表示,目前該行房貸業(yè)務(wù)正常開展,會(huì)優(yōu)先支持自住性住房的貸款需求,限制投機(jī)性住房業(yè)務(wù)。平安銀行也會(huì)根據(jù)國家相關(guān)政策以及銀行具體情況,隨時(shí)調(diào)整房貸相關(guān)政策。

        事實(shí)上,銀行壓縮房貸的另一個(gè)背景是,目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場呈下行趨勢,房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)正在加大。

        央行智庫余永定近期表示,如果2014年中國經(jīng)歷一場危機(jī),則這場危機(jī)的觸發(fā)點(diǎn)很可能是房地產(chǎn)價(jià)格暴跌,房地產(chǎn)價(jià)格暴跌沖擊金融體系的第一個(gè)環(huán)節(jié)是銀行按揭抵押貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款。盡管房地產(chǎn)業(yè)貸款在銀行貸款中占比20%左右,但如果房地產(chǎn)價(jià)格下跌,和房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)出現(xiàn)問題,相關(guān)貸款也會(huì)出現(xiàn)問題。

        張大偉認(rèn)為,除非大幅度降準(zhǔn),或者央行單獨(dú)設(shè)立針對(duì)房地產(chǎn)首套房貸款的非營利性機(jī)構(gòu),否則目前房地產(chǎn)貸款難的趨勢將繼續(xù)維持。

        不過,貸款機(jī)構(gòu)偉嘉安捷報(bào)告指出,此次央行加強(qiáng)銀行批貸速度的監(jiān)管后,將迫使銀行縮短住房按揭貸款的辦理流程,改善目前銀行放款遲緩的現(xiàn)狀。這對(duì)于首次置業(yè)人群來說將是一大利好,將會(huì)刺激目前仍在觀望的人群逐步入市。

        ■ 講述

        “選房時(shí)9.5折 簽合同變無折扣”

        講述者:顧先生(公司職員)

        顧先生4月中旬選購了北京某樓盤。這是他在北京購買的首套住房。已工作三年的他手里有些積蓄,再加上父母朋友的支持,“總算湊了80萬元的首付”。

        顧先生告訴記者,在選房的時(shí)候,部分銀行貸款利率為9.5折,而上周他辦理的商業(yè)銀行貸款利率已升為基準(zhǔn)利率。

        據(jù)介紹,顧先生所購樓盤的商業(yè)貸款銀行選擇與交通銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行和建設(shè)銀行三家銀行合作。4月中旬除了交通銀行明確表示首套房貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上再上浮5%之外,農(nóng)行與建行均為9.5折。

        今年“五一”之后,顧先生與該樓盤簽訂正式合同,農(nóng)業(yè)銀行與建設(shè)銀行貸款利率均已上漲為基準(zhǔn)利率。

        最終,顧先生選擇了向農(nóng)業(yè)銀行辦理貸款180萬元,貸款期限為30年。按照基準(zhǔn)利率下的等額本息方式計(jì)算,其月供將為11436元,30年間的還款總額為411.7萬元,支付利息231.7萬元。這比9.5折優(yōu)惠時(shí)還款總額多了20余萬元。

        “去年11月申請(qǐng) 今年4月放貸”

        講述者:石先生(媒體從業(yè)者)

        去年房地產(chǎn)行情火爆,對(duì)于首套房貸款商業(yè)銀行普遍能給8.5折的優(yōu)惠。去年11月,石先生在農(nóng)業(yè)銀行申請(qǐng)首套房(期房)貸款時(shí)的折扣為8.5折。今年4月,銀行放貸時(shí)通知他折扣改為9.5折,理由是“放貸以實(shí)際折扣行情為準(zhǔn)”。

        “8.5折變9.5折,30年間的還款總額便增加了幾十萬元”。石先生告訴記者,今年春節(jié)后銀行信貸政策明顯收緊。

        昨日,多家房屋中介人員告訴記者,相比春節(jié)前的8.5折或8.8折貸款利率折扣,商業(yè)銀行年后普遍取消折扣,恢復(fù)基準(zhǔn)利率。不過,目前不定時(shí)有個(gè)別銀行推出折扣,但是放貸時(shí)間很慢,同時(shí),在實(shí)際放貸時(shí)未必有折扣。

        “一切要以實(shí)際放貸利率為準(zhǔn),現(xiàn)在我們都不敢給購房者打包票哪家銀行有折扣”。鏈家地產(chǎn)一名中介人員做出上述表示。

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