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    1. 譚浩俊:央行調(diào)整個(gè)人房貸算不算救市
      2014-05-14   作者:譚浩俊  來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
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         5月12日,中國人民銀行副行長劉士余主持召開住房金融服務(wù)專題座談會(huì),研究落實(shí)差別化住房信貸政策、改進(jìn)住房金融服務(wù)有關(guān)工作。


        會(huì)議對如何進(jìn)一步改善住房金融服務(wù)工作提出了多方面要求,包括合理配置信貸資源,優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求,科學(xué)合理定價(jià),綜合考慮財(cái)務(wù)可持續(xù)、風(fēng)險(xiǎn)管理等因素,合理確定首套房貸款利率水平等。


        這是否也算是“救市”,有待商榷。因?yàn)椋诖饲氨豢醋觥熬仁小贝胧┑牡胤阶》空咧校舶艘恍╊愃普摺H绻@樣,央行的這一行為,也應(yīng)當(dāng)看做是“救市”。


        顯然,這是對樓市調(diào)控太過敏感、對房價(jià)可能再度上漲太過擔(dān)心的結(jié)果。事實(shí)上,所謂“救市”,關(guān)鍵不在如何依據(jù)市場需求調(diào)整政策,更不在針對居民居住用房出臺(tái)鼓勵(lì)政策,而在于有沒有鼓勵(lì)投機(jī)、鼓勵(lì)炒作、鼓勵(lì)抬高地價(jià)和房價(jià)。


        以此次央行提出的住房信貸服務(wù)要求來看,政策的落腳點(diǎn)就是居民的居住用房,特別是首套房。如果這也被認(rèn)為是“救市”,那樓市調(diào)控就真的陷入歧途了。因?yàn)椋{(diào)控的目的不是為了讓居民不買房,更不是將剛性需求壓制住。如果這樣,房價(jià)高低還與居民有什么關(guān)系呢?


        事實(shí)也是如此,從樓市調(diào)控開始到現(xiàn)在的實(shí)際情況來看,由于過度注重房價(jià)的升降,過度將房價(jià)的高低作為衡量調(diào)控效果的根本標(biāo)準(zhǔn)。因此,導(dǎo)致公眾對此次調(diào)控的目標(biāo)也完全轉(zhuǎn)移到了房價(jià)上。于是,包括限購、限價(jià)等在內(nèi)的行政手段一個(gè)接著一個(gè)地出現(xiàn)在調(diào)控之中。從表面看,房價(jià)受到了一定遏制,也出現(xiàn)了小幅下降。實(shí)質(zhì)上,這樣的遏制和下降,十分脆弱。稍有松懈,就有可能出現(xiàn)反彈,并有可能出現(xiàn)大幅反彈。原因就在于,它忽視了政府的責(zé)任,忽視了政府在房價(jià)上漲中的作用。


        如果不是地方政府為了政績需要,大搞城市拆遷,大行土地財(cái)政,房價(jià)和地價(jià)還會(huì)這么漲嗎?退一步講,如果政府從土地上取得的收益,能夠拿出足夠的部分用于保障房建設(shè),房價(jià)上漲對居民的影響還會(huì)有這么大嗎?


        問題就在于,所有的土地收益,都給地方政府用于城市建設(shè)。不僅如此,還背上了沉重的債務(wù)包袱。如果沒有土地收益作保證,地方政府就有可能出現(xiàn)嚴(yán)重的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在這樣的情況下,房價(jià)還怎么可能降呢?用房價(jià)來做標(biāo)準(zhǔn)的樓市調(diào)控,還怎么能夠成功呢?而隨著地方政府債務(wù)的急劇上升,居民剛性需求被嚴(yán)重遏制,樓市的風(fēng)險(xiǎn)也開始逐步暴露了。如果任憑這樣的局面維持下去,樓市真的有可能出現(xiàn)崩盤。而這樣的崩盤,決不是經(jīng)濟(jì)規(guī)律造成的,而是政府行為帶來的。


        在樓市面臨危險(xiǎn)的情況下,通過調(diào)整信貸政策、規(guī)范信貸服務(wù),將剛性需求釋放出來,是完全必須的,也是符合市場規(guī)律的。中國的樓市,不能維持只漲不降的格局,也不能維持只降不漲的格局。斷崖式降價(jià),不僅對樓市不好,對整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也不好。


        需要把握好的是,在放松個(gè)人住房信貸政策的同時(shí),對地方政府的城市建設(shè)沖動(dòng),則需要進(jìn)一步遏制。特別是利用平臺(tái)公司融資建設(shè)的項(xiàng)目,要嚴(yán)格控制,嚴(yán)格約束,切不要給地方政府再萌生發(fā)展土地財(cái)政的沖動(dòng)。


        央行召開住房金融服務(wù)座談會(huì),不是釋放貨幣政策松動(dòng)的信號,也不是樓市調(diào)控退出的信號。新一屆政府成立以來,樓市調(diào)控政策實(shí)質(zhì)已經(jīng)轉(zhuǎn)向,已經(jīng)做出了符合市場經(jīng)濟(jì)要求的調(diào)整和完善。房價(jià)問題需要關(guān)注,但關(guān)注的重點(diǎn)不是房價(jià)漲了還是降了,而是中低收入群體的住房問題解決得如何。


        日前,遼寧省省長陳政高調(diào)任住建部任職,一定程度上,就是釋放了樓市調(diào)控政策轉(zhuǎn)型的信號。要知道,只有將中低收入群體的住房問題解決好了,房價(jià)才不會(huì)成為焦點(diǎn),買房難、買房貴的問題才不會(huì)引起公眾的擔(dān)心。而要做到這一點(diǎn),就必須約束和規(guī)范好地方政府的行為,讓地方政府盡快擺脫土地財(cái)政的依賴,退出用地買政績的怪圈。

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