回顧“中國百強房企”之一光耀地產的融資史，可窺見地產融資的風控隱疾：由于民間借貸不入賬，高利貸纏身的光耀卻能以表面“低負債率”受到資管機構的青睞；而其看似充分的抵押擔保亦可能被削弱，據媒體報道，光耀的部分房產用于抵付工程款，而工程款的求償權優于金融機構的抵押權。
發酵于上周的“光耀地產資金鏈繃緊”事件，牽扯到27億金融機構借款，包括銀行信貸、信托計劃、基金子公司資管計劃等。據記者不完全統計，目前新華信托、中融信托、財通資產等均有對光耀融資的未到期項目，涉事本金在5.5億元以上。
接受記者采訪時，光耀地產負責人曾表示“優先保證金融機構還款”，且只需數億流動性就可“過關”，但兌付結果仍取決于事態發展。
回顧“中國百強房企”之一光耀地產的融資史，可窺見地產融資的風控隱疾：由于民間借貸不入賬，高利貸纏身的光耀卻能以表面“低負債率”受到資管機構的青睞；而其看似充分的抵押擔保亦可能被削弱，據媒體報道，光耀的部分房產用于抵付工程款，而工程款的求償權優于金融機構的抵押權。
涉事公司緊急排查
公開資料顯示，光耀地產與中誠、中融、新華、華澳等信托公司均有合作發行集合資金信托計劃（查詢信托產品）；去年，光耀還通過財通資產發行過基金子公司的專項資管計劃。
目前尚未到期的產品有“中融信托-新都酒店股權收益權投資集合資金信托計劃”、“新華信托-惠州候鳥酒店特定資產收益權投資集合資金信托計劃”、“財通資產-光耀揚州·全球候鳥度假地特定多個客戶專項資產管理計劃”三個，本金合計超過5.5億元。
“看到報道后，我們迅速對該公司經營情況展開了調查，調查結果會隨時向投資者公布�！毙氯A信托方面回應。去年3月，該公司通過資產收益權買入返售的形式，向光耀集團的項目子公司發放不低于2億元的借款，風控措施包括土地使用權抵押、光耀子公司股權質押和母公司的連帶責任擔保，期限1年半至兩年。
財通資產去年末為光耀融資2.5億元，為期兩年。該公司負責人表示，今年初已注意到光耀地產的狀況，“列入了關注名單，一直在跟對方積極溝通”。中融信托的信息披露電話則無人接聽，目前未能獲悉項目狀況。
在接受記者采訪時，光耀地產董事長郭耀名明確表示“優先償還金融機構的借款”，但亦透露“劣后受償”的民間借貸體量不小。自2011年以來，光耀地產的民間借貸總額高達約20億元，三年來公司僅利息便還款20億元，目前仍有超過20億元本金加利息未償還。
諷刺的是，盡管高利貸纏身，光耀地產卻一度以“低負債率”受到金融機構的青睞。2012年，中國指數研究院[微博]發布光耀集團資產負債率，連續三年分別為45.7%、50.3%、55%，明顯優于行業三年均值68.9%、70.9%、71.8%。記者獲得一份光耀資管計劃的推介材料，亦以“2012年負債率僅55%，顯著低于房企百強平均水平”為賣點。
“地產商無論大小，普遍有民間借貸的行為�！狈康禺a基金“德信資本”董事長陳義楓對記者說，“問題是用于短期過橋還是長期依賴？如果一年中有半年賬上有民間借貸，肯定維持不下去，財務費用太高�！�
他還表示，民間借貸是地產融資的一大風控難題，市面過萬億的房地產信托、數千億的房地產私募基金，都必須面對這個“隱疾”，不排除有更多“地雷”將被踩爆。
抵押權效力被削弱
“很難估計類似光耀的案例還潛伏著多少�！鄙钲谀郴鹱庸卷椖拷浝肀硎�，“接下來各機構對房地產融資會非常謹慎。我們公司對外地項目，只要查到融資方有民間借貸的，必然一票否決�！�
陳義楓透露，私募房地產基金在做項目風控時，會從幾個方面調查融資方的民間借貸狀況：一是在圈內打聽，“再小的房地產企業也有幾億資產，行業鏈條長，有很多渠道可以打聽企業內部情況。另外，地產商要借高利貸肯定會在市場上詢價，不難打聽到�！倍遣楣竞屠习鍌�人的銀行賬戶，看是否有不明來源的大額資金流入。第三是看現金存量，“賬上躺了個把億的企業，一般不需要民間借貸；如果現金常常只有幾百萬，就要注意賬外負債問題。”
“短期、小額的使用民間借貸，算不上什么問題。但如果有非法募資的情況，就一定要回避項目�！彼a充道。
前述基金子公司經理表示，光耀現存的信托、資管計劃有較強的抵押擔保措施，可部分對沖融資方的資金鏈風險，但在房地產市場“失速”的背景下，看似穩健的抵押擔保也可能被削弱。
“主要看項目所在地的樓市，比如惠州已經出現供給過剩，如果樓價下行，土地使用權、在建工程的抵押價值也會減少。而光耀有無實力追加抵押還很難說�！�
另一問題是，根據《合同法》第286條和最高人民法院的相關文件，建筑工程承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。這意味著，如果地產商的工程款沒有結清，在建工程等資產將優先用于償還工程款，其次才用于滿足抵押權人的需求，從而削弱抵押權的效力。
有媒體報道，因與施工單位出現債務問題，光耀地產在惠州有400多套房源未入預售款專戶，部分房屋已交由施工方處置。據可知信息，這批房屋與現存信托、資管計劃無直接關聯。
“地產商占用施工方資金也是普遍現象，會削弱抵押權，值得警惕。”陳義楓說，“所以我們做項目一定要給夠資金，確保工程款能夠實時支付。”