回看2013年，房地產市場確實可以用狂熱來形容，這從上市房企的年報中可見一斑。不過，進入今年一季度，上市房企業績已現放緩跡象，內地樓市顯然正處于由盛而衰的臨界點。多家房企表示，如果僅以市場自身規律判斷，樓市全年下行概率更大。

　　截至4月27日，共有130家房地產公司發布了2013年年報，共實現營業總收入7076.69億元，同比增長29.66%;共實現歸屬于母公司股東的凈利潤820.06億元，同比增長13.4%。

　　從房企規模結構來看，兩極分化趨勢十分明顯。雖然房企平均利潤只有6個多億，但前50強房企顯然增長速度更快、盈利能力更強。以簽約銷售金額來看，房企中TOP20幾乎全部保持20%以上增速，其中碧桂園、融創等更是創下153%和54%的爆炸式增速。

　　不過，去年快銷戰略的成功是以房企犧牲利潤率換來的。據統計，除世茂房地產等少數企業外，多數房企的凈利率出現不同程度的下降。

　　而這一趨勢在進入今年一季度愈演愈烈。數據顯示，截至4月24日，滬深兩市共有63家上市房企披露一季報及業績預報，其中42家出現凈利潤下滑或虧損，如招商地產一季度在實現營業收入72.51億元、同比增長18%的同時，凈利潤卻同比下降6.82%;合肥城建、華遠地產等的業績情況趨同。申銀萬國認為，重點房企一季度凈利潤的加權平均增速為13%，較2013年年報時24%的增速有所放緩，主要是由于銷售下行以及開發商結算意愿減弱。

　　開發商結算意愿減弱，一個重要原因可能是在為未來市場的不確定性留出更多騰挪空間。從開盤去化率這個重要的專業指標來看，一季度房企實際簽約銷售形勢正在持續惡化。以北京市場為例，一季度，北京新增住宅類項目41個，批準銷售套數為12205套。截至4月16日，已經簽約的套數為4173套，整體去化率僅為34.19%，其中10個項目的去化率為零。

　　據萬科總裁郁亮等多位房企大佬介紹，一個住宅項目開盤去化情況是衡量市場形勢的核心風向標，去年中海開盤去化率高達85%，萬科等龍頭企業基本在60%至70%之間。今年年初，雅居樂、富力等大型房企都制定了近70%的目標。對去化率要求極高的企業，往往是手中可售存量巨大、急需銷售回款支付的企業。在北京這樣需求強勁的一線城市，一季度去化率僅為34%多一點，意味著多數房企都在面臨去化形勢不佳、產品滯銷的可能。

　　對于二、三季度樓市走勢，多數房企在接受采訪時表示謹慎悲觀。“如果只按市場規律走，樓市顯然將進入調整階段。這一方面是房價在多數城市確實已經達到消費能力的臨界點，供給泡沫則越吹越大;另一方面，投資需求萎縮和貨幣資金定向收緊，令樓市前景雪上加霜。”A股上市公司銀億股份的一高層向記者解釋。

　　而未來樓市最大的變量仍是政策。就在日前，市場傳出消息，南寧打響限購松綁第一槍——為支持廣西北部灣經濟發展，處于該區域的多個城市，其戶籍人口在南寧買房不再嚴格限購，而是可以參照南寧戶籍家庭享受購房政策。

　　一個還會出現的趨勢是：杭州、無錫、溫州、武漢等多個被傳醞釀限購松綁的城市，都將陸續跟進。而中央早在年初就已經確定了“雙向調控”的樓市調控思路。這表明決策層早已關注到，部分二三四線城市已經出現供給過剩，樓市滯銷，并可能拖累經濟宏觀面的運行。

　　只是，限購松綁顯然不能根本性解決多數城市的供給泡沫。未來，城鎮化戰略、大規模棚戶區改造，甚至農村商業銀行定向降準等，都有可能對樓市供需結構產生影響。房地產關乎各地經濟大局，在市場泡沫可能帶來的樓市下行壓力，與地方經濟發展需要樓市繼續堅挺之間，政策如何平衡，確實極為關鍵。