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    1. 我國養老地產魚龍混雜 步入正軌“前路漫漫”
      2014-04-29   作者:于瑤  來源:新華社
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        基于“銀發經濟”的巨大潛力和地產行業的轉型升級,去年以來,地產商和投資機構紛紛投身養老地產。然而,資金、標準、醫療、觀念等障礙,讓看似欣欣向榮的養老地產陷入發展困境。突破瓶頸、步入正軌、探索可復制推廣的商業模式……養老地產健康發展“前路漫漫”。
        
        投身養老地產

        當前,我國正加速步入老齡化社會,對“適老化”住宅和養老住區的需求將在未來幾年大增。全國房地產經理人聯合會常務副秘書長姜煒說,養老產業是我國未來經濟支柱產業,養老住區作為養老產業重要的資源整合平臺、運營服務平臺與資本運作平臺,是房地產企業進軍養老產業的主要目標。

        中國房地產業協會副會長朱中一說,目前,房地產市場處于增速換擋期、結構調整期和政策完善期,在轉型過程中,不少開發企業主動或被動進入養老地產行業。

        全聯房地產商會副會長張雪舟說,當前,主要有“四路”企業進入養老住區,即地產商主導的養老住區、大型國企主導的養老住區、金融機構主導的養老住區和運營機構主導的養老住區。

        不過,目前我國養老住區發展尚處于起步階段,真正成規模、成熟、可復制的引領模式還在探索中,經營狀況并不理想,很多企業靠其他業務來支撐養老服務項目的運行。

        全國老齡辦副主任吳玉韶說,養老住區不是傳統意義的房地產開發,但目前國內一些投資者的普遍做法是在住宅建設的基礎上,加上一些無障礙設施,配有醫療機構等,養老住區開發仍存在重硬件、輕軟件,重設施、輕服務的傾向。

        朱中一說,與其他房地產開發不同的是,養老住區必須考慮配套設施、養老服務等問題,老齡經濟更多賣的是服務而不是房子。
         
        背后難掩尷尬

        現有的養老地產項目多數處于虧損或微利狀態。業內人士認為,目前,我國養老住區開發存在五個方面的問題。

        一是項目規模過大,產品缺乏細分。一些地區,動輒斥資數十億元,建設占地上千畝,甚至上萬畝的超大型養老社區,這并不符合養老需求。

        二是市場定位不準,盈利模式不清,深陷長期投資與短期回報之困。養老地產高投入、周期長、低回報的特征使養老地產項目面臨融資難問題。這就要求養老地產商具有雄厚的資本實力,一般民間資本則很難進入或持久經營。

        三是規劃設計能力有待提高。張雪舟說,目前,國內不少開發養老地產的機構對老年需求了解不夠,致使功能配置不明確。此外,對于老年服務模式也缺乏了解,建筑空間無法滿足管理需要。

        四是缺乏運營經驗成為養老地產發展的障礙。北京吉利大學健康產業學院院長烏丹星說,在養老地產開發過程中,最核心的問題是用服務撬動地產。如今,我國城市老人的房屋自有率超過全球平均水平,他們不缺房子而缺服務,如果強行用地產綁架服務就會面臨很大風險。

        五是缺乏標準和規范。一些專家認為,缺乏設計、建設、服務、收費等多個環節的行業標準和規范,是制約養老地產發展的瓶頸。不少養老項目規劃和設計水平參差不齊,在建設之初就難以滿足養老需求,給長期運營埋下隱患。另外,一些借養老地產之名“圈地”的項目也得以實施,擾亂了行業正常發展。
        
        要多樣化發展

        我國養老地產發展時間很短,大規模開發也就三五年時間,去年全國新增了100多個養老地產項目。雖然北京太陽城集團、藍卡健康集團等養老地產開發商提供了一些模式,但明確、成熟的商業模式尚在探索中,我國養老產業進入成熟期大約需要20年。

        當前,不少養老住區項目收費過高,月租過萬元、繳納數十萬元會費、購買超過百萬元的保險產品等,超出多數老年人的承受能力,造成入住率偏低,養老地產畸形發展。未來,如何擴大中低端養老住區項目規模,提供多元化服務,迫切需要解決。

        烏丹星說,養老地產要走出目前的困境,首先要轉變觀念。地產是一次性買斷,而養老是永久性消費;地產是創造居所,養老卻是創造生活方式,兩者截然不同。地產的價值在于實物交易后的儲存增值,而養老價值在于生活感受和文化價值所產生的人居價值。

        朱中一說,發展養老地產必須要解決好四個關鍵問題:一是搞好養老地產項目的前期策劃,弄清楚市場究竟有多大,認真分析目標客戶群、服務半徑和規模、產品定位、與醫療機構的合作等問題,避免貪大求洋,走豪華路線;二是設計符合老年人需求的項目,做好運營管理服務;三是養老地產的投資商、開發商和運營管理商,既要明確分工,又要協調配合,實現合作共贏;四是養老地產開發模式可以多樣化,開發商可以在老年人社區、親情社區、養老公寓以及旅游、度假和養老相結合等形式上有所作為。(完)
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