近日，北京云房數據技術有限公司（簡稱云房）與北京仁達房地產評估有限公司（簡稱仁達）聯合發布了《2014上半年中國房地產投資回報率調查報告》。調查顯示，住宅市場回報率僅2%左右，大部分城市跌破CPI漲幅。考慮租金的動態增長，各物業長期租賃回報率均有所提高，除高檔住宅外，各物業動態租金回報率平均值均高于4%，回報率水平高于長期國債到期收益率。

    該調查截止時點為2014年4月，目前，調查城市覆蓋北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、武漢、成都、杭州、西安、長沙、大連、沈陽、寧波、蘇州、無錫、重慶，共17個城市，近兩年將擴展至全國70個大中城市。根據房地產投資實踐，共測算了三類指標：靜態租賃回報率、長期租賃回報率及5年租賃后轉售回報率。

    住宅市場回報率僅2% 大部分城市跌破CPI漲幅

    住宅市場回報率僅2%左右，整體投資回報率不高；寫字樓、商鋪靜態租金回報率約4%，略高于住宅市場，回報相對合理，但仍低于五年期存款利率水平。靜態租金回報率低，反映了相對目前的租金水平，房產價格偏高，偏離了房產的真實需求價值。

 
    圖1  各城市各物業靜態租賃回報率

    除高檔住宅外 各物業長期租金回報高于國債

    考慮租金的動態增長，各物業長期租賃回報率均有所提高，除高檔住宅外，各物業動態租金回報率平均值均高于4%，回報率水平高于長期國債到期收益率。租金動態增長更接近于市場的真實情況，因此長期租賃回報率更能反映真實的租金回報水平，在長期出租的情況下，除高檔住宅外，各物業租金水平均不錯。

 
    圖2  各城市各物業長期租賃回報率

    “囤房轉售”好過“拿地開發”

    5年租賃后轉售回報率，主要體現了房產增值帶來的回報，大部分城市回報率高于房地產信托平均年收益水平，甚至超過房地產上市公司平均凈資產收益，“囤房轉售”好過“拿地開發”。5年租賃后轉售回報率過高，反映了近年來各城市房產增值較快，買賣市場的投機氛圍濃厚，未來市場投資，應當警惕市場逆轉帶來的風險。

 
    圖3 各城市各物業5年（2009-2014年）租賃后轉售回報率

    截至2014年4月1日，全國房地產市場價格漲幅收窄、城市分化加劇，在市場形勢尚不明朗的情況下，房地產投資回報率數據客觀、全面的反映了當前17個重點城市房地產市場形勢，為投資人員較好地控制和防范房地產風險提供依據。

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