“海寧的樓市就要崩盤(pán)了。”當(dāng)?shù)匾淮笮头科蟾吖苋耸繉?duì)21世紀(jì)網(wǎng)表示，根據(jù)他的統(tǒng)計(jì)，海寧在建在售的樓盤(pán)面積達(dá)到了950萬(wàn)方，按照目前的去化速度，消化這些新房需要8年。
與日前爆出樓市危機(jī)的余姚類(lèi)似，海寧同為中國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣，在2013中國(guó)百?gòu)?qiáng)縣排名中，海寧位列第21位。
21世紀(jì)網(wǎng)在海寧調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)匾延卸鄠�(gè)樓盤(pán)開(kāi)始降價(jià)，個(gè)別房企則因資金鏈斷裂而瀕臨破產(chǎn)。
(海寧正在建設(shè)中的樓盤(pán)。21世紀(jì)網(wǎng) 都進(jìn)攝)
標(biāo)志性樓盤(pán)領(lǐng)降
“百合新城降價(jià)了，這標(biāo)志著海寧樓市下行已經(jīng)確立。”海寧當(dāng)?shù)氐囊晃环康禺a(chǎn)中介人士告訴21世紀(jì)網(wǎng)。
據(jù)悉，百合新城項(xiàng)目面積達(dá)110萬(wàn)方，是當(dāng)?shù)孛娣e最大的一個(gè)樓盤(pán)，由綠城和新湖集團(tuán)合力打造，一直被視為海寧樓市價(jià)格風(fēng)向標(biāo)。
4月12日，在百合新城售樓處，21世紀(jì)網(wǎng)以購(gòu)房者的身份咨詢這一樓盤(pán)是否降價(jià)，一位徐姓銷(xiāo)售人員告訴21世紀(jì)網(wǎng)，“我們現(xiàn)在正在搞活動(dòng)，相當(dāng)于9折，價(jià)格在1萬(wàn)左右，比之前已經(jīng)降了不少。”
“我們這個(gè)樓盤(pán)在海寧已經(jīng)開(kāi)發(fā)了10年，目前是海寧最高端的一個(gè)樓盤(pán)，無(wú)論是自住還是投資都比較劃算。”
雖然售樓處人并不多，但該名工作人員表示，“我們明天就開(kāi)盤(pán)，房子已經(jīng)預(yù)定的差不多了。”
在一份購(gòu)房意向單中，21世紀(jì)網(wǎng)看到可選房源已經(jīng)不多，只剩下底層和頂層的幾套房源。
距離百合新城2公里處，一家名為康橋名城三期的樓盤(pán)也正在為開(kāi)盤(pán)預(yù)熱，在售樓處外墻上打出了“封頂價(jià)9600元/平米”的標(biāo)語(yǔ)。而根據(jù)中國(guó)房產(chǎn)超市網(wǎng)數(shù)據(jù)，康橋名城一期的銷(xiāo)售均價(jià)為12000元/平米。
“康橋名城是海寧今年第一個(gè)價(jià)格明降的樓盤(pán)，其他樓盤(pán)都是在暗降。”上述中介人士表示。
據(jù)悉，在12日當(dāng)天，還有慕容城、景灣銀座等多個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目也在進(jìn)行搶籌和開(kāi)盤(pán)。在海寧大街上，到處都是房產(chǎn)公司的促銷(xiāo)廣告，開(kāi)元名都拉起了橫幅“存2000抵80000”，景灣銀座則打出“LOFT公寓買(mǎi)一層送一層”的標(biāo)語(yǔ)。
(景灣銀座打出的促銷(xiāo)廣告。21世紀(jì)網(wǎng) 都進(jìn)攝)
“今年海寧的樓市成交量很少，大家選在同一個(gè)時(shí)間開(kāi)盤(pán)，說(shuō)明房企間競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)白熱化了，我估計(jì)這次調(diào)整的幅度在1500~2000元/平米。”
實(shí)際上，這樣的調(diào)整在年初就已經(jīng)開(kāi)始。根據(jù)海寧透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，2014年前三個(gè)月與2013年同期相比，無(wú)論是銷(xiāo)售面積還是銷(xiāo)售均價(jià)下滑都下滑明顯。
以3月為例，2013年3月海寧市銷(xiāo)售住宅套數(shù)為778套，其中市區(qū)住宅406套，市區(qū)銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到12000元/平米，與2014年3月全市銷(xiāo)售住宅套數(shù)330，市區(qū)住宅174套，市區(qū)銷(xiāo)售均價(jià)10021元/平米。
1.6萬(wàn)套庫(kù)存壓頂
“海寧的樓市就要崩盤(pán)了”，在接受21世紀(jì)網(wǎng)采訪時(shí)，海寧當(dāng)?shù)匾淮笮头科蟮母吖苤苯恿脸隽怂挠^點(diǎn)。
這家房企在海寧開(kāi)發(fā)了眾多樓盤(pán)，但目前也面臨著去庫(kù)存的難題。
他給21世紀(jì)網(wǎng)展示了一張“海寧在建在售樓盤(pán)”圖表，圖表中共統(tǒng)計(jì)29個(gè)樓盤(pán)，合計(jì)面積超過(guò)600萬(wàn)平方米，套數(shù)超過(guò)4萬(wàn)套。
“這個(gè)圖表是我和設(shè)計(jì)所、房產(chǎn)公司的朋友搞的，還漏掉了一些樓盤(pán)，根據(jù)我們最新的統(tǒng)計(jì)，海寧在建在售的樓盤(pán)面積達(dá)到了950萬(wàn)方。按每人30平方，那要住30萬(wàn)人了，海寧總?cè)丝?含外地人)才68萬(wàn)。”上述高管表示。
(海寧在建在售樓盤(pán)統(tǒng)計(jì)。21世紀(jì)網(wǎng) 都進(jìn)攝)
21世紀(jì)網(wǎng)通過(guò)對(duì)圖表上的所列樓盤(pán)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，實(shí)際的數(shù)據(jù)只多不少。例如第一個(gè)樓盤(pán)王庭世家，所列面積為120萬(wàn)方，但實(shí)際上這一項(xiàng)目規(guī)劃為140萬(wàn)方。
根據(jù)《海寧日?qǐng)?bào)》4月9日的報(bào)道，這一項(xiàng)目為海寧企業(yè)卡森集團(tuán)投資，全稱為卡森?衛(wèi)星城，王庭世家為該項(xiàng)目一期，總建筑面積約140萬(wàn)方，擬作為海寧中心附屬新興小城。
而根據(jù)海寧市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2013年海寧全年房屋建筑施工面積達(dá)1482.63萬(wàn)平方米。
不過(guò)，這一數(shù)字大大超過(guò)了海寧透明售房網(wǎng)上的數(shù)據(jù)。
根據(jù)海寧透明售房網(wǎng)顯示，截止到2014年4月14日，海寧全市可售房源16129套，可售面積197.02萬(wàn)平方米。但即便是這一組數(shù)據(jù)，海寧樓市的庫(kù)存量依然很大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)同屬嘉興的其他縣市，甚至與浙江一些地級(jí)市不相上下。
根據(jù)桐鄉(xiāng)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，截止4月14日，桐鄉(xiāng)全市可售房源9615套，可售面積124.83萬(wàn)平方米，桐鄉(xiāng)與海寧相鄰，經(jīng)濟(jì)總量稍遜，二者2013年GDP分別為633.65億元和573.47億元。對(duì)比統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年地級(jí)市金華市區(qū)可售面積為209.97萬(wàn)平方米。
而在2年前桐鄉(xiāng)的庫(kù)存商品房比海寧還要多。2012年2月12日，當(dāng)時(shí)海寧全市可售商品房總套數(shù)6111套，而桐鄉(xiāng)全市的可售商品房高達(dá)8000多套。
依照今年3月778套的銷(xiāo)量，海寧僅消化這16129套房源就需要21個(gè)月，如若按照上述地產(chǎn)界人士950萬(wàn)方的數(shù)據(jù)，消化這些庫(kù)存將超過(guò)8年。
超高庫(kù)存背后
在海寧樓市高庫(kù)存的背后是當(dāng)?shù)馗邼q的賣(mài)地?zé)崆楹统鞘幸?guī)模的不斷擴(kuò)容。 從2011年開(kāi)始，海寧加大了推地的節(jié)奏，當(dāng)年全市供應(yīng)建設(shè)用地11003畝，規(guī)模創(chuàng)歷史新高。
與此同時(shí)，海寧還探索出托管式土地流轉(zhuǎn)新模式，全年新增土地流轉(zhuǎn)面積2.66萬(wàn)畝。這為今后政府繼續(xù)賣(mài)地打下了基礎(chǔ)。
此后幾年，海寧市政府的賣(mài)地?zé)崆槿匀桓邼q，根據(jù)海寧市政府2012~2014年的政府工作報(bào)告，這三年的土地供應(yīng)面積分別為4500畝、5000畝、5000畝。
在瘋狂賣(mài)地的另一面是城市規(guī)模的不斷擴(kuò)容。
2011年，海寧市區(qū)建成區(qū)面積從23平方公里擴(kuò)展到31.8平方公里，而根據(jù)規(guī)劃到2015年，海寧市區(qū)的面積將達(dá)到40平方公里，幾乎翻倍。
根據(jù)海寧市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2011~2013年，海寧分別完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資49.84億元、65.18億元、83.63億元，同比分別增長(zhǎng)67.1%、30.5%、28.3%。
“去年海寧市賣(mài)地60多億，今年可能要賣(mài)100億。”上述地產(chǎn)界人士表示。
2013年5月30日，開(kāi)元房產(chǎn)一家企業(yè)就砸下10億拍下了一塊面積約為210畝的土地。據(jù)悉開(kāi)元擬投資約36億，建造包括集五星級(jí)酒店、商業(yè)、住宅及高檔寫(xiě)字樓于一體總建筑面積為65萬(wàn)方的一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，其中酒店規(guī)劃高度238米，建成之后將是浙北地區(qū)第一高樓。
除了這一在建項(xiàng)目，海寧當(dāng)?shù)匾呀?jīng)開(kāi)業(yè)和在建的商業(yè)綜合體還包括45萬(wàn)方的名力都會(huì)、43萬(wàn)方的銀泰城、16萬(wàn)方的佳源中心廣場(chǎng)、7萬(wàn)方的駿兆商業(yè)廣場(chǎng)等。
“以海寧的城市體量，一兩個(gè)城市綜合體已經(jīng)足夠，去年底開(kāi)業(yè)的銀泰城生意也并不好。”上述地產(chǎn)界人士表示，這也更加堅(jiān)定了他的崩盤(pán)論。(正在建設(shè)的銀泰城。21世紀(jì)網(wǎng)都進(jìn)攝)
個(gè)別房企崩盤(pán)不可避免 對(duì)于當(dāng)?shù)厝耸康摹氨辣P(pán)”論，亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓對(duì)21世紀(jì)網(wǎng)表示，“全市崩盤(pán)的結(jié)論為時(shí)過(guò)早。”
在他看來(lái)，同樣是高庫(kù)存，但海寧的情況與神木這些中西部城市相比情況還有所不同，海寧、余姚的經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力更強(qiáng)，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力也就更強(qiáng)。“但個(gè)別房企崩盤(pán)是不可避免。”他補(bǔ)充道。正如其所言，在海寧已經(jīng)有企業(yè)因資金鏈斷裂而瀕臨破產(chǎn)。
上述地產(chǎn)界人士告訴21世紀(jì)網(wǎng)，海寧一家名為立德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱立德房產(chǎn))的企業(yè)實(shí)際上已經(jīng)破產(chǎn)。
據(jù)其介紹，立德房產(chǎn)是當(dāng)?shù)匾患乙?guī)模較大的企業(yè)，產(chǎn)業(yè)涉及房地產(chǎn)、酒店餐飲、文化藝術(shù)、工業(yè)襪業(yè)等，資產(chǎn)規(guī)模達(dá)十幾個(gè)億，但是現(xiàn)在由于資金鏈斷裂，立德房產(chǎn)旗下的多個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)爛尾。
與此同時(shí)，立德房產(chǎn)的老板已開(kāi)始清倉(cāng)甩賣(mài)旗下資產(chǎn)，2013年底至今年年初，由于未能如期償還多筆民間借款，多名債主已將其告上法庭。
立德房產(chǎn)只是海寧很多企業(yè)的一個(gè)縮影，上述人士透露，當(dāng)?shù)剡�有幾家資金鏈吃緊的企業(yè)，只不過(guò)情況沒(méi)有立德這么嚴(yán)重。“有的樓盤(pán)早應(yīng)該交付，但是因?yàn)橥恋乇毁|(zhì)押在銀行無(wú)法辦出三證，遲遲不能交付。”
在他看來(lái)，比高庫(kù)存更為嚴(yán)重的是，房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了海寧的經(jīng)濟(jì)。海寧的樓盤(pán)除了濱江、新湖、開(kāi)元等少數(shù)幾個(gè)外來(lái)房企外，絕大部分都是本地企業(yè)所開(kāi)發(fā)的，而這些企業(yè)大部分并不以房地產(chǎn)為主業(yè)。
例如開(kāi)發(fā)卡森?衛(wèi)星城的卡森集團(tuán)以皮革和家具制造為主業(yè)，開(kāi)發(fā)康橋名城的吉恩仕是一家紡織企業(yè)，開(kāi)發(fā)上城天地的明仕達(dá)的主業(yè)則為經(jīng)編。
“企業(yè)之間多存在互相擔(dān)保，關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，一旦一家出現(xiàn)問(wèn)題，很多企業(yè)都會(huì)受到牽連。”上述地產(chǎn)界人士最后表示。