“京津冀一體化”下的環京帶樓市調查：“京南第一城”固安樓市“漲”聲響起 高庫存難撐虛火？

　　固安縣隸屬河北省廊坊市，地處華北平原北部，北京、天津、保定三市中心。東與永清縣相連，西與涿州市、高碑店市相鄰，南與霸州市、雄縣接壤，北隔永定河，與北京市大興區相望。距北京天安門50公里，東南距天津市120公里，西南距保定市120公里。固安是距北京市區最近的縣城，古有“天子腳下、京南第一城”之稱，是首都經濟圈南部區域的核心縣市，同時也是首都新機場重點發展區域，在“大北京”戰略中承擔重要的角色。正因為如此，在近來“京津冀一體化”概念的帶動下，當地的樓市也呈現出一派欣欣向榮的景象，就此《每日經濟新聞》記者于本月初前往調查。

　　記者在固安走訪時發現，這個小城的房地產市場已被刺激得躁動不安。在建、竣工樓盤以及橫亙在空中的塔吊可謂比比皆是，106國道兩側各樓盤的售樓處和房屋中介的門店更是密集，到處都是手持小廣告的樓盤帶看人員。固安樓市似乎已成為“京津冀一體化”下的“急先鋒”。

　　“喊漲”更像一廂情愿/

　　4月2日，當《每日經濟新聞》記者進入固安地界的十里鋪南口區域時，路邊等候的眾多樓盤帶看人員，便揮舞著小廣告飛奔著沖了上來。

　　據記者了解，這樣“火熱”的一幕，只是目前固安當地房地產市場的一個縮影。固安縣城東西、南北向共有新昌街、新源街、106國道等6條主路。而在這6條主路上，隨處可見手抱宣傳單、三三兩兩的樓盤銷售人員在向經過的行人和車輛分發廣告。甚至連路邊一些小吃攤上的小凳子，都用“樓盤廣告單”當坐墊。

　　當記者經過這些主道時，不時有“摩的”師傅騎過來問記者是否是看房人，他們可以推薦項目。

　　此外，記者在一些樓盤的售樓處看見，當購房者從售樓處走出后，立馬會被許多樓盤帶看人員圍在中間；這些帶看人員會七嘴八舌地推薦項目，大有不把購房者引進自家售樓處絕不罷休的架勢。

　　當地多家房地產的銷售人士向記者介紹，目前固安的平均房價在7500元到8500元/平方米左右，一些“沒證”的偏遠項目在6000元/平方米以下，個別項目在8500元/平方米~9500元/平方米。

　　記者在一處名為 “鉑悅山”項目走訪時，該項目的銷售人員表示，該樓盤下期開盤肯定要漲，只是漲幅目前還暫時不能確定。

　　據了解，這樣的“喊漲聲”在固安并不是個案。在記者的走訪中，多家樓盤的銷售人員均表示，由于“京津冀一體化”提上日程，這幾處樓盤下期開盤的價格肯定要比目前的高。

　　但這種“喊漲聲”更像是一廂情愿。記者在走訪10多家樓盤的過程中發現，到這些樓盤看房的人很少。

　　此外，據了解，固安一些小型地產商開發的項目去庫存速度并不快。如當地一處名為“水木清華”的在售項目的銷售人員就向記者表示，該項目2010年開盤時共有600套房源，目前仍有20多套在售。

　　當地一位房屋銷售人員直言，在固安買房的人群，主要來自北京南城的豐臺和大興區域。“在(北京)東邊上班的人會考慮燕郊或香河。”

　　固安房地產信息網4月7日的統計數據也顯示，目前當地網上可售房產套數為12577套，可售面積為1275275.540平方米；其中住宅可售套數為10870套，住宅可售面積是1077774.830平方米。

　　上述網站的統計數據還顯示，3月固安網上房產簽約套數為972，簽約面積為96680.570平方米；其中住宅簽約套數為895套，住宅簽約面積為90646.700平方米。按照3月的簽約速度，消化完目前的可售面積需要約13.2個月，而消化完住宅產品則需要11.9個月。

　　住建部副部長齊驥曾表示，所謂高庫存是指，庫存量高于月銷售量12~15倍，高于1年~1年半銷售量的。

　　上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，固安等北京周邊的縣級市，過去的高庫存是和部分房企扎堆進入開發有關。

　　中原地產首席分析師張大偉告訴記者，固安相比燕郊優勢較為明確，還有第二機場的利好，但最近固安市場相對比較平穩，主要是由于固安靠近北京大興，大興市場降溫，固定也就沒有上漲的動力。從庫存看，固安的庫存也比較大。如果當地依然只重視住宅房地產開發，不抓緊引入產業，未來對經濟或非常不利。

　　政府曾整治“五證不齊”/

　　“大哥，咱們北漂買個房不容易，千萬不能被那些沒證(五證不全)的開發商給忽悠了。”永清縣一家名為“公園壹號”樓盤設在固安的銷售點的一位售樓員告訴《每日經濟新聞》記者。

　　據了解，上述銷售員所指的“五證不齊”的樓盤在固安有所存在，而“五證”是指房地產商在預售商品房時應具備 《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》。

　　《中國房地產報》2013年6月的一篇報道顯示，當時固安的一些在售樓盤存在“五證不全”的情況。而在走訪中，一些樓盤銷售人員向記者稱，當地部分樓盤目前仍然存在“五證不全”的情況。

　　記者還發現一個很特別的情況。當記者來到一處樓盤時，該樓盤的售樓員均有這樣的一段大致相同的開場白——“先生，您了解固安嗎？我們是個五證齊全的項目。”

　　上述“公園壹號”銷售人員還表示，雖然一些樓盤在售樓處掛了“五證”，但那是別的樓盤的證件，購房者是看不出來真假的。

　　“匯元？雅居”售樓處的一位銷售人員直言，固安大大小小售樓處有30多家，但只有部分是五證齊全的項目。

　　“鉑悅山”、“水木清華”、“金海城”等十幾家售樓處的銷售人員均表示，固安存在部分樓盤“五證不全”的情況。

　　對此，秦兵房產律師團徐斌律師認為，京津冀一體化的加速等利好消息，導致當地市場開始火爆起來，這就需要提醒購房人，無論是自住還是投資，應選擇有實力的開發商，購房人還是應該多考慮房價受市場和政策影響帶來的風險。

　　首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系系主任趙秀池告訴《每日經濟新聞》記者，當地一些樓盤“證件不全”，或也在一定程度上阻止了人們的投資熱情。

　　據記者了解，固安縣對此類違規行為也有過整頓。

　　2013年11月7日，固安縣政府官方網站發布的《房管局出重拳規范房地產市場秩序》中就曾提到，2013年10月10日，縣房管局組織專門力量開展了房地產市場專項整治活動，對全縣在建在售項目進行了全面排查。對全縣46個在建在售項目，堅持每天巡查2次，關停無證預售項目18個。對個別明關暗不關的銷售場所派專人實施了盯防死守，確保了違規銷售行為不再反彈。

　　部分二手房“脫手難”/

　　記者在走訪固安樓市時還發現，目前當地的二手房市場出現了“脫手難”的情況。

　　在一些當地的房產中介網站上，一處名為“固安紅樹灣”的二手房，甚至掛出了平價出售的信息。

　　一家房地產中介機構的經紀人向《每日經濟新聞》表示，這是因為，“紅樹灣項目”開賣時的價格過高；目前，其手中就有幾套紅樹灣的房子，大多數是平價出手，也有的是賠錢甩賣。

　　21世紀固安馨園店的一位經紀人告訴記者，固安縣在售的二手房比一手房便宜1000元到2000元不等；但是二手房不好辦理貸款，多數只能全款交易。

　　這位經紀人還分析了二手房不能貸款的原因：大部分在售二手房屬于新房出售，房產證還沒有辦下來。“即便是有房產證的業主也不同意買家貸款購買，因為他們都知道，二手房批貸的審批時間很長。正常的要三四個月，慢的要五六個月。”

　　此外，戶口問題也是二手房貸款難辦的另一個門檻。

　　上述經紀人表示，如果貸款買二手房，購買人必須持有河北戶口，“這是硬條件，買家必須把戶口老老實實地遷過來”。

　　這位經紀人透露，二手房貸款最難過的關還是銀行；在固安，幾乎所有的銀行都不給二手房放貸。

　　對于固安的后市發展，這位經紀人坦言，這里本就是縣城，正常房價在5000元左右，由于距離北京近，才達到目前的高點。“2012年，我在這里買時價格在5000元，現在8000元，再想讓一兩年后翻番，不太可能。”

　　賓海房產等二手房中介機構的經紀人也表示了類似的看法。

　　中國房地產學會副會長陳國強在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，以目前固安的庫存數據來看，有些偏高。因北京的高房價、限購，一些人群此前已經涌入固安。當地的客戶很大比例來自北京，北京第二機場選址等利好措施已經對固安樓市起了很大帶動的作用。目前，京津冀一體化加速等對當地的房地產投資，又帶來了新的推動，但是出現量價齊升、跳升的可能性不大，因為市場最后還要回歸到供需的基本面。

　　陳國強還提醒購房者，在固安置業，需要注意風險，不能因為政策利好，就盲目投入市場，不論是自住還是投資。

　　趙秀池也分析稱，固安樓市借京津冀一體化和首都第二機場應聲而起，近幾年已經吸引了不少購房者。當地樓市能否實現持續發展，維持供求平衡，最終要看固安對外來人口的吸引力有多大，是否能夠真正通過居業聯動、產城一體把人留下來。

　　嚴躍進則認為，購買固安區域樓盤很多是北京剛需人群，此類人群平時的工作和生活空間都在北京，往往在固安的居住時間并不長。因此按照這樣一個水平計算，那么很多已經出售的樓盤，雖然在統計上屬于已經去庫存的樓盤，但實際上是一種隱性的庫存和空置。同時，最近一段時間受京津冀一體化效應的影響，當地樓盤去庫存確實在加快；但這些政策同樣會對包括通州、保定等城市產生利好，不排除部分原本希望在固安置業的群體撤離，這會進一步加大當地庫存壓力。

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