我們的房子要貶值嗎?我們的財富會縮水么?一段時間以來，部分地方房價下跌、房地產商叫苦喊疼、樓市崩盤論又來。與此同時，隨著京津冀協同發展戰略、冬奧會一系列概念的推出，又有許多城市的房價還在漲。樓市為何得了“冷熱”病?今日看漲、明日看跌，老百姓到底該聽誰的?央視財經頻道主持人沈竹和特約評論員中國農業銀行首席經濟學家向松祚、著名財經評論員劉戈共同評論。
如何看待日益分化的市場?開發商跑量銷售又為哪般?中國樓市最終需要調整誰的心態?
向松祚：房地產市場進入郁悶狂躁期 這個時期更需要理性的分析
(《央視財經評論》特約評論員)
我上次說，中國的房地產市場進入了神經敏感期，現在又進入到郁悶狂躁期。每天各種議論就是說什么崩潰、拐點、暴漲等各種言論，在這個時期更需要理性的分析。就房價而言，我的判斷非常簡單，盡管不會出現所謂的暴跌，但是周期性的調整，也就是說漲幅的回落，甚至整體的一個開始調頭向下，開始下降，應該是一個必然的趨勢。現在整個房地產市場出現了三個失衡，哪三個失衡呢?一個是供需的失衡，就是說在某些地方確實出現了供給大于需求的狀況。第二個是區域性的失衡，確實某些地方出現了鬼城，出現了房子賣不出去，特別是一些不太適合人居的城市，或者說經濟發展水平落后于房地產開發水平的一些城市。第三個失衡就債務失衡，很多房地產公司債務這些年擴張太高。
向松祚：已有很好投資回報的投資人 現在該賣房子以求落袋為安
(《央視財經評論》特約評論員)
客觀來講，關于房地產市場，要給一個具體的答案不那么容易。因為房地產，我們剛才講的是一個平均的狀況，對于具體的，現在手中有房子的人，這個房子是不是會下降，要看你的地段，要看你所在的那個城市，要看你所理想的投資回報率。比如說現在投資回報率，你幾年前買的，已經賺了50%，甚至一倍了，實際上現在應該是一個時機，你可以出手了。為什么?因為不可能一個人投資可以從低點到高點，你都能夠賺到，抱有這種愿望的人，未來你會落空。所以我的建議非常明確，就說已經有了一個很好的投資回報的投資人，那你現在該賣房子，落袋為安，現金為王。
至于剛需，那當然是另外一碼事。剛需什么時候都可以買，因為你本身要居住。現在這個跡象，從銀行體系監測的數據，就是新房、二手房的成交量都在下降，這是一個趨勢。第二個，確實現在銀行對房地產的貸款比較謹慎，比較慎重，這當然也是監管部門的一個要求。所以你要指望，未來銀行還會在更多的信貸來支持房價，我覺得這個想法也是不現實的。再有，隨著越來越多的開發商在降價，老百姓的預期開始在發生變化。這些跡象綜合在一起，我的意見很明確，就是已經買房的朋友，你現在有好的回報你趕緊賣，如果你想投資的，那現在可以稍微等一等，看一看。
劉戈：正常來說 一個城市的房價和其GDP不會偏離的太多
(《央視財經評論》評論員)
尤其是手里頭有很多房，也有很多貸款，再靠買房來投資的這樣一些朋友，可能這個時候心里頭會忐忑，是不是要賣房?本來已經有開始下跌的這種趨勢，那可能就會加速。其實這些年房子上漲有三個發動機，一個發動機是貨幣，第二個發動機是經濟的快速增長，第三個是我們的城鎮化，就是所謂的剛需。現在的經濟由快速變成常速，貨幣現在也基本收緊，就剩一個正常的需求，所以大家都在懷疑，原來持續快速增長的這種勢頭，是不是會出現問題。
現在大家好像已經形成了共識，好多三、四線城市，他的房地產的供需已經發生了一個變化。比如說你朋友的房子都是在北京、上海這些城市買的，如果他正好買在鄂爾多斯和溫州，從2010年到2013年，有很多的城市，包括像杭州，基本上也是在微跌的一個狀態。那么像溫州、鄂爾多斯這些城市，已經跌得很厲害了，那么他們的財富已經大量的縮水。反過來，我們再看另外一些城市，從2010年到2013年，南昌市漲了95.7%，廈門漲了72.4%，北京漲了39.6%，這些城市還是在漲的這個過程當中。如果從這些城市來看，你買了房子，賺得非常多。現在從總的趨勢來看，這樣的城市會越來越少。而我剛才說到的溫州和鄂爾多斯，不一定像他們那么嚴重，但是總體上來說，房價停滯和下跌的城市數量會變多。
你可以把全國的城市的GDP排一個表，然后再把全國城市的房價排一個表，如果這個城市的房價和他的GDP偏離得太多，也就是說，他的GDP排得很后，像溫州，他的GDP大概排在全國城市的第三十幾名，但是他的房價一度曾經達到七、八名的狀態，那他一定是有問題的，這樣的城市的房價一定會往下降。
現在這個行業的確是綁架了很多的資源，很多行業都跟房地產相關，我們說60%都跟房地產相關。所以大家實際上搖旗吶喊也好，還是擔心也好，實際上他希望房地產走向一個健康的軌道。在這個過程當中，當然沒買房的人，準備改善住房的人，還有蓋房子的人，還有已經買了地的人，他們各自的訴求是不一樣的。現在，總得來說有下跌的趨勢，不要讓它變成一頭往下栽。現在我們以前的一些手段不能用，比如我們過度通過信貸的放寬來刺激。那么用什么樣的辦法，能讓房地產價格進入平穩的軌道，這是現在我們要考慮的一個問題。
向松祚：房地產商不要再妄想央行再發票子來支持房價
(《央視財經評論》特約評論員)
我想強調的一點，2008年之后，2009年當時，客觀來講，中國房地產行業是比較運氣的。正好西方出現了金融危機，我們當時為了要應對金融危機，出臺了四萬億的一個刺激方案。其實它何止四萬億，四十萬億都不止，光銀行的新增貸款，這五年時間就搞了四十多萬個億，還有大量的社會融資。整個我們的信貸、貨幣、財政赤字的刺激是高達八十多萬個億，這里面相當一部分是流進了房地產行業，所以刺激到房地產拼命地上漲。但是現在如果你還指望說，現在叫苦，讓房地產信貸，讓貨幣再寬松再來支持房價，說再繼續猛沖，我想這才是真正的一個妄想。原因很簡單，我們現在搞不下去了，整個經濟體系的債務力、杠桿力已經太高，我們現在是要去杠桿化。
其實這次克強總理的政府工作報告講得非常清楚，說今年的一個核心任務要守住，不發生系統性和區域性風險的底限，去杠桿化過程，絕大多數人包括企業也好，個人也好，都要為此要付出代價的。周期性的調整，它不可避免，但這對不同的企業和個人影響是不一樣的。比如說其實剛需，對你沒有太大影響。或者說你已經還清按揭貸款的人，對你也沒有什么影響。有少部分的人，我相信是極少數的，就說他買了很多房，有很多貸款，他會出現負資產，他還不了銀行的借款，或者還不了從其他親友那兒借來的錢，有這種可能性。還必然會有一些房地產公司出問題，因為房地產公司擴張過度以后，他隨著房價的下降，甚至他房子賣不出去。這些企業和個人，都要為此做好準備。
其實從政府的層面來講，從我們關心中國經濟的層面來講，我們希望是一個比較平穩的調整，因為這個調整是不以人的意志為轉移的，我們必須要讓他有一個平穩的著陸，或者平穩的一個過度。放長遠看未來，隨著中國經濟增長，可能房地產價格還是會再上漲。但是我剛才已經強調，他是一個周期性的，全世界的房價都是周期性的。所以個人投資者也好，開發商也好，不要再存有這種不切實際的幻想，希望弄一個苦肉計，然后央行就再來發票子，國務院再來出刺激政策，永遠把房價抬上去，我們現在沒有能力抬，而且這不符合經濟規律。
張大偉：只要價格調整10%到15% 就都還能做到日光
(中原地產市場研究部總監 《央視財經評論》特約評論員)
一線城市北京、上海、廣東、深圳，前三個月同比的跌幅都超過了30%。一個原因，在2013年1季度，因為當時的國五條落地，很多購房者趕末班車，所以當時的成交量非常高，使得這個基數比較大。2013年下半年，大部分開發商銷售任務完成得非常好，所以在十一、十二月份沒有集中推盤，使得這個市場的成交量再一度出現了明顯減少。從整個市場來看，的確出現了一些項目開始著急銷售，著急回款，也是跟現在整個市場的信貸緊張有關系。從價格變化了之后的項目的銷售情況來看，我們看到的是不管是杭州還是常州，只要價格調整在10%到15%這個位置，購房者還是非常踴躍的，都是能夠做到日光。
劉戈：我們預期 現在房地產真的是到了一個拐點了
(《央視財經評論》評論員)
我一直強調是局部的，有一些城市可能會發生大的問題，另外一些城市，可能在一些地放，在某一個價位上，會有一段時間的盤整。但總體來說，暴漲和暴跌都是我們要避免的。現在來看，如果按照房地產商們想的，要獲取超額利潤的想法，那這個行業真的要一直發展下去，而且它一直要漲，那不管他拿多少錢拿到的地，它仍然能夠再加了價，以更高的價格賣出去，這樣的時代必須結束。現在我們看到真正降房價的，只是少部分，能看到一些個別的案例。我們看趨勢看什么?看今年從今年年初到三月份以來，包括一線城市，他的房屋的出售的速度，以及出售的價格，我們看這個趨勢。從這個趨勢里看，已經和去年同期相比，下降的幅度是比較大的。因為有了這樣的一個預期，所以我們預期，房地產真的是到了一個拐點了。但并不是說，現在我就能感覺到，已經出現房子大量的拋售什么的，現在還沒有。
對于個人買房而言，你得把它放在20年、30年的時間里來看，就是你判斷這個房子20年以后，它是賠了，還是賺了?如果你僅僅拿一年、兩年，房子是漲了，還是降了，最后的結果就是很多人這么年，一直沒買房的，他一定是虧了。
向松祚：暴跌是妄想 房價會永遠漲下去也是一個妄想
(《央視財經評論》特約評論員)
我覺得大家討論中國的房地產市場，不要糾纏于暴跌之類的。我相信真正懂這個行業的人，沒有多少人希望它是暴跌。所以說暴跌是妄想，這種判斷是沒有太大意義。我要強調一點，我們確實有很多人認為房價會永遠一直漲下去，我覺得這是一個妄想。
在中國，房地產的很多觀念概括起來有一個什么理論?叫中國逆外論，就是說中國的房地產商和其他國家的不一樣，什么人多地少，什么我們在城鎮化、在工業化，所以房價會永遠漲下去。我想強調的是，房地產和任何其他的周期性行業一樣，它一定是一個周期性的波動，你必須要承認這個基本的規律。全世界很多國家曾經都出現過本國逆外論，最典型的是日本。日本在1985年到1990年，當時的房價漲得不得了，日本那幫人都說我們的房價會永遠漲上去。結果1990年崩潰以后，現在已經調整了二十幾年，仍然沒有回到當時的那個水平。美國又怎么樣呢?美國的次貸危機我們知道，差不多前八年時間房價一直是上漲，很多美國人為什么那么熱情地買房子，銀行這些機構都愿意給房價貸款，就是因為他們相信房價會永遠漲上去。結果2007年，跌下來以后，現在美國的房地產市場，在金融危機已經過去的七年以后，仍然還在艱難的調整。所以我覺得必須要面對現實，我們要總結這個市場的規律，你不要胡思亂想，好像認為以我的一個主觀的愿望，我來幫它當作一個市場的規律，這一定會出現誤導。
向松祚：從很多的指標來看 房價開始在高位調整
(《央視財經評論》特約評論員)
只是有一些指標跡象表明拐點可能正在到來，房價仍然還在一個高位調整。比如說從成交量，包括我們從房地產現在銷售的策略，包括從新房開盤的數量，從很多的指標來看，它開始有一個調整，但是這個調整平穩正好，不要一下子出現急劇的調整，這所有的金融體系也好，所有的開發商，甚至個人投資者，可能都受不了。平穩的軟著陸是最符合整體中國經濟的。
很簡單，你要是剛需，特別是你要結婚買房子，那么你隨時可以買，現在買也沒有問題……