“我們這里在售的是一層洋房，送花園，戶型是95平方米的四居。今天的均價是11000元，要是看中了趕緊定，明天價格就漲到14000元了!”位于保定市北市區的一家名叫Park灣的樓盤銷售李東杰拿著喇叭對著前來看房的人群大喊。

　　受政策利好預期影響，近日保定樓市迅速升溫，銷量和價格猛漲。中國證券報記者實地調查發現，自3月19日以來，保定不少樓盤漲價以天計算，一天一個價。短短10天時間，有些樓盤均價從5000元漲到了7000元。多個樓盤的銷售經理表示，買主多以北京投資客為主，有投資者甚至是一次性全款買下20套房子。業內人士認為，保定樓市進入“瘋狂”狀態風險巨大，相關政策預期能否兌現，保定如何承接北京的相關城市功能還有很大不確定性。

　　千余看房者涌入保定

　　3月29日，中國證券報記者乘坐高鐵來到保定，車站廣場前，當地組織的看房團大巴正在等候北京來的看房者。記者數了一下，共有21輛大巴，約有上千人參加了此次活動。

　　“這還只是北京的，還有從天津過來的，也有自己過來的，粗略估計周六日每天都有1500人來看房子。”車站前一位出租車司機告訴記者。

　　中國證券報記者跟著看房團來到一家自稱高端住宅項目的綠都皇城。令人意外的是，該項目的售樓處不對外開放。其副總經理史良(化名)解釋，綠都皇城是現房銷售，看房者在小區里逛逛感受更直觀。不過，記者在小區里找到了一位和綠都皇城合作的裝修公司負責人，他道出了其中的緣由：“保定成為‘副中心’的消息一傳出來，到這兒看房的人一下子猛增。看到人這么多，他就想捂盤漲價。你想買，得先定好買哪間，他才帶你去售樓處簽協議。現在好多樓盤都采取這種方式變相捂盤。”

　　據史良介紹，綠都皇城在售的是19號樓和21號樓，戶型是95平方米到140平方米的三居室，共260多套房子，目前均價在7500元左右。上述裝修公司負責人私下透露：“3月初，這個樓盤均價才6000元，過了十幾天就漲了1500元，太瘋狂了。過幾天，他們肯定還要漲價。”史良直言，該樓盤大部分買主是投資客。

　　而離綠都皇城不遠的公園時代，其售樓小姐章華(化名)介紹，目前在售的是11號樓，戶型是135平方米的三居，均價在6400元左右。“要買就快點。現在一天一個價，今天是6400元，也許明天就6800元了。”章華語氣里帶著傲慢。

　　更夸張的是，Park灣在售的洋房均價達到8700元，一層送花園的均價過萬，達到11000元，屬于保定市區最貴的樓盤之一。“今天不買，明天洋房價格就漲到9500元，帶花園的漲到14000元。”其樓盤銷售李東杰說。

　　“一天漲3000，簡直瘋了。”一名在北京工作的保定人向記者抱怨道。他目前的積蓄在北京買不起房，計劃在保定置業，屬于剛需群體。“房價被炒得這么高，最受傷的還是剛需。”

　　不僅價格瘋漲，樓盤銷售也頻現“日光盤”。離公園時代不遠的麗晶藍灣C區29日早上推出一棟樓，2個小時之內就被搶光。

　　投資客賺五萬就轉手

　　從北京來保定的看房者，70%以上都屬于投資客。在與他們閑聊之余，中國證券報記者發現“擊鼓傳花式”的炒樓現象開始在保定上演。

　　在一個高端樓盤里，銷售經理隋明(化名)告知前來看房的人，目前在售的只有160平方米和190平方米的四居，均價在9500元左右。多數想要100平方米以下的兩居或三居的看房者只得失望離去。

　　正在此時，一名北京投資客把隋明拉到一邊，告訴他想買一個兩居室做投資。隋明收起笑容，小聲地說：“我們這兒8、9、10層的房子采光、戶型都是最好的，但大部分被投資客買走了。3月20日一個北京人就來我們樓盤一次性買了20套。”

　　隋明告訴那位投資客：“那些投資客都是短期投資，賺差價。我可以幫你聯系，有投資客花73萬買的110平方米兩居準備85萬出手。”

　　為打消那位投資客的疑慮，隋明又說：“你們交易后，我們售樓處會新出一份協議，把名字變成你的。這房子就變成你名下的了。”

　　無獨有偶，Park灣的銷售告訴看房者，兩居室的高層早已清盤。但記者在售樓處附近發現有幾個發傳單的人，他們兜售該項目“樓王”位置的兩居室，價格在6000元左右。“很多好樓層的兩居室都被投資客買了，當時的價格也就5000元。現在因為房價起來了，投資客想逢高脫手，我們是幫他們找買家的。”

　　公園時代在售樓盤是130平方米以上的大戶型，不是特別適合投資。當記者向一位銷售經理表示想買兩居室做投資，他馬上改口稱：“那你得加點錢。現在客戶太多，你留個電話，我忙完給你回過去。”不到15分鐘，記者接到了那位銷售的電話，他表示：“我這里有85平方米的兩居，是前段時間一個客戶買下的，當時總價43萬，你再加5萬塊錢，他就轉手賣給你。”

　　不過，那位與隋明交談的北京投資客態度謹慎：“保定的房價已經虛高。萬一我成了最后一個接盤者，那肯定死得很慘。”

　　政策預期仍充滿變數

　　3月26日河北召開推進新型城鎮化工作會議，提出做大保定城市規模，承接首都部分行政功能。保定樓市因此由躁動陷入瘋狂。

　　對于目前河北的規劃，國際金融論壇城鎮化研究中心主任易鵬認為，這只是地方政府“一廂情愿”。國務院參事施祖麟提醒，河北的規劃只代表了本省意圖，究竟哪些行政部門搬遷，仍需從更高層面進行協調。

　　對此，河北省發改委有關人士坦言，目前河北只是根據各個城市特點和功能定位編制方案，這只是河北自身的看法。政策能不能落地，北京、天津是否認可，還需要國家層面的大規劃出臺，定下三地各個城市的分工，然后河北省根據大規劃再落實。

　　中原地產統計數據顯示，2013年1月至11月保定商品房累積成交150.919萬平方米，平均每月去化14萬平方米。按照584萬平方米的可售面積計算，保定庫存去化時間高達42個月，也就是3年半，是北京的6倍。

　　中原地產分析師張大偉分析認為，受政策刺激，保定的一些隱性購房群體以及外地投資客紛紛入市抬高房價，這已經嚴重透支了未來的成長空間。

　　此外，目前北京的大興、通州等區域依然處于待開發階段，北京能夠外溢的優質資源有限。在北京樓市出現調整跡象的當下，承接北京溢出投資需求的周圍區域市場不太可能比北京更熱。近十年來，從來沒有出現過環北京周圍區域房地產市場與北京樓市發展不同步的現象。

　　在保定的看房團里，不少投資者也表達了同樣的觀點。“紙面上的規劃都還沒做完，而且是在保定市區還是另建一個新城來承接北京的部分功能都不確定，房價就被暴炒，萬一最后政策低于預期或者有所調整，房價豈不會暴跌?”

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