受房價上漲和抵押貸款利率上升影響，潛在購房者的購房負擔能力有所下降，美國房市復蘇節奏近期有所放緩。上周全美房地產經紀協會（NAR）發布的報告顯示，2月份美國二手房銷售下降至19個月新低。分析人士認為，這主要是受到冬季嚴寒天氣、房價上升以及住房供應量下降的影響，預計今年房地產市場復蘇還將繼續，但此前強勁勢頭難以維持。

    多項數據表現不佳

    全美地產經紀商協會（NAR）報告顯示，2月份美國二手房銷售量環比下降0.4%，至年化460萬套的水平，為2012年7月份以來的最低水平。

    美國二手房銷售從2012年中開始上升，到去年7月達到年化538萬套的水平后持續下滑，迄今銷量已經下滑了14.5%。分析人士表示，二手房銷售量下滑主要是受抵押貸款利率和住房價格上升的影響，此外受到抑制的庫存和反常惡劣的天氣狀況可能也是導致二手房銷售量下降的原因。上周美國30年期抵押貸款利率為4.32%，自去年春季觸及歷史低位以來已經反彈1個百分點。

    去年全年美國二手房累計銷量達到510萬套，為過去七年中的最高水平，但仍低于健康市場環境下年化550萬套的銷售水平。

    此外美國商務部公布的數據顯示，經季節調整后美國2月新房開工量年化水平環比下滑0.2%，至90.7萬套。全美住房建筑商協會(NAHB)的數據顯示，3月份房價指數從2月份的46小幅回升至47，低于市場預期。該指數低于50意味著更多受訪者認為市況不好。此前受異常嚴寒天氣影響，2份住宅建筑商信心指數大幅下滑至去年9月以來的新低。

    全美住宅建筑商協會首席經濟學家大衛·克勞表示，包括建筑用地和專業勞動力的短缺，原材料價格上升，以及待售新屋庫存處于極低水平等一系列因素增加了住宅建筑商的擔心。

    不過也有跡象顯示房地產市場有望在未來幾個月回升。2月份美國待售二手房的庫存增加6.4%，為200萬套，2月份二手房平均售價為18.9萬美元，比去年同期增長9.1%。在美國南部和西部地區，二手房銷售在繼續改善。

    房市投資需求偏高

    數據顯示，美國二手房銷售市場上投資需求占據較高比例，首次購房者占據比例仍處于歷史低位。今年2月，全現金交易占整個二手房銷售交易中的比例從一年前的32%上升到35%，全現金交易大多數反映的是投資需求。2月首次購房者比例下降到28%，遠低于市場健康環境下40%的比例。首次購房者比例不高主要受到信貸標準嚴格等因素影響。

    不過黑石集團CEO施瓦茨曼日前接受媒體采訪時表示，美國房地產市場已經不再是投資“明星”標的。他表示近年來美國房價上漲了20%，但是房地產投資回報一直固定在5%到10%之間。過去幾年中，黑石集團向房地產市場投入約70-90億美元。

    通常而言，春季是美國房地產市場的銷售旺季。分析人士認為，美國房地產市場的復蘇還在繼續。多數經濟學家預計2014年新房和二手房銷售將繼續增長，提振經濟進一步改善以及就業的穩定增長。去年美國住宅建筑實現兩位數的增長，并為去年美國整體經濟增長貢獻了三分之一個百分點。

    房地產行業人士表示，去年冬季不同尋常的嚴寒天氣阻礙了房屋銷售。隨著天氣轉暖，房地產市場將迎來暖春。

    BMO資本市場經濟學家詹妮弗表示，一旦度過這段混亂期，房地產市場將繼續扮演支持整體經濟增長的角色。

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