股權(quán)再融資或緩解房企資金壓力
在經(jīng)過(guò)2013年的樓市“大豐收”之后，今年房地產(chǎn)企業(yè)的日子似乎變得不好過(guò)了。春節(jié)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷傳出利空消息，從部分三四線城市庫(kù)存積壓嚴(yán)重，到一二線城市部分項(xiàng)目降價(jià)，再到浙江、廣西部分房企資金鏈斷裂，勾勒出房地產(chǎn)泡沫破裂的邏輯鏈條。人們不禁會(huì)問(wèn)，樓市系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)究竟離我們還有多遠(yuǎn)？
19日，兩家地產(chǎn)公司天保基建和中茵股份非公開(kāi)發(fā)行A股股票的申請(qǐng)獲批。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，股權(quán)再融資無(wú)疑是緩解資金困境的重要渠道。另一方面，對(duì)于早就設(shè)好“防火墻”的銀行來(lái)說(shuō)，個(gè)別房企資金鏈斷裂的消息尚不構(gòu)成重大風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)了解，浙江的大部分銀行已開(kāi)始排查風(fēng)險(xiǎn)，但類似個(gè)案仍有可能繼續(xù)出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)過(guò)多年的演變，房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異性愈加凸顯。在庫(kù)存持續(xù)增長(zhǎng)的壓力下，往年出現(xiàn)的樓市“小陽(yáng)春”，今年不僅難以再現(xiàn)，甚至有演變成“倒春寒”的風(fēng)險(xiǎn)。
債務(wù)違約案例料難避免
3月中旬，浙江省寧波奉化知名的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)——浙江興潤(rùn)置業(yè)投資有限公司被曝陷入資金困境，共有19家銀行和其他金融機(jī)構(gòu)涉及其中。若該企業(yè)最終被認(rèn)定資金鏈斷裂，將成為今年首例房地產(chǎn)債務(wù)違約事件，并可能對(duì)當(dāng)?shù)氐慕鹑隗w系帶來(lái)不小沖擊。
這個(gè)案例使市場(chǎng)頗為恐慌。分析人士指出其原因有二：其一，浙江是民間借貸規(guī)模大、鏈條長(zhǎng)，且房地產(chǎn)業(yè)杠桿率較高的地區(qū)，一旦出現(xiàn)大規(guī)模債務(wù)違約，很容易引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。其二，與當(dāng)前市場(chǎng)的大背景有關(guān)。2014年春節(jié)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)利空消息不斷。媒體先是爆出一些三四線城市樓市庫(kù)存過(guò)剩，有些地區(qū)的公職人員甚至被要求參與賣房。此后，部分區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)降價(jià)，且已經(jīng)蔓延到廣州、北京等一線城市。
在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)版圖中，浙江的重要地位不言而喻，且上一輪市場(chǎng)調(diào)整，正是肇始于浙江溫州。而本輪最初啟動(dòng)降價(jià)的樓盤項(xiàng)目是浙江杭州。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一旦浙江樓市發(fā)生大規(guī)模債務(wù)違約，很可能意味著房地產(chǎn)業(yè)新一輪調(diào)整的開(kāi)始。
在資金面上，房地產(chǎn)業(yè)并未出現(xiàn)大的問(wèn)題。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年1-2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金21264億元，同比增長(zhǎng)12.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款4913億元，增長(zhǎng)24.8%；自籌資金8256億元，增長(zhǎng)12.6%。
分析人士指出，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部已經(jīng)出現(xiàn)分化，與大型房企相比，中小房企的資金成本相對(duì)偏高，部分區(qū)域布局相對(duì)單一，很難形成足夠的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。據(jù)悉，興潤(rùn)置業(yè)出現(xiàn)資金問(wèn)題只是“冰山一角”，一些產(chǎn)品線不合理的中小房企已經(jīng)遭遇到資金困境。
某股份制銀行寧波分行人士透露：“據(jù)我了解，從去年下半年開(kāi)始，有幾家大房企也開(kāi)始收縮規(guī)模了。比如把地方分公司、子公司的資金調(diào)配權(quán)限收歸總公司，因?yàn)樵S多大房企都有自己的財(cái)務(wù)公司，一般數(shù)額不大的融資需求，他們內(nèi)部就可以消化，但去年下半年開(kāi)始也緊張起來(lái)了。”
中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)的暴漲，依賴的是信心。隨著利空消息的持續(xù)擴(kuò)散，黃金般重要的信心已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)搖。2014年市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來(lái)越大，特別是三四線城市，很可能會(huì)陷入整體低迷。而伴隨著這種調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約的情況還將繼續(xù)出現(xiàn)。
樓市庫(kù)存壓力繼續(xù)加大
造成部分房企資金鏈緊張的“罪魁禍?zhǔn)住保艽蟪潭壬显谟诓粩喾e壓的庫(kù)存。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至今年2月末，全國(guó)商品房待售面積51397萬(wàn)平方米，比去年末增加2102萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加1770萬(wàn)平方米。按照當(dāng)前的銷售進(jìn)度，足夠10個(gè)月消化。
蘭德咨詢機(jī)構(gòu)總裁宋延慶指出，全國(guó)性數(shù)據(jù)和一概而論式觀點(diǎn)只能反映大致趨勢(shì)，但市場(chǎng)整體庫(kù)存不斷增加卻是事實(shí)。其中，一些結(jié)構(gòu)性的庫(kù)存情況頗為值得關(guān)注。
首先，不同城市庫(kù)存及待售面積進(jìn)一步加劇分化。一線和部分二線城市供應(yīng)相對(duì)不足，甚至出現(xiàn)庫(kù)存告急，而溫州、常州、營(yíng)口、鄂爾多斯等許多三四線城市則增長(zhǎng)較快，空置率較高，甚至出現(xiàn)了大量“鬼城”。
其次，不同類型的商品房呈現(xiàn)加速分化，中小套型的剛需和首改型住宅去庫(kù)存速度較快，而總價(jià)高、性價(jià)比低的豪宅和零售型商業(yè)的存貨增加較快。特別是商業(yè)地產(chǎn)，據(jù)蘭德咨詢的一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)上市房企中含有商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，相對(duì)于資產(chǎn)值，租金收入僅占1.5%左右，而凈收益大都為負(fù)。因?yàn)楣⿷?yīng)量依然有增無(wú)減，可以預(yù)見(jiàn)今后持有資產(chǎn)評(píng)估增值和租金水平仍會(huì)繼續(xù)走低，庫(kù)存量和空置率會(huì)進(jìn)一步上升。這是商業(yè)地產(chǎn)不得不面臨的窘境。
第三，不同企業(yè)的存貨情況更是在加速分化。在截至3月11日發(fā)布年報(bào)的22家上市房企中，13家企業(yè)存貨出現(xiàn)增長(zhǎng)。其中，三家企業(yè)增長(zhǎng)30%以上，大名城增長(zhǎng)66%，中航地產(chǎn)增長(zhǎng)39%，陸家嘴增長(zhǎng)36%。數(shù)據(jù)還顯示，截至2013年末，萬(wàn)科存貨3311億元，同比增長(zhǎng)29.79%，比2012年末提高7.3個(gè)百分點(diǎn)。
宋延慶表示，許多三四線城市的商品房空置率非常高。即便是一線城市，所謂熱銷也只是個(gè)別項(xiàng)目，許多項(xiàng)目已陷入銷售不暢的窘境。2014年下半年或進(jìn)入新一輪高存貨期，很有可能敲響行業(yè)及開(kāi)發(fā)商的資金警鐘。
野村證券認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度供給問(wèn)題會(huì)持續(xù)惡化，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)進(jìn)一步增加。供給過(guò)剩、庫(kù)存持續(xù)增加、勞動(dòng)力回流等問(wèn)題均會(huì)加大房地產(chǎn)行業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，且風(fēng)險(xiǎn)主要集中于三四線城市。2014年房地產(chǎn)行業(yè)分化或更明顯，過(guò)度供給問(wèn)題也會(huì)更加突出。
在庫(kù)存不斷增加的同時(shí)，市場(chǎng)銷售始終不見(jiàn)起色。以北京為例，根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，截至3月16日，今年以來(lái)北京新建住宅簽約8588套，二手房住宅簽約18156套，同比分別下降57.5%和66%。從成交額看，北京商品住宅合計(jì)簽約818.8億元，同比下降58%。
分析人士認(rèn)為，三四線城市銷售遲緩，主要由于供大于求所致；而一二線城市樓市未回暖，則由于高房?jī)r(jià)背離了市場(chǎng)購(gòu)買力，迫使價(jià)格下調(diào)。
值得注意的是，信貸政策的意外緊縮也是影響銷售的重要原因。2013年的首套房貸款利率85折優(yōu)惠如今已經(jīng)絕跡，在當(dāng)前的房地產(chǎn)按揭貸款中，基準(zhǔn)利率已成主流，部分銀行甚至已經(jīng)出現(xiàn)了上浮5%的貸款利率。這在很大程度上提高了購(gòu)房者的實(shí)際成本。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，在自住商品房、信貸、預(yù)期等多方因素沖擊下，市場(chǎng)觀望情緒有所增多，今年3月的樓市注定難以維持去年同期成交高位。
房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)可控
一位國(guó)有大行總行信貸部人士表示，早從2013年開(kāi)始，該行就已經(jīng)開(kāi)始嚴(yán)格控制房地產(chǎn)相關(guān)貸款的投放，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的“名單制”管理也比較嚴(yán)格。“我們的門檻設(shè)定的比較高，除非是招保萬(wàn)金這類全國(guó)一流房企的項(xiàng)目，其他我們只貸給有國(guó)資背景的房企。那些非一線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款利率也會(huì)相對(duì)高一些，只有少數(shù)幾家全國(guó)一流房企可以享受貸款基準(zhǔn)利率。”
該人士還透露，今年銀行的信貸額度較緊張。“我們銀行對(duì)于每年新增貸款中房地產(chǎn)貸款的占比是有限制的，而且每個(gè)地市分行能夠拿到的信貸額度也不一樣。據(jù)我了解，目前江浙一些地市分行的房地產(chǎn)貸款額度已經(jīng)用得差不多了，其中大部分是做資質(zhì)較好房企的存量授信。”
浙江奉化龍頭房企興潤(rùn)置業(yè)因無(wú)法償還債務(wù)而破產(chǎn)的消息,引發(fā)了浙江當(dāng)?shù)劂y行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)及其信貸違約風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。浙江當(dāng)?shù)劂y行業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“雖然興潤(rùn)只是個(gè)案，但是江浙的企業(yè)普遍都有互保、聯(lián)保的習(xí)慣。目前大部分銀行都開(kāi)始從內(nèi)部排查了，看有沒(méi)有關(guān)聯(lián)的客戶、資金。”
上述人士告訴記者，雖然該行目前并未有貸款投向興潤(rùn)置業(yè)，但這兩天該行也在開(kāi)始仔細(xì)排查行內(nèi)客戶，以及房地產(chǎn)貸款客戶的抵押物情況。“我們2013年以來(lái)房地產(chǎn)貸款就做得比較少了，即使要做也必須是寧波市核心地段的項(xiàng)目，像奉化這類地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目我們基本不介入。”他坦言，目前總行雖然允許各分行上報(bào)房地產(chǎn)項(xiàng)目，但是批貸流程非常嚴(yán)格。
中國(guó)社科院金融所銀行研究室主任曾剛認(rèn)為，目前中國(guó)的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)總體可控，還遠(yuǎn)未到上升為金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的程度。不排除未來(lái)仍有類似的個(gè)案發(fā)生，但引發(fā)“違約潮”的可能性很小。“在銀行撥備充足的情況下，適度曝露違約風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)整個(gè)金融體系是好事，實(shí)際上以前整個(gè)信貸資源配置是極度扭曲的。”曾剛指出，一方面，目前房地產(chǎn)貸款占銀行信貸的比重比較低，遠(yuǎn)低于歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的占比；另一方面，數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)貸款的損失率也是比較低的。
“興潤(rùn)置業(yè)的個(gè)案，我相信實(shí)際損失應(yīng)該不大，考慮到抵押物價(jià)值以及可能的重組，不良風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該可以正常釋放。不可否認(rèn)，江浙地區(qū)受經(jīng)濟(jì)周期影響是比較大的，但對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，這些地區(qū)的制造業(yè)、鋼貿(mào)等領(lǐng)域貸款才是風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)區(qū)。”中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所宏觀經(jīng)濟(jì)研究主管溫彬表示。
溫彬說(shuō)，近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款一直是銀行控制投放的領(lǐng)域，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中銀行貸款占比已從2009年的20%下降到16%。在利率市場(chǎng)化加速的背景下，銀行負(fù)債成本的快速上升導(dǎo)致住房按揭貸款投放也受到一定限制，提高按揭貸款利率水平已成普遍趨勢(shì)。但由于對(duì)影子銀行監(jiān)管日益加強(qiáng)，信托、債券、委托貸款等其他非銀行信貸資金來(lái)源正在隨之減少，因此，今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的比重或許會(huì)重返20%以上。不過(guò)，在房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)上銀行會(huì)更側(cè)重支持保障房建設(shè)項(xiàng)目。在風(fēng)險(xiǎn)防范方面，銀行會(huì)通過(guò)提高開(kāi)發(fā)貸款利率、增加撥備等方式應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
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