樓市供需格局逆轉 房價整體將下行

　　2014年3月的樓市，并未像往年一樣出現一個小陽春。

　　截至3月中旬，各地樓市成交平淡，包括一線城市在內的市場均出現了強烈的觀望情緒，北京、廣州甚至出現個別項目降價促銷或低價入市。

　　如果說2月份杭州德信降價還是小開發商的個別事件，那么3月份以來萬科、保利等大型地產商在一線城市的促銷動作，則可能預示了新一輪房地產下行周期的到來。

　　多位地產界人士認為，今年樓市成交整體下滑已基本成為定局，而房價，在全國范圍內也可能出現同比下跌。

　　3月樓市倒春寒

　　3月13日，上海易居房地產研究院報告指出，前2個月行業多項指標“異動”降溫。1-2月，土地成交量增幅小幅收窄，成交價格處于高位；房地產投資增速整體平穩，新開工面積增速下行明顯；商品房銷售增幅大幅回落，價格小幅下降；房企資金增幅放緩，國內貸款占比上升。

　　3月18日，國家統計局數據顯示，2月70大中城市房價環比上漲的城市個數減少5個，持平的城市個數增加7個，漲幅略有回落。

　　CRIC分析師馬千里認為，就整體市場來看，房價增速明顯放緩。在關鍵的3月上旬，市場并沒有出現如多數人預期的“小陽春”，購房者保持了較為謹慎的觀望態度。

　　就城市而言，之前人們以為“不會降價”的一線城市也出現了房價松動。京滬穗深一線城市房價增速明顯下滑，自2013年四季度以來，四個城市同比增幅首次全部回落至20%以下，與其他城市的房價漲幅差距也在明顯縮小。

　　“2014年的春季樓市有點冷，倒春寒跡象明顯。”北京中原地產市場總監張大偉說，北京樓市逐漸從2013年的恐慌性購房轉為觀望，購房者害怕高點入市，遭遇后期價格調整。

　　多家分析機構認為，進入3月，銀行“錢緊”并沒有得到根本性的好轉，往年年初銀行信貸政策的放松在2014年并沒有如期出現，取而代之的是房貸政策的持續收緊、首套房和二套房貸款利率上浮等。2014年年初，從杭州開始，常州、濟南、廣州等城市先后傳出樓盤降價消息，購房者觀望情緒發酵。

　　數據顯示，房企在3月上旬還在對企業全年策略進行調整，并未開始集中供應。不過，一些房企已有意加快供應，甚至提前開盤。

　　開發商降價跑量為上

　　3月份出現的新變量莫過于一線城市龍頭開發商的降價或低價入市行動。

　　以北京為例，此前的市場預期是全國房價下跌，北京也不會跌。而在本周，北京住總萬科橙開盤售價為2.1萬元/平方米，遠低于預期的精裝修2.6萬元/平方米，刨去裝修的因素后，單價也低于預期3000元/平方米。

　　在廣州，保利地產旗下的保利·西海岸、保利·塞納維拉和保利·公園九里三個項目同時推出1成首付優惠活動。首次置業者，首付1成，剩余部分可分4個月付清，二次置業則可獲得長達9個月的首付延期繳納時間。

　　蘇州萬科城則單價直降一千。分析人士稱，萬科城項目所在的吳中區，區域存量達230.34萬平方米，在蘇州外圍區域中是最高的，在1、2月市場平淡的背景下，萬科拿出85平方米的戶型降價跑量，是一種比較穩妥的銷售策略。

　　張大偉說，從春節過后北京這一輪新建住宅剛需項目的定價來看，房企與客群之間的博弈已出現微妙的變化。在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預判出現轉向，購房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風，供需格局已經悄然生變。2013年北京單價2萬左右的剛需項目，供需比基本是1：4，目前已降低到1：2。預計3月份也很難升溫。

　　CRIC分析師楊小貝指出，開發商若想在上半年實現業績的突破，選擇跑量銷售的策略更為穩妥。

　　供需結構正在逆轉

　　張大偉提醒，2014年最值得關注的變量之一是樓市供求之間關系的變化。

　　野村證券稱，中國住宅竣工量、庫存已經大大超過有效需求。按照價值來衡量，2013年中國土地出讓金飆升52.4%，首次超過4萬億元。按照面積來衡量，野村估算2013年一線城市土地出讓面積上升7%，二線城市3.7%，三四線城市上升23.2%；按價值分別上升159.3%、34.2%和57%。這將進一步加劇供需失衡狀態。

　　目前，房地產業界對于三四線城市將出現調整的觀點基本已無異議，而對于一線和熱點二線城市房價是否會跌，還有很大的分歧。

　　深圳一家大型地產商人士對21世紀經濟報道記者說，如果市場進入調整，一線城市也不能幸免，頂多是調整幅度大小的問題。

　　深圳中原數據顯示，深圳大戶型公寓目前已出現滯銷現象，庫存高企，足以消化3年。

　　張大偉分析，從供應端來看，2013年全國一線城市土地成交額創歷史新高，達到了5127億，土地價格也創新紀錄，這種情況下企業負債明顯提高，利潤率下滑，即使市場不景氣，企業也沒辦法捂盤，而必須上市。

　　從需求端來看，一線二線城市的需求實際上并不剛性，大部分購房者都是借助貸款等信貸工具，一旦信貸收緊，需求可能會明顯萎縮。“一線城市的高房價是建立在購房者信心剛性的基礎上。一旦因為信貸等因素導致普遍觀望，出現2008年、2011年的調整并非完全沒有可能。”張大偉說。

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