業界預測今年或成房地產行業拐點

    國家統計局昨日發布“2014年1-2月份全國房地產開發和銷售情況”顯示，受春節假期、房貸收緊、對政策預期不確定等因素影響，今年前2個月，全國商品住宅市場現量價齊跌態勢。此外，目前銀行對首套房優惠利率的取消以及放款時間的延長，勢必影響3月出現樓市傳統的小陽春。

    業內人士預測，在去年突如其來的爆發式高增長結束后，今年樓市面臨的風險因素不斷增多，下行壓力逐漸顯現，樓市正在步入調整期。

    供應放量 成交冷淡

    國家統計局數據顯示，2014年1-2月份，全國商品住宅銷售面積9377萬平方米，同比下降1.2%，增速比去年全年回落18.7個百分點；住宅銷售額5985億元，同比下降5.0%，增速比去年全年回落31.6個百分點。

    科威國際不動產大中華區副總經理虞廷恂表示，今年1-2月，由于春節因素影響，加之購房者預期全國兩會期間，中央政府會明確今年的房地產調控意見，因此買賣雙方均持觀望態度；同時，銀行貸款的難度亦有所增加，使二手房成交周期逐漸拉長，因此在樓市成交數據上出現了較大幅度的下滑。

    全國樓市的風向標之一的上海市場，也出現了供應持續放量、成交市場反應冷淡的現象。據科威國際不動產數據，2014年2月上海市商品住宅共成交3489套，總計成交面積41.9萬平方米，而同期的供應面積卻超出50%，達63.4萬平方米。

    房產開發增速減緩

    統計局數據顯示，2014年1-2月份，全國房地產開發投資7956億元，同比名義增長19.3%，增速比去年全年回落0.5個百分點。其中，住宅投資5426億元，增長18.4%，增速回落1個百分點。

    業內人士分析稱，進入2014年以來，銀行出于風險考慮，對房地產相關貸款審批逐漸趨嚴。這使得本來財大氣粗的房企的日子頗不好過，這是房地產開發增速放緩的直接原因。

    對外資吸引力下挫

    融資方面，1-2月份，房地產開發企業到位資金21264億元，同比增速較去年全年回落14.5個百分點。其中，國內貸款4913億元，增速回落8.3個百分點；利用外資50億元，下降43.2%，而去年全年增速為32.8%；自籌資金增速也回落近10個百分點。

    其中，利用外資的水平下降之大特別引人關注。房企人士透露，內地房地產企業海外扎堆發債，使借貸成本正逐漸上升，加之美國退出量化寬松給人民幣帶來貶值壓力，導致了地產債券對海外投資者的吸引力下降。

    滬上一私募投資總監告訴記者，近期經濟數據的疲軟也令海外投資者對今年中國經濟增長前景以及房地產行業表現感到擔憂。如2月匯豐中國制造業PMI(初值)數據降至48.3,為去年7月以來最低水準，這使得一部分外幣房地產基金到期即回投美元資產。

    現狀

    “房貸荒”蔓延 3月樓市難現小陽春

    3月是樓市傳統的小陽春，但目前銀行對首套房優惠利率的取消以及放款時間的延長，勢必影響樓市的交易量。

    去年年底全國房貸緊字當頭，多數銀行取消房貸利率優惠。春節已過，各地房貸市場依然沒有出現松動的意思。記者走訪多家銀行發現，個人房貸仍持續收緊，首套房貸款優惠幾乎絕跡，如農行只對貸款150萬元以上的客戶給予98折優惠；部分銀行甚至停止了房貸業務。

    房貸日益收緊現象不僅僅出現在一線城市，“房貸荒”已在二、三線城市中持續深入蔓延。

    CRIC研究中心所監測的22個城市中，首套房貸款優惠利率幾乎絕跡，其中，10個城市上浮5-15個百分點。如佛山、惠州等城市首套房貸款利率已在基準利率的基礎上上浮了10%-15%；寧波、常州、無錫、青島、南通等城市的首套房貸款利率也從原來的基準利率9-9.5折優惠收緊至基準利率；原來維持基準利率的城市，如沈陽、重慶、成都、蘇州、福州、南京等也從基準利率上浮至基準的1.05-1.1倍；僅32%的城市維持基準利率。

    虞廷恂認為，首套房貸款利率優惠的取消很大程度上削弱了剛性需求的購買力，增加購房成本抑制其購房需求，銀行貸款的收緊同時也會給購房者造成成交量下降、房價看跌的市場預期，延遲其購房決策，“對于房地產市場而言，2014年信貸環境將比政策環境影響更為深遠。”

    觀點

    今年樓市前景不太樂觀 但房價也不會大起大落

    “2014年將是房地產行業一個中長期的拐點，意味著房地產牛市結束，進入一個調整期。”

    國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣

    業內人士預測，去年突如其來的爆發式高增長結束后，今年樓市面臨的風險因素不斷增多，下行壓力逐漸顯現，樓市正在步入調整期。

    房價下跌的城市在逐漸增加

    “監測數據顯示3月份市場持續低迷。”中原地產集團主席黎明楷說，“這對于房地產企業銷售與現金將帶來巨大影響，今年樓市前景不太樂觀”。

    一線城市房價漲幅過高，滯漲跡象漸顯，而二、三線城市價格也開始松動。國家統計局統計數據也顯示，近幾個月來，全國70個大中城市的房價上漲速度正在放緩，房價下跌的城市逐漸增加。

    在區域差異日漸明顯的同時，房地產企業之間的分化也在加速進行。13日在廣州公布的2013年度中國房地產卓越100榜顯示，大企業與中小企業之間的分化日益明顯，大型企業搶占的市場“蛋糕”越來越大。

    數據顯示，去年全國有7家大型房企銷售收入超過千億元，銷售前10強企業總金額超過10000億元，龍頭萬科年銷售更是達到1700億元紀錄，成為超大型企業。

    “一、二線城市情況最令人擔心”

    “2014年將是房地產行業一個中長期的拐點，意味著房地產牛市結束，進入一個調整期。”經濟學家、國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣說，“信貸趨緊、高房價抑制投機和自住需求以及目前樓市供應過剩，庫存水平居高不下，上述三個因素都導致樓市將進入調整”。

    在調整成為大勢所趨的背景下，一、二線城市地王現象與三、四線城市去化隱憂也日益凸顯。但在政府上下限調控思路下，房價不會再出現去年瘋狂上漲態勢，但也不會大起大落。

    “一、二線城市情況最令人擔心，如果去掉投資需求，供給絕對是過剩的，政府需要防范泡沫破裂風險。”王小廣說。

    五礦建設何劍波表示，今年房地產由全面短缺變為全面過剩，市場與產品分化非常明顯，對企業要求更高。