■香港樓市調整沖擊波(下)
作為最主要的離岸金融市場——香港樓市歷來受到全球資本流動的影響。美聯儲的QE政策退出啟動了香港樓市的本輪調整。如果外部流動性發生較大收縮，以資金面支撐的內地樓市是否也會跟進調整？這一調整又是否會沖擊國內金融體系？
業內人士表示，內地金融體系對房地產的依賴程度非常高，如果房地產價格停止上漲或向下回調，風險非常巨大，因此，降低金融體系對房地產業的依賴程度迫在眉睫。
 |
| 趙乃育/繪 |
隱憂 內地樓市泡沫蓄積金融風險
自美聯儲減少QE規模以來，資金持續由新興市場流出。世界銀行不久前發出預警，一旦發達國家央行突然退出經濟刺激措施，或導致流入新興市場的資金最高萎縮80%。全球利率快速調整及資本流入回撤的影響或引發新興市場收支失衡或金融危機。
香港金管局總裁陳德霖日前表示，仍未見香港有資金大幅流出跡象，但在美國利率正常化下，資金無可避免會流走。同時，樓市成交較高峰期大減三至四成，樓價僅錄得輕微下跌，現時仍未能確定香港樓市是否已從上升周期轉入下降周期，樓市前景仍不明朗，但利率正常化、資金外流及流動性趨緊等因素，按揭利率很大機會走高。
雖然樓市前景仍未明朗，但機構對資本流出沖擊資產價格的擔憂較大。美銀美林表示，香港的租金回報率與10年期美國國債收益率緊密相關，目前二者均為2.8%。隨著10年期美國國債收益率將升至4%，假設租金保持不變，香港房價需要至少下跌24%才能讓租金回報率與美國國債收益率保持一致。此外，與1997年香港樓市見頂時相比，當時香港房屋持有人需要支付近10%的按揭利率，但現在貸款利率僅略高于2.2%，因此利率的上升對所有房屋按揭買家造成沖擊。
甚至有機構認為，香港樓市的牛熊轉折點在于美國量化寬松政策退出。在盛富資本與協眾國際總裁黃立沖看來，隨著美國縮減買債規模，量化寬松政策的退出漸行漸近，市場利率上漲將大幅提高購房者負擔，加上熱錢將撤離香港，香港樓市未來前景不容樂觀。
同樣，不少機構也發出了“資本回流沖擊人民幣資產”的預警。平安證券判斷，QE退出機制的正式開啟，預示資產重估過程可能有所加速相比較而言，發達市場的順周期資產受到的負面沖擊較小，而新興市場的金融資產受到的沖擊和波動都會較大。
艾拓思資本集團高級副總裁M.Thomas表示，QE開始退出有可能刺破中國房地產泡沫。在中國，實體經濟不景氣，股市長期低迷，國內外投資資本大量涌向房地產行業。QE退出將造成內地流動性緊張，會傳導到資本蓄積量最大的房地產市場。一旦流動性突然收緊，房地產泡沫將被刺破，隨即流動性膨脹支撐的金融風險將爆發。
暗道 金融機構隱秘“輸血”房地產
今年年初，華遠地產董事長任志強在公開場合少見地警示房地產行業可能面臨銷售增速下滑等風險。
“任志強可能是對的，今年或許是中國房地產業最危險的一年，而若房地產行業出現較大波動，金融體系也必定會受到沖擊。”長期從事房地產投資的北京中源興發投資有限公司董事長周衛對《經濟參考報》記者表示。
金融業到底在多大程度上和房地產行業捆綁在一起？清科研究此前發布的《2013年中國房地產基金白皮書》指出，國內房地產市場金融化趨勢愈發明顯，受調控影響，房地產開發企業的資金周轉難度在增加，資金是否充裕對房企的發展至關重要，因此金融業對其影響不斷增強，房地產行業對外部融資需求很大。
渣打銀行日前對中國30個二線和三線城市開發商所作的調查顯示，雖然這些開發商預計地價在未來幾個月仍會繼續升高，但他們發現融資變得日益困難。渣打的這份報告指出，“有創紀錄的12個受訪者說他們聽說過開發商難以支付土地費用的情況”。
清科研究指出，從統計來看，銀行資金仍是房地產行業的主要來源，而企業自籌資金占比也在逐步上升，而在自籌資金增長的背后，正是房地產信托、房地產基金等融資活動的增強。
以房地產信托為例，用益信托的在線統計數據顯示，2013年房地產信托成立數量為972款，規模總計3006.07億元，占全部信托產品的比重為34%。若對比2012年的數據，2012年房地產信托成立數量為751款，規模總計為1823.19億元，2013年房地產信托的成立規模則比2012年上漲了64.9%。
在周衛看來，站在很多房地產信托、房地產基金背后的真正出資人還是銀行和保險等機構，換句話說，很多金融體系的資金實際正通過信托和基金等隱性渠道為房地產行業“輸血”。他說，銀行自身的資產負債表中房地產開發貸款和個人房貸的部分不能完全表明銀行對于房地產業的支持程度，實際上，銀行業正在通過各種隱秘的渠道來為房地產業融資。
“雖然，房地產行業被列為調控行業，不論是開發貸款還是個人按揭貸款，政策都是在收緊，但是根本上，銀行還是愿意把資金放給房地產業，房地產企業尤其是民營房地產企業也有這個需求，前門走不通，銀行會走后門，會想其它辦法來為房地產行業融資。”周衛說。
數據顯示，房地產開發貸款目前在各家銀行業務中占的比例不是很高，大的銀行業務占比普遍在8%以下，部分中小商業銀行該項業務的占比大概可達到10%。但這并不是全貌，周衛透露，一些銀行正在通過隱秘的房地產基金的方式為房地產業融資。他表示，一些房地產基金由央企發起，由于表面上有大型央企的信用“背書”，銀行資金紛紛涌入。
“有的時候，就算銀行能夠通過正常的貸款方式為房地產企業尤其是一些民營的房地產企業融資，它也會選擇通過房地產基金的方式。原因很簡單，因為通過房地產基金的融資利率更高，銀行能獲利更多。有些房地產基金甚至演變為了高利貸，殊不知，越高的資金成本意味著企業償還成本越高，其蘊含著更高的風險。”周衛表示。
沖擊 樓市價格回調將波及金融系統
有業內人士表示，從房地產業得到的各類融資種類來看，銀行和保險等金融機構所提供的資金在整體資金比例中甚至能夠達到80%。“這個數據無法得到印證，但是我認為是完全有可能的。”周衛說。
中國農業銀行首席經濟學家向松祚日前表示，目前我國經濟存在核心三大風險，一是影子銀行風險，二是產能過剩行業風險，三是房地產風險。盡管房地產價格目前還在上漲，但整體房地產價格風險在逐漸、甚至快速積累，而社會融資體系對房地產的依賴程度卻非常高，如果將土地、建筑物抵押等計入，銀行貸款對房地產的依賴程度超過50%。在這個意義上，如果房地產價格停止上漲或向下回調，風險都非常巨大。
中國社科院世經政研究所國際投資研究室主任張明此前撰文指出，中國商業銀行的資產負債表，在很大程度上與房地產完全捆綁在一起。他表示，在中國商業銀行的總貸款中，可能有50%至60%直接與房價、地價密切相關。盡管對居民住房抵押貸款而言，銀行有著較高的安全邊際(首套房首付比率20%至30%)，但對其他相關貸款而言，安全邊際遠沒有住房抵押貸款那么高。
“如果不考慮安全邊際，假定中國商業銀行60%的貸款直接與房價、地價密切相關。那么，如果一個外生性或內生性沖擊導致全國平均地價與房價下跌15%，那么中國商業銀行將會出現相對于總資產9%的損失，這意味著商業銀行的自有資本金將消耗殆盡。”他說。
房地產市場波動可能給金融行業帶來的風險引起監管部門高度重視。銀監會于年初的召開的2014年全國銀行業監管工作會議提出，嚴控房地產貸款風險，高度關注重點企業，繼續強化“名單制”管理，防范個別企業資金鏈斷裂可能產生的風險傳染。
央行最新發布的《2013年第四季度中國貨幣政策執行報告》指出，健全系統性金融風險的防范預警和評估體系，加強對地方政府融資平臺、產能過剩行業和房地產行業貸款信用違約風險的監測，防范部分地區、行業、企業風險及非正規金融風險向金融體系傳導。
“央行在報告中向金融機構、企業和個人投資者提出的警告非常及時，并且今年會采取具體措施，降低金融體系對房地產行業過度依賴的風險。”向松祚說。