編者按：北上廣深一線城市的房價節節攀高，二、三線城市的房價則喜憂參半。剛剛過去的春節假期中，返鄉的《證券日報》記者探訪家鄉樓市過程中發現，有些地方的房價從年頭漲到年尾，也有些城市的房價則出現了下滑。此外，通過調查發現，“鬼城”現象正逐漸成為小城市中的普遍現象。

　　濰坊空房率高達40%

　　當地政府提高新項目審批門檻

　　有業內人士表示，濰坊市區由于流動人口較少，所以房價不高，但是轄區內縣市區的房價存在泡沫

　　被稱為“鬼城”的鄂爾多斯至今未走出“冰谷”，而伴隨著新房開發率的不斷提高，“鬼城”一詞不斷出現在三線城市里。而作為三線城市的濰坊市，其房價如何？新房入住率又有多少？

　　馬年春節，記者利用假期走訪了濰坊當地房地產市場，面對一棟棟新起的高樓大廈，新房入住率過半的樓盤少之又少，而40%的空房率被多數人認可。

　　新房入住率較低

　　建設一個小區，從開發到完工大約需要3年-5年的時間，然而，小區建成后入住率普遍不高，這是什么原因呢？

　　曾經因入住率不夠而被供暖部門拒絕供暖的江南怡景小區，但是據記者了解，這個小區的房子幾乎售完。對于入住率不夠的原因，記者經過調查后發現，造成江南怡景入住率低的原因有多方面，其中包括開發商基本配套設施沒有完善，業主不愿入住的原因；也有一房多賣和開發商因欠建設方資金而用房抵賬，一個人擁有多套房子的情況。

　　小區居民找到相關單位協商，但最終也沒有享受到冬天里集體供暖的福利。雖然江南怡景僅是個案，但也反映了濰坊房地產一個共性—空房率較高。

　　對于空房率問題，一位從事房地產開發的李先生接受《證券日報》記者采訪時表示，新房入住率不高，很多新小區的入住率在20%-30%，多數小區在40%-60%之間。

　　在李先生看來，濰坊新房入住率不高的原因主要是濰坊的房地產項目開發過度，而濰坊城市流動人口較少，因此，總的需求就少。

　　入住率不高是否意味著房地產開發商建好的房子賣不出去呢？

　　對此，李先生表示，濰坊市區的房子，只要小區位置好、營銷策略高，一般的房子都好賣，一個新開發的小區樓房售出率超過50%，有的小區會賣到80%。

　　在采訪中，多數房地產界人士對記者表示，濰坊的房子比較好賣，因為價位不高。但入住率不高的原因是因為一家人擁有多套住房。

　　濰坊某房地產開發商代凱對《證券日報》記者表示，濰坊已經建成的小區賣出率較高，但入住率不高，原因有一人擁有多套住房的因素。

　　代凱表示，濰坊的房子雖然入住率不是很高，新小區有40%的是業主自己住，有20%是業主租給別人住。也就是說，小區入住率在60%，有40%的房子空閑。

　　在采訪時中，有很多業主也表明自己小區的入住率不夠(濰坊一般按照70%的入住率為供暖標準)，以至于供熱公司在冬天不給供暖。

　　雖然各個小區的入住率不同，但受訪的人群中對于40%空房率表示認可。

　　事實上，濰坊作為一個三線城市，由于流動人口不多，所以濰坊的剛性需求較少。一家人有多套住房的現象普遍，這與一些單位集資買房以及濰坊市城中村改造給當地老百姓分多套住房有關。

　　市中心房價不如周邊縣區

　　近年來，濰坊大面積的開發房地產，不斷的有新樓拔地而起，這對濰坊的基礎配套設施、及供暖系統等帶來了考驗。

　　房地產開發速度過快，基礎設施配套沒有跟上，近年來發生的一些小區事件已經為濰坊的房地產市場敲響了警鐘。當地政府從去年開始加大控制房地產開發速度，對一些新開發項目的審批來說難度加大了。

　　“近兩年來，房地產市場不是很景氣，加上現在開發的一些小區的出售率不高等問題，我們已經提高新開發項目審批的門檻，控制新盤開發的數量。”濰坊市國土局一位不愿透露姓名的工作人員對記者如此表示。

　　在其看來，濰坊市區的奎文區和濰城區新房售出率較高，但開發區的房子這兩年賣的不是很好。現在政府已經在控制房地產開發的規模，不會開發大面積的樓盤。“現在一年的開工面積在30萬平方米-40萬平方米”。

　　由于沒有太多的流動人口，濰坊市的房價一直不高是不爭的事實。根據統計顯示，濰坊市區內的房價在4000元/平方米-5000元/平方米，個別樓盤的價格在7000元/平方米。

　　在房地產開發商李先生看來，陽光100在濰坊開發的公寓賣到8000元/平方米，在三線城市的濰坊賣的有點高。但對于恒大地產開發的樓盤，其表示該樓盤相對有賣點，配套完善，打造新的理念來引領濰坊的城市消費，因此該樓盤賣的還比較不錯。

　　采訪中，多數人都表示，濰坊轄區內的縣市區房價其實沒有泡沫，未來走勢可能是穩中有升，但是漲幅不會太大。縣市區的房價有一定的泡沫，未來存在一定的風險。

　　據了解，濰坊轄區內的縣市區，臨朐、壽光、昌邑等地的房價有的高于濰坊市區的房價。

　　“臨朐好地段的房價每平方米有的在10000元左右，有的在7000元/平方米-8000元/平方米。”一位回老家過年的朋友如此感慨。

　　同樣，春節前本來想在老家買方的辛先生也對記者表示，老家房價漲的太高了，不敢買了。

　　經過走訪了解，濰坊市區新房入住率雖然不高，但不會出現鄂爾多斯的“鬼城”，不過，濰坊縣市區的房價高漲存在一定的泡沫，在整個房地產市場不是很明朗的情況下，縣市區的高房價未來能走多遠，等待時間的考驗。

　　石家莊房地產投資客熱情不減十個月賺十萬元再買兩套房

　　由于“買啥都不如買房升值快”的觀念根深蒂固，人們只要手里有閑錢，都傾向于購買房產。

　　石家莊作為河北省的省會，以及環首都經濟圈區域，近年來，房地產市場也頗為引人關注。

　　春節期間，《證券日報》記者走訪調查了石家莊的房地產市場發現，由于2013年房價處于上漲狀態，2014年開局的表現也很不錯。來自河北省各地的投資客的投資熱情依舊高漲，石家莊的王先生通過買賣一套房子，十個月賺了十萬元，就又買了兩套房。他的親戚見了眼饞，也忍不住跟著買房子來投資。

　　此外，除了投資客的買房熱情，石家莊本地人“買啥都不如買房升值快”的觀念根深蒂固，收入穩定的人群只要有一定積蓄，也趨向于多買幾套房產。

　　有業內人士認為，由于土地資源緊張和需求平穩上升的原因，石家莊的房價穩步上升的可能性較大。

　　投資客熱情不減

　　家住石家莊的王先生最近投資房地產市場嘗到了甜頭。

　　2013年3月中旬，王先生在石家莊東二環外的經濟開發區買了一套100平米的房子，5300元/平方米，由于五證不全，王先生只付了40%的首付。而到了2014年1月，王先生就把這套房子以6300元/平方米的價格賣出，十個月賺了10萬元。

　　盡管今年以來，房地產市場出現了并不很樂觀的聲音，尤其是二、三線城市。但王先生的投資熱情并未因此減少，賺了10萬元后，又買了兩套。

　　從王先生一下買兩套的豪情就可以看出，2014年開局，石家莊二手房市場可以說表現不俗。馬年春節后第一周，雖然受到春節假期市場過戶交易暫停影響，石家莊全市二手房成交量大幅下跌，但與去年春節后首周相比，今年的石家莊二手房市場成交套數同比上漲80.95%，率先一步點熱了樓市。

　　搜房網二手房數據監控中心的數據顯示，房價方面，2014年1月份，石家莊二手住宅掛牌均價為8257元/平方米，環比12月份上漲0.98%，上漲80元/平方米，漲幅大于上月0.33%，同比上漲13.64%，漲幅接近千元。

　　據石家莊市住房保障和房產管理局數據顯示，2014年1月份石家莊全市共成交二手房1577套，環比下跌4.42%，同比上漲27.38%。

　　看王先生在如此短的時間內賺了不少錢，王先生的堂哥和表姐也分別在石家莊的不同區域投資了房產。就在2013年底2014年初，王先生家的各種親戚已經在石家莊投資了六套七套房子。

　　王先生稱：“河北省的老百姓賺了錢，在北京和天津買房要么買不起，要么沒資格買。投資的話自然就會想到石家莊，畢竟是省會城市。而這其中，除了石家莊本地人，也有其轄內的無極、新樂、欒城等區縣，也有來自滄州、邢臺等地級市的人。”

　　房地產擴張頻繁

　　值得注意的是，由于剛性需求的存在，石家莊的房價還在穩步上漲。

　　因為結婚需要，陳先生在2013年6月以5600元/平方米的價格買了一套130多平方米的房子，現在每平方米網上報價已經高達7千多元。

　　陳太太在小區的qq群里與其他成員聊天得知：這個小區的房子一直賣得挺快的，但是空房率很高。

　　“現在石家莊很多樓盤都有一部分城中村改造，二環附近以及二環外的新小區可能都有城中村改造的，城中村改造每家都三、四套房子呢。”陳太太說，她們小區占的是方村的地，所以有一部分住戶就是方村的。

　　《證券日報》記者實地走訪了該小區也發現，小區內人比較少，車位也幾乎空著，入住率確實不高，周邊的配套也比較簡陋。與入住率較高的小區相比，盡管是春節期間，但幾乎沒有人來人往車輛擁堵以及鞭炮聲四起的熱鬧景象。

　　在石家莊從事房地產工作的黃先生告訴《證券日報》記者，目前，雖然石家莊已經停止城中村改造，但是持續多年的這一計劃造成了空房率高企的問題。

　　除了投資客熱情不減，《證券日報》記者在春節期間走訪調查發現，本地改善住房需求的人也不在少數。

　　目前，馮女士一家四口已經住著150多平方米的大房子，但還是想購買一套戶型和小區都更加完善的房子。由于對這個正在建設中的小區比較滿意，還推薦給了自己的姑媽和一個姐妹，三個人集體去售樓處報名購買。

　　因此，由于人們對房子的需求比較旺盛，且普遍認為房價會繼續上漲，買房子的熱情依舊。

　　黃先生認為，石家莊的房地產市場已經趨于成熟，由于土地資源緊張和需求平穩上升的原因，房價不會下跌，但是也不會大漲， 加上石家莊作為環首都經濟圈的區域，具備一定得投資價值，房價平穩上升的可能性較。

　　唐山房地產陷結構性過剩開發商雇人排號造熱銷假象

　　由于近年來鋼鐵產業不景氣，涉及到的產業工人收入減少，房產購買力多少受到些影響，銷售速度比之前慢了很多

　　春節長假回老家唐山，親朋好友見面討論最多的話題還是“房事”，引用春晚上一句調侃的話，“最好的買房時機是前年”。

　　當地的房地產市場令人感慨良多，多個朋友普遍認為，近兩年房價漲了點，但購房者不像之前那樣瘋狂了，即使剛性需求的人群也都在觀望，并不著急出手。

　　當地從事房地產營銷多年的陳先生告訴《證券日報》記者，由于近年來鋼鐵產業不景氣，產能受到打壓；對于唐山來講，鋼鐵又是支柱性行業，涉及到的產業工人收入減少，購買力多少受到些影響，銷售速度比之前慢了很多。

　　陳先生表示，唐山的房地產市場也確實已經出現了結構性過剩，比如曹妃甸等地招商引資、外來人口的增長速度遠遠趕不上當地房地產建設的速度，當地開發商資金鏈斷裂，出現了不少爛尾工程。

　　以灤縣為例，雖然2013年房價總體比前一年漲幅接近10%，但前些年需要提前排號，開盤當天即銷售一空的“日光盤”不見了，更多的樓盤是已經交房但仍有大量尾盤還在銷售。

　　而且，當地一些開發商為了盡快回款、加快銷售，還存在拿到“預售許可證”之前就開始以收“訂金”的形式銷售，要收房先交數千元裝修保證金，甚至花錢雇人排隊制造虛假銷售火爆場面等各種潛規則。

　　要收房先交“裝修保證金”

　　以灤縣縣城南端的新樓盤“金府庭苑”為例，購房人侯先生向《證券日報》記者介紹，他的房子是2012年10月份買的，當時的價格是4100元/平方米，2013年11月份開始辦理交房手續，他因為收房需要補交面積差額、裝修保證金、契稅、物業費等相關手續共2.3萬元資金沒有到位，一直拖至今年正月初才去收房。

　　他收房時所在樓盤的房價已經漲至4600元/平方米，但他發現目前仍有大量尾盤在銷售。

　　侯先生告訴記者，裝修保證金就要交5000元，“5000元相當于我兩個月的按揭貸款呢”，他的姐姐在收房時并沒有當時就交“裝修保證金”，而是在準備裝修房子時辦理“裝修許可證”才交了2000元的裝修保證金。現在他并不著急裝修房子，至少要幾個月之后攢點錢再裝修，因此暫時不打算繳納裝修保證金。但售樓處相關人員稱，5000元的裝修保證金必須在收房時交清，否則不給辦理相關手續，不得已才交了這5000元。

　　“需要等裝修完畢，驗收合格之后才可能拿回這筆錢，估計至少要半年之后了。”侯先生說。

　　有律師告訴記者，收取“裝修保證金”并沒有任何相關法律依據，物業管理方收取多少保證金也沒有任何標準。依據《物業管理條例》第五十三條：“業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主”。因此，業主對自己的房屋進行裝修是行使所有權的行為，只要裝修部位不涉及共有部分或公共部分沒有義務交付裝修保證金，只需事先告知物業服務企業。

　　花錢雇人排號造熱銷假象

　　另一位購房人陳先生向記者介紹，當地二手房位置比較好，價格會高一些，特別是臨近灤縣一中的團結里小區，因為是“學區房”掛牌價在普通住宅里應該算是最高的，能夠達到6500元/平方米，“實際成交價沒有那么高，應該不到6000元/平方米”。

　　陳先生爆料稱，新開的樓盤因為位置相對比較偏，都不太好賣，甚至某樓盤因為賣不出去，在開盤當天花錢雇人排隊制造“熱銷”假象。“看起來售樓處排隊排號的人很多，一打聽很多都是花50元錢雇來的當地蹬三輪拉活兒的人在排號”。

　　陳先生也是2012年秋季買的房，當時只是交了12萬元的訂金，到現在還沒有辦理按揭貸款相關手續，“當時承諾是今年11月份交房，現在房子只蓋了三分之一，希望他們能夠如期交房吧！”

　　陳先生交定金時價格是4200元/平方米，“現在據說漲了點，但漲幅非常有限，最多幾百塊錢，而且是有價無市”。

　　陳先生告訴記者，灤縣當地有一個“老太太炒房團”，開盤之前在內部認購時，這幫老太太一出手就是每人買幾套，之前很多樓盤的價格都是被這一炒房團炒起來的，等真正開盤銷售時她們就開始逐步撤出了。

　　但現在，陳先生稱，房地產政策不明朗，三、四線城市房地產崩盤、出現“鬼城”的聲音不絕于耳，“不管是炒房的還是剛需的，誰也不敢輕易出手了”！

　　一位準備購置第二套房的李先生稱，目前“剛性需求”的購房者主要是當地農村到縣城買房準備結婚的年輕人，像他這樣的“改善性需求”的人并不多。

　　據李先生介紹，他在十年前以每1000多元的價格購置了目前的住房，當時按揭貸款沒有還500多元錢，現在已經還清。目前父母幫助他們帶孩子，從老家農村搬到縣城和他們一起住，父母上面還有80多歲的奶奶，一家六口人“四世同堂”，因此，準備再買一套房改善居住條件。

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