“北京五環新房售價接近10萬元/平方米”，近日，隨著綠地中心4號商務辦公樓服務式公寓以及商務辦公獲準銷售，其中服務式公寓9.5萬元/平方米的預售價格成為業內討論的焦點，按照當初拿地承諾，該項目非住宅部分并不被允許銷售，但為何此番綠地的服務式公寓不但預售價格超高且擁有明顯的住宅屬性？這種產品是否打了“酒店式公寓不得散售”的擦邊球？

　　“不得銷售”禁令成空文

　　市住建委網站核發的預售證中明確標出，此次獲批的為綠地中心4號商務辦公樓，服務式公寓擬售價94996元/平方米，商務辦公擬售6萬元/平方米，預售許可證性質為非住宅類。

　　按照北京市國土局公布的綠地中心相關地塊招標方案，該地塊由住宅、商業和綜合三部分構成，而另一家當初與綠地競標該項目的企業負責人也透露，地塊以商業綜合為主，住宅占比非常小，且商業綜合部分明確被要求鼓勵自持，而這也是當時綠地擊敗其他房企的一個重要原因。

　　記者隨后從市發改委網站上也發現，在2012年6月有關該項目的核準批復顯示，朝陽區崔各莊鄉大望京村1008-625、627地塊商業金融項目，建設內容為商業金融及配套。該項目建成后，商業金融部分由北京綠地京華置業有限公司持有或經營管理，不得對外銷售或轉為其他用途。

　　上述企業負責人直言，如果此番入市的服務式公寓產權性質為商業并非住宅，按照市發改委的批復和綠地當初拿地的承諾，理論上是不可以對外銷售的。但查詢市住建委官網發現，綠地中心從去年5月以來共3次獲得預售許可證，先后銷售了1號、2號和3號商務辦公樓。

　　服務式公寓的擦邊球

　　除了銷售方式外，對于服務式公寓的性質業內也頗為質疑。

　　上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示，從其定價的可售性來看，服務式公寓和以往的酒店式公寓并沒有根本區別，某種程度上迎合了長期在住宅投資領域壓抑的群體需求。

　　記者發現，早在2010年，北京市住建委、市發改委、市規劃委、市國土局聯合發布《關于加強酒店類項目銷售管理有關問題的通知》，明確規定簽訂土地出讓合同的酒店項目一律禁止分層、分單元銷售以防止由于住宅價格升溫導致的開發商擅自變更規劃和土地性質，將酒店用房設計為住宅，進行分套或單元銷售。

　　“說白了，綠地中心屬性雖然并非住宅，但服務式公寓屬于商住類。”北京中原地產首席分析師張大偉認為，綠地中心的服務式公寓之所以能夠以9.5萬元/平方米左右的均價成功獲得預售許可證，完全仗著其商業屬性。“從1月北京入市住宅項目看，限價政策依然約束市場，但限價政策更多是執行在住宅項目，綠地剛好打了這個擦邊球。”

　　從7696元到9.5萬的暴利

　　此外，綠地中心的身價暴漲也十分引人注目。2010年9月，綠地通過招標形式以25.84億元競得該地塊，折合樓面價僅為7696元/平方米，與目前預售價接近9.5萬元/平方米相比，等于四年內翻了12倍。

　　嚴躍進也認為，綠地中心的服務式公寓此次之所以受到爭議，原因是在北京樓市政策的敏感期下，這種產品帶有明顯住宅屬性的產品，雖然產權為商業，但公寓的屬性依然會誤導消費者，加之價格敢于觸碰“高壓線”，從“限高令”的角度看，此類產品入市容易引發市場猜忌，誤認為地方政府的價格管制放松了。

　　但張大偉特別提醒，預售價格并不等于簽約價格，按照該區域位置，這一項目的價格遠遠不可能簽約達到9.5萬元，此類商住物業市場價格基本是報價的一半。昨日，記者就散售、商改住以及價格等問題采訪了綠地方面，公司以負責人在休假為由未予答復。