今年下半年以來，小產(chǎn)權房成交火熱的局面在全國各地頻繁上演，“小產(chǎn)權房即將合法化”的傳言更是令其價格一度“瘋漲”。為了遏制小產(chǎn)權房瘋狂的勢頭，國土部和住建部近日發(fā)文，再次重申要嚴查小產(chǎn)權房的在建、在售行為，北京市也再度曝光小產(chǎn)權房的拆除情況。然而，市場上的小產(chǎn)權房依然受到百姓的熱捧。近年來，相關部門的三令五申為何始終沒有阻擋小產(chǎn)權房肆意蔓延的腳步？
政府部門態(tài)度堅決，難阻市場交易“熱潮”
十八屆三中全會提出“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價”。此前，由國務院發(fā)展研究中心對社會公開的“383”改革方案中提出，對已經(jīng)形成的小產(chǎn)權房，按照不同情況補繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題。
相關表述被一些商家解讀為“小產(chǎn)權房即將轉正”，小產(chǎn)權房也因此一度成交火熱，價格一路上揚。不久前，剛剛購買了北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)的一處小產(chǎn)權房的郝先生對記者說，前一天看中一套90多平方米的房子，因為帶的錢不夠，第二天過來交定金時每平方米就漲了500元，居然一天一個價。
針對小產(chǎn)權房的火熱局面，為澄清“誤讀”，國土部和住建部聯(lián)合發(fā)文，重申“堅決查處小產(chǎn)權房在建、在售行為”。北京市國土部門也在近期相繼曝光了位于昌平區(qū)崔村鎮(zhèn)南莊營村、流村鎮(zhèn)白羊溝度假山莊以及陽坊鎮(zhèn)東貫市村等幾處小產(chǎn)權房。
對于政府部門的強硬態(tài)度，百姓卻不買賬。記者在北京市小產(chǎn)權房比較集中的昌平、通州、房山等地區(qū)實地探訪了解到，小產(chǎn)權房的成交并沒有出現(xiàn)“降溫”。一些商家依然表示“絕對安全”，不少購房者仍舊“蠢蠢欲動”。
在北京市昌平區(qū)鄭各莊村，東西長約兩公里、南北寬約一公里范圍內(nèi)的低密度小產(chǎn)權房小區(qū)曾經(jīng)“聞名”全國。在其隔壁，白各莊村開發(fā)建設的約40棟小產(chǎn)權房分為四期入市，銷售“如火如荼”。11月30日，北京市民陸先生在售樓處已經(jīng)下班后依然不愿離去，還在比較著白各莊新房和鄭各莊二手房的優(yōu)劣。
記者發(fā)現(xiàn)，相比于此次政府強硬表態(tài)前，不少地方的小產(chǎn)權房的價格并未松動。昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)一處小產(chǎn)權房售樓處的銷售人員肖女士告訴記者，項目的單價已經(jīng)超過每平方米15000元，價格仍在穩(wěn)步提升。在房山區(qū)良鄉(xiāng)長期從事小產(chǎn)權房中介服務的劉女士說，現(xiàn)在小產(chǎn)權房的價格已經(jīng)向所在區(qū)域普通商品房價格的一半看齊，而此前不到其四分之一。
政策“雷聲大雨點小”，存量小產(chǎn)權房難治理
對于政府近期的表態(tài)，正在看房的陸先生不以為然地說，“政府此番表態(tài)，可能跟近期的火爆局面有一定關系。相關言論此前也出現(xiàn)過很多次，但一些知名的小產(chǎn)權房小區(qū)始終安然無恙。”3個月前，剛剛購買了一處小產(chǎn)權房的趙女士表示，“市場上聲音不斷，一會兒說要轉正，一會兒又說要嚴查，其實都不重要，反正我住著很安全。”
百姓的“安心”與主管部門對小產(chǎn)權房“拖延”“擱置”的處理方式不無關系。記者在國土資源部網(wǎng)站上查閱，近年來，相關負責人關于“小產(chǎn)權房清理工作方案目前已經(jīng)初步完成”“針對小產(chǎn)權房的不同情況將出臺清理政策”的表述源源不斷，但小產(chǎn)權房清理工作一直“雷聲大、雨點小”。
不少準備購買小產(chǎn)權房的購房者指出，此次兩部委發(fā)文只是強調(diào)嚴查小產(chǎn)權房在建、在售行為，對于存量小產(chǎn)權房并未涉及。而記者從北京市國土部門了解到，對于存量小產(chǎn)權房，國土部早在去年就選擇了北京等城市進行試點治理，但對于試點的具體情況和進程，相關部門卻“三緘其口”。
因為存量小產(chǎn)權房有居民入住，拆除工作難以進行。但對于存量小產(chǎn)權房的“一味遷就”，只會讓開發(fā)商為追逐利益而鋌而走險，也會讓購房者心存僥幸。北京市國土部門前不久組織拆除的崔村鎮(zhèn)南莊營村的小產(chǎn)權房項目，就是有關部門多次制止后，依然頂風違建，直至封頂。
而許多知名小產(chǎn)權房小區(qū)居民“安居樂業(yè)”的現(xiàn)狀，讓不少購房者總結出了購買小產(chǎn)權房的經(jīng)驗：成片建設的小區(qū)安全系數(shù)較大；村委會為主體開發(fā)的更為保險；如果有當?shù)鼐用褚黄鹪谛‘a(chǎn)權房小區(qū)內(nèi)居住就“萬無一失”了。
記者從國土部門了解到，對于有村民一起混住的小區(qū)通常是村里以舊村改造、新農(nóng)村建設等名義建造的。這部分的居民組成復雜，主動執(zhí)法難度較大。北京兩高律師事務所合伙人律師董正偉表示，一些建設主體正是抓住了問題“要害”，打著給村民謀福利的旗號，大肆建造小產(chǎn)權房。存量房的問題一天不解決，小產(chǎn)權房的問題也就難以根治。
躲避矛盾只會加深矛盾，業(yè)內(nèi)期盼盡快明確細則
“秘密運行只會引起市場的胡亂猜測，躲避矛盾只會造成矛盾越來越多。”中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強表示，“對于已經(jīng)形成的小產(chǎn)權房存量應該盡快分門別類清理整治，明確處理辦法，該拆除的就抓緊拆除，能轉化的并不是不能考慮。”
據(jù)全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：1995年至2010年間，全國小產(chǎn)權房竣工建筑面積累計達到7.6億平方米。還有非官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前全國小產(chǎn)權房總量或已超過70億平方米。業(yè)內(nèi)一直呼吁，小產(chǎn)權存量巨大，完全拆除會造成巨大的浪費。
中國城市規(guī)劃設計研究院副院長楊保軍等專家認為，隨著對不動產(chǎn)稅收體制的不斷完善，對于建筑質(zhì)量過關、不影響城市功能的小產(chǎn)權房，建議補繳一定的政策性補償后給予保留，但相關的細則應該經(jīng)過科學論證，盡快出臺。
對于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地的改革方向，財經(jīng)評論員馬光遠說，“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”對農(nóng)村發(fā)展是個重大利好。在過去的法律體制下，城鄉(xiāng)之間的發(fā)展不公平，農(nóng)村不許集體土地流轉，城市壟斷了開發(fā)建設的權力。農(nóng)民在土地上建房可以獲得更高的收益，是小產(chǎn)權房泛濫的最主要原因。如果財政、稅收機制以及相關細則盡快建立，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地能夠明證言順地進入市場，小產(chǎn)權房的性質(zhì)也會發(fā)生根本的轉變。
北京市昌平區(qū)陽坊鎮(zhèn)某村村主任安國梁表示，村民們其實也希望能在政府的主導下，進行土地的開發(fā)建設獲得更多收益，最擔心的是國家政策不明確造成小產(chǎn)權房建設的無序狀態(tài)。
“既然改革的大方向已經(jīng)確定，這就需要國家層面對農(nóng)村集體土地征用問題進行立法，加快立法的速度和進度。否則，利益驅動依然會讓各類開發(fā)主體爭相涌入小產(chǎn)權房這一巨大的市場。”董正偉說。