一二線城市“地王”頻現 專家：一年內房價漲50%才能盈利

　　今年來，各地“地王”頻現，激發了市場對房價極大的想象空間。

　　中原地產市場研究部總監張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，全國主要城市出現的地王，“大部分地王地塊的樓面價已經超過了區域內在售的房價。如果這些地王要達到正常的利潤，房價一年內需要在目前的基礎上再漲50%。”

　　房企豪賭一二線城市

　　房企拿地熱情不減，一、二線城市被視為“香餑餑”。其背后的邏輯是：房企賭一線乃至熱點二線城市房價仍將上漲。

　　中原地產市場研究部提供的數據顯示，前11月全國主要的40個城市(一、二線的熱點城市)，土地成交額高達14019億，同比2012年同期的8369億上漲幅度達到了68%，也超過了2012年全年的10674億。

　　“地王”年年有，今年特別多。2013年9月5日，被業內戲稱為“地王日”。這一天，上海、杭州、蘇州三地“地王”集中出現，總成交價超過370億元。加上此前一天北京出現的超過7萬元/平方米的單價地王，土地市場幾近沸騰。

　　張大偉分析，這一輪“地王潮”主要出現在一、二線城市，這也證明了全國房地產市場已經分化，房企選擇在一、二線城市聚集，競爭更加激烈。而這種泡沫化的發展也導致市場存在調整的可能性。

　　值得注意的是，雖然房企銷售額明顯上漲，但利潤率則有所下滑。中原地產市場研究部統計數據顯示，截至日前，公布3季度報告的上市房企合計135家，這135家企業合計總營業收入達到了4675億，總利潤為835億，行業利潤率只有17.9%，凈利潤只有13%。相比2012年都出現了明顯的下滑。

　　“土地成本增加，房企拿地競爭激烈，這明顯導致房企的利潤率下滑。”張大偉指出。

　　撤離三四線城市或是失誤

　　但一、二線城市也不意味著“藍海”。全國房地產商會聯盟執行主席、住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌告訴 《每日經濟新聞》記者，由于不同城市市場的差異，未來各地落實調控的手段將更靈活，以各個地方政府為主體的調控或成為未來樓市政策的主要形式，而不是全國“一刀切”。

　　張大偉告訴記者，最近全國主要的一、二線城市已經有超過15個出臺了地方調控細則，預計后續還有起碼10個城市效仿。在政策收緊下，2014年部分城市的“地王”入市的市場空間可能不樂觀。“地王”上市的風險也在加大。

　　陽光100置業集團常務副總裁范小沖說，在大的城市圈、城市帶的節點三、四線城市，未來都有一個發展的機遇，而不是泡沫。三、四線城市正在處于城市化的過程中，趨勢是向城市中心集中而不是郊區化。有些房企去三、四線城市拿郊區的土地，這就和城市化的方向是相悖的，是布局錯誤，沒有解讀好城市化的布局和發展的方向。

　　易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，一、二線重點城市地王與高房價相伴而行，地王現象頻出加大降價難度，當地地方政府的房價管控目標將面臨新的挑戰。一、二線城市目前頻出重拳，背后恰是對這種房價內生增長邏輯的恐懼。

　　范小沖指出，雖然一、二線城市的房價在漲，但是土地成本高，真正的投資回報利潤已經不高了。很多房企撤離三、四線城市會后悔的。三、四線城市不是二、三流城市，這些城市才是中國第二輪城鎮化的主戰場。

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