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    1. 土地增值稅“欠繳”打了誰的臉
      地方政府有意“放水” 開發商“合法”鉆空子
      2013-11-26   作者:記者 梁倩 趙婧 烏夢達 高偉/北京 廣州報道  來源:經濟參考報
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        專家建議按照實際銷售進度多設繳稅檔位

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        24日,媒體報道稱2005年至2012年的8年間,房地產開發企業應交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元引起軒然大波,涉事房企25日紛紛發布公告表示,已按規定預繳土地增值稅,欠繳一說純屬“誤解”。
        “欠繳”土地增值稅一事已引起相關主管部門注意。接受《經濟參考報》記者采訪的多個主管部門均表示,正在開會商討相關事宜。
        對此,專家認為,土地增值稅“欠繳”數目雖不會有3.8萬億元這樣驚人,但的確存在。一方面,部分房企利用稅制政策偷、漏稅或不及時繳納,另一方面,存在地方執行者因地方利益主動選擇“不收稅”。這樣一來,地方政府“放水養魚”,開發商“合法”鉆空子,難免失去了該政策防止暴利的初衷。

        辯解  房企回應“欠繳”之說系誤讀

        近日,有媒體曝出,在對國內知名的45家上市房地產公司的企業年報進行分析后發現,2005年至2012年的8年間,全國房企應交土地增值稅4.6萬億元,而國家征收到的土地增值稅僅為8000億元,這意味著,未交土地增值稅總額超過3.8萬億元。
        對此,多家房企給予回應,表示報道有“誤解”。萬科公開回應表示,萬科一貫堅持守法經營、照章納稅。2012年,萬科總納稅額211億元,其中土地增值稅52.8億元。萬科稱媒體報道應該是源于誤解,是把會計上的“預提”理解為了企業的“現時納稅義務”。
        招商地產董事會秘書劉寧在接受媒體采訪時也表示,之所以有沒有繳納的稅,是因為尚沒有達到繳納的條件。“年報上的土地增值稅只是計提,實際該繳多少要項目賣完后清算時才能繳稅,因此會有一定的延后。”劉寧強調,這并非招商地產一家特例,而是全行業通行的做法,且稅務局盯得也很緊,各家企業都不會在此事上有閃失和貓膩。
        對此,北京高策房地產顧問公司董事長李國平在接受《經濟參考報》記者采訪時表示,土地增值稅是按項目所在地政府規定的比例在預售時先預繳,按項目進度和完成的條件進行最終結算的納稅方式。因此,在未達到稅法規定的結算條件時,開發商不繳納,并不違背稅法,所以不能認為是拖欠。
        “土地增值稅,是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、取得增值性收入的單位和個人征收的一種稅。”中國財稅法學研究會會長劉劍文告訴《經濟參考報》記者。
        據了解,我國當前土地增值稅實行四級超額累進稅率,對土地增值率高的多征,增值率低的少征,無增值的不征。房地產企業建設普通住宅出售的,增值額未超過扣除金額20%的,免征土地增值稅。增值額大于20%未超過50%的部分,稅率為30%,增值額超過200%的部分,則要按60%的稅率進行征稅。
        而納稅征繳方式,則分為按項目所在地政府規定的比例在預售時先預繳部分稅款,按項目進度和完成的條件進行最終清算兩部分。
        早在2010年,國稅總局就曾下發通知指出:除保障性住房外,東部地區省份預征率不得低于2%,中部和東北地區省份不得低于1.5%,西部地區省份不得低于1%,各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率。
        CRIC研究中心研究員朱一鳴介紹,土地增值稅的清算條件包括:房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;直接轉讓土地使用權的。此外,稅法還規定,對已竣工驗收的房地產開發項目占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,以及取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的項目,稅務機關可以要求開發企業清算土地增值稅。
        “達到結算條件時,項目會重新進行結算,并根據實際結算調整預算情況。有的項目在結算時會提高實際上交的數額,有的則會因預算成本的增加而減少土增稅的繳納數額,甚至有可能實際上應交數小于已經預繳的土增稅,因此在稅法中有明確的規定為‘多退少補’。”中國房地產學會副會長陳國強表示。

        放水  地方政府怠于催繳

        按照華遠地產董事長任志強的說法,不是我欠稅不交,而是時間未到。對此,多位接受《經濟參考報》記者采訪的專家認為任志強的表態不無道理。
        “事實本身的確屬于‘合法不合理’。” 中國房地產學會陳國強表示,在未達到稅法規定的結算條件時,開發商不繳納,并不違背稅法,所以不能認為是拖欠。但不排除項目公司利用稅法中的規定拖延應結算的條件,如將預售的條件結點拖后,大項目分別領取預售證,等待現房或準現房時才開始銷售等,遲繳、緩繳土地增值稅。
        值得注意的是,陳國強同時指出,除房企故意遲繳土地增值稅外,還存在地方政府主動放水嫌疑。
        在接受記者采訪的部分地稅工作人員表示,土地增值稅這個稅種執行時確實不太嚴格,有時有些地方政府就不收了。
        地稅系統的工作人員表示,雖然按照政策規定,現行的土地增值執行預繳—清算的方式,但實際上很多只是簡單預繳一部分,“就沒有然后了”。開發商沒有主動繳交,地方政府一般也不催繳,都揣著明白裝糊涂。
        上述人士表示,對于地方政府而言,涉及土地方面的稅費眾多,而最重頭的是土地出讓金,如果在土地增值稅等其他方面把開發商“脖子”卡得太緊,勢必影響地方土地財政,而且第一年收得太多,會把第二年的任務沖高。而一旦到了地區財政緊張或者年底稅收任務缺口很大時,地方政府就收緊催繳,以完成任務。
        “對于開發商而言,能夠少交自然少交,政府不催繳也不交。這部分錢就可挪用到新項目開發,緩解資金緊張。”該人士說。
        對此,朱一鳴表示:“土地增值稅類似于資本利得稅,其初衷是防止暴利引發更大的房地產泡沫,對開發商的高額利益進行調整。”據專家測算,房地產項目毛利率只要達到34.63%以上,都需繳納土地增值稅。
        “但這樣一個本來規定明確、很嚴肅的稅收政策便成了地方政府和開發商的松緊緩沖區,地方政府‘放水養魚’,開發商‘合法’鉆空子。”一位業內人士指出。

        建議  完善稅制改革與征收條件

        針對土地增值稅“欠繳”之辯,劉劍文認為是否存在開發商有意拖延清算,需要通過調研、拿到證據,才可以做出更客觀公正的評價。但他認為,如果有的房地產企業在項目完成后還拖延繳納稅款,是其在變相的、無償的使用稅款。“地方稅務部門加強房地產企業土地增值稅的檢查和清理很有必要”。
        朱一鳴也指出,房企土地增值稅“欠繳”部分每拖一年,對毛利較高的房企會有極大好處。一方面可以緩解資金鏈,另一方面由于從利潤中已經劃出,因此可以減少企業所得稅納稅部分。
        朱一鳴表示,作為上市公司,房企計提部分應有固定賬戶進行監管,但由于屬于企業內部,資金使用方向難辨。“因此,應加強對房企計提賬戶的監管”。
        朱一鳴還提出,可以提高企業預繳稅率。對此,劉劍文認為提高預繳稅率可以作為一個選項。“不過預繳的時候項目畢竟還沒有完成,開發商是否有足夠的資金承擔稅款?我們既要考慮國家的稅款,也要考慮開發商經濟上的承擔能力”。
        還有專家指出,可以按照實際銷售進度多設置繳稅檔位。專家表示,重新審視清算條件是否可以有所改進和細化是一個方面,另一方面,稅務機關可以按照實際的銷售進度來清繳稅款。
        專家建議,可以按照銷售進度多設繳稅檔位,稅務機關可以根據銷售情況及時跟進,避免房企拖著不清算。比如房子已經銷售了60%,就應該在這個檔位設定一個繳稅比例。如果開盤的時候預繳一筆,就置之腦后,一直等最后再清算,容易造成“欠繳”。
        中山大學財稅系主任林江等專家則表示,應完善稅制改革與征收條件。“十八屆三中全會提出完善房地產稅改革,不僅僅是公眾關注的房產稅,而是涉及整個房地產領域稅費的厘清和完善,類似土地增值稅這樣的稅種也需要在征收額度、繳納方式方面進行改革,更好完成制定初衷”。

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