專家建議按照實際銷售進度多設繳稅檔位

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　　24日，媒體報道稱2005年至2012年的8年間，房地產開發企業應交而未交的土地增值稅總額超過3.8萬億元引起軒然大波，涉事房企25日紛紛發布公告表示，已按規定預繳土地增值稅，欠繳一說純屬“誤解”。
　　“欠繳”土地增值稅一事已引起相關主管部門注意。接受《經濟參考報》記者采訪的多個主管部門均表示，正在開會商討相關事宜。
　　對此，專家認為，土地增值稅“欠繳”數目雖不會有3.8萬億元這樣驚人，但的確存在。一方面，部分房企利用稅制政策偷、漏稅或不及時繳納，另一方面，存在地方執行者因地方利益主動選擇“不收稅”。這樣一來，地方政府“放水養魚”，開發商“合法”鉆空子，難免失去了該政策防止暴利的初衷。

　　辯解  房企回應“欠繳”之說系誤讀

　　近日，有媒體曝出，在對國內知名的45家上市房地產公司的企業年報進行分析后發現，2005年至2012年的8年間，全國房企應交土地增值稅4.6萬億元，而國家征收到的土地增值稅僅為8000億元，這意味著，未交土地增值稅總額超過3.8萬億元。
　　對此，多家房企給予回應，表示報道有“誤解”。萬科公開回應表示，萬科一貫堅持守法經營、照章納稅。2012年，萬科總納稅額211億元，其中土地增值稅52.8億元。萬科稱媒體報道應該是源于誤解，是把會計上的“預提”理解為了企業的“現時納稅義務”。
　　招商地產董事會秘書劉寧在接受媒體采訪時也表示，之所以有沒有繳納的稅，是因為尚沒有達到繳納的條件。“年報上的土地增值稅只是計提，實際該繳多少要項目賣完后清算時才能繳稅，因此會有一定的延后。”劉寧強調，這并非招商地產一家特例，而是全行業通行的做法，且稅務局盯得也很緊，各家企業都不會在此事上有閃失和貓膩。
　　對此，北京高策房地產顧問公司董事長李國平在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，土地增值稅是按項目所在地政府規定的比例在預售時先預繳，按項目進度和完成的條件進行最終結算的納稅方式。因此，在未達到稅法規定的結算條件時，開發商不繳納，并不違背稅法，所以不能認為是拖欠。
　　“土地增值稅，是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、取得增值性收入的單位和個人征收的一種稅。”中國財稅法學研究會會長劉劍文告訴《經濟參考報》記者。
　　據了解，我國當前土地增值稅實行四級超額累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征。房地產企業建設普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。
　　而納稅征繳方式，則分為按項目所在地政府規定的比例在預售時先預繳部分稅款，按項目進度和完成的條件進行最終清算兩部分。
　　早在2010年，國稅總局就曾下發通知指出：除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率。
　　CRIC研究中心研究員朱一鳴介紹，土地增值稅的清算條件包括：房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權的。此外，稅法還規定，對已竣工驗收的房地產開發項目占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，以及取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的項目，稅務機關可以要求開發企業清算土地增值稅。
　　“達到結算條件時，項目會重新進行結算，并根據實際結算調整預算情況。有的項目在結算時會提高實際上交的數額，有的則會因預算成本的增加而減少土增稅的繳納數額，甚至有可能實際上應交數小于已經預繳的土增稅，因此在稅法中有明確的規定為‘多退少補’。”中國房地產學會副會長陳國強表示。

　　放水  地方政府怠于催繳

　　按照華遠地產董事長任志強的說法，不是我欠稅不交，而是時間未到。對此，多位接受《經濟參考報》記者采訪的專家認為任志強的表態不無道理。
　　“事實本身的確屬于‘合法不合理’。”　中國房地產學會陳國強表示，在未達到稅法規定的結算條件時，開發商不繳納，并不違背稅法，所以不能認為是拖欠。但不排除項目公司利用稅法中的規定拖延應結算的條件，如將預售的條件結點拖后，大項目分別領取預售證，等待現房或準現房時才開始銷售等，遲繳、緩繳土地增值稅。
　　值得注意的是，陳國強同時指出，除房企故意遲繳土地增值稅外，還存在地方政府主動放水嫌疑。
　　在接受記者采訪的部分地稅工作人員表示，土地增值稅這個稅種執行時確實不太嚴格，有時有些地方政府就不收了。
　　地稅系統的工作人員表示，雖然按照政策規定，現行的土地增值執行預繳—清算的方式，但實際上很多只是簡單預繳一部分，“就沒有然后了”。開發商沒有主動繳交，地方政府一般也不催繳，都揣著明白裝糊涂。
　　上述人士表示，對于地方政府而言，涉及土地方面的稅費眾多，而最重頭的是土地出讓金，如果在土地增值稅等其他方面把開發商“脖子”卡得太緊，勢必影響地方土地財政，而且第一年收得太多，會把第二年的任務沖高。而一旦到了地區財政緊張或者年底稅收任務缺口很大時，地方政府就收緊催繳，以完成任務。
　　“對于開發商而言，能夠少交自然少交，政府不催繳也不交。這部分錢就可挪用到新項目開發，緩解資金緊張。”該人士說。
　　對此，朱一鳴表示：“土地增值稅類似于資本利得稅，其初衷是防止暴利引發更大的房地產泡沫，對開發商的高額利益進行調整。”據專家測算，房地產項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。
　　“但這樣一個本來規定明確、很嚴肅的稅收政策便成了地方政府和開發商的松緊緩沖區，地方政府‘放水養魚’，開發商‘合法’鉆空子。”一位業內人士指出。

　　建議  完善稅制改革與征收條件

　　針對土地增值稅“欠繳”之辯，劉劍文認為是否存在開發商有意拖延清算，需要通過調研、拿到證據，才可以做出更客觀公正的評價。但他認為，如果有的房地產企業在項目完成后還拖延繳納稅款，是其在變相的、無償的使用稅款。“地方稅務部門加強房地產企業土地增值稅的檢查和清理很有必要”。
　　朱一鳴也指出，房企土地增值稅“欠繳”部分每拖一年，對毛利較高的房企會有極大好處。一方面可以緩解資金鏈，另一方面由于從利潤中已經劃出，因此可以減少企業所得稅納稅部分。
　　朱一鳴表示，作為上市公司，房企計提部分應有固定賬戶進行監管，但由于屬于企業內部，資金使用方向難辨。“因此，應加強對房企計提賬戶的監管”。
　　朱一鳴還提出，可以提高企業預繳稅率。對此，劉劍文認為提高預繳稅率可以作為一個選項。“不過預繳的時候項目畢竟還沒有完成，開發商是否有足夠的資金承擔稅款？我們既要考慮國家的稅款，也要考慮開發商經濟上的承擔能力”。
　　還有專家指出，可以按照實際銷售進度多設置繳稅檔位。專家表示，重新審視清算條件是否可以有所改進和細化是一個方面，另一方面，稅務機關可以按照實際的銷售進度來清繳稅款。
　　專家建議，可以按照銷售進度多設繳稅檔位，稅務機關可以根據銷售情況及時跟進，避免房企拖著不清算。比如房子已經銷售了60%，就應該在這個檔位設定一個繳稅比例。如果開盤的時候預繳一筆，就置之腦后，一直等最后再清算，容易造成“欠繳”。
　　中山大學財稅系主任林江等專家則表示，應完善稅制改革與征收條件。“十八屆三中全會提出完善房地產稅改革，不僅僅是公眾關注的房產稅，而是涉及整個房地產領域稅費的厘清和完善，類似土地增值稅這樣的稅種也需要在征收額度、繳納方式方面進行改革，更好完成制定初衷”。