“以房養老”在澳大利亞、美國、新加坡等發達國家已推行多年，是養老收入的重要來源之一，但從實施效果來看，市場并不熱烈。　

　　澳大利亞：最后的選擇

　　說起“反向抵押貸款”，也就是俗稱的“以房養老”，70歲的澳大利亞老人卡蘿爾·安·赫西搖了搖頭說：“不是迫不得已，我不會考慮申請這種貸款。”　
　　在赫西看來，只有家里急需用錢，比如孩子們需要一大筆錢，或是自己做生意需要一筆啟動資金，老人們才會想到這種貸款。　
　　澳大利亞文化鼓勵自力更生，擁有自己的房子是一個人自立、成功的主要標志，年老之后也盡量不依賴子女或親戚。在自己行動不便需要看護時，老人們通常的做法是將房屋出售，獲得現金后給養老院交押金，入住養老院。　
　　許多澳大利亞人的住房有3至4間臥室，當孩子們長大成人后，老兩口不需要住這么大的房子，特別是其中一人先行離世，剩下的老人會選擇將房子抵押出去，獲取的貸款可以用來租或買一個小一些的房子居住并提供一些收入。　
　　新南威爾士州消費者信貸法律中心首席律師凱瑟琳·萊恩說，反向抵押貸款比較適合沒有孩子的老人。在申請貸款之前，老人一定要確保有足夠的錢將來入住養老院時使用；要考慮獲得貸款后可能失去政府提供的某些福利。　
　　在澳大利亞，反向抵押貸款不是政府的一項政策，而是金融機構針對老年人推出的一個金融服務產品，因此存在風險。大多數反向抵押貸款利率較高，而且是復式利率，可能導致貸款者債務膨脹，以致需要進老人院時湊不足入住押金。　
　　此外，一旦房產抵押給金融機構，金融機構會對居住者提出要求，將房產保持在一定狀態。而老人本身很可能已沒有能力干修房子的活兒，請工人來做的費用又相當高。如果居住者想請其他人來一起居住，或是對房屋進行裝修、出租等，都必須得到金融機構的批準。　

　　美國：市場空間小

　　美國政府自1989年開始試點運行“以房養老”，到1998年轉為正式項目。經歷二十多年的發展后，如今每年簽約量只有7萬左右，市場空間非常狹小。　
　　“以房養老”在美國被稱作“房產凈值轉換貸款”或“反向抵押貸款”。與傳統抵押貸款不同的是，它無需按月還款，而是在老人去世后，銀行將房子拍賣后連本帶息收回貸款。如果房產價值超過貸款本息，剩余部分歸還給繼承人；如果房產價值不足以償還貸款本息，由政府負責補足差額；子女如想繼承房產，也可將貸款本息還給銀行然后將房產贖回。　
　　這種做法的好處是讓老人能夠“以房養老”，同時避免“無家可歸”，只要老人健在并且這處房產是老人唯一住所，銀行就不能收走房產。　
　　美國保險業巨頭信安金融集團總裁施柏文告訴新華社記者，美國人的退休收入主要有三個來源，一是政府提供的社會保障金，所有美國老人都有這部分收入，是保障最基本生活的資金來源；二是企業年金等私人養老保險項目提供的養老金，部分美國老人有這筆收入，是改善退休生活的資金來源；三是個人存款，這筆資金因人而異。而“反向抵押貸款”更多是作為養老收入的補充，并非核心收入來源。　
　　與澳大利亞不同的是，“反向抵押貸款”由政府提供擔保。今年9月27日，美國聯邦住房管理局局長卡羅爾·加蘭特致信國會說，該機構需財政部提供17億美元援助。這是該機構79年歷史上首次申請援助資金，而“以房養老”項目是最主要的損失來源。　
　　2007年至2009年次貸危機期間，美國房價大幅下跌，許多“以房養老”的房產價值不足以償還老人獲得的養老貸款本息。作為項目擔保人，美國聯邦住房管理局需動用保險基金彌補銀行損失，這讓該機構損失50億美元。　

　　新加坡：套現不明顯

　　上世紀90年代，反向按揭率先在獅城試水，2006年擴大到覆蓋八成居民人口的政府組屋市場，但反應冷淡。政府繼而推出以房套現的屋契回購計劃、樂齡安居花紅計劃，允許符合條件的房主出租部分組屋獲得資金來源，但同樣應者寥寥。　
　　屋契回購計劃規定，達到公積金最低存款提取年齡的老年人(現為63歲)，只要家庭月收入不超過3000新元，且名下沒有其他房產，即可將居住組屋的剩余屋契賣給國家發展部下屬法定機構建屋發展局，獲2萬新元津貼，并以30年租約繼續居住。部分屋契套現金額用于填補屋主公積金戶頭，屋主加入公積金終身入息計劃，晚年可以每月領取一筆固定現金。　
　　郭祖恒今年67歲，妻子8年前去世，膝下無子，與耄耋之年的母親、弟弟一起生活在一套1985年購置的三房式組屋。他參與了屋契回購計劃，以30萬新元將剩余70年屋契賣給建屋發展局，其中17萬用于支付未來30年房租，剩余13萬大多歸入公積金賬戶，每月領取700新元，基本滿足一家開支。　
　　“很多人跟我說，如果在公開市場賣這套房，可以拿到更多錢，但是我覺得太麻煩。我覺得這個計劃很好，可以繼續住在自己的房子里，留在熟悉的社區，”郭祖恒說。不過他承認，如果有孩子，他一定不會賣房子養老，會把房子留給孩子。　
　　屋契回購計劃自2009年推出至今，只有474名申請者。遇冷原因是套現作用不明顯，需優先填補公積金賬戶；很多老人擔心，30年期滿后若還健在，是否會無家可歸；一些老人原本屬于低收入人群，可從非盈利機構獲得免費或超低價的養老產品或服務，參與計劃后能否繼續享有這些服務不得而知。　
　　除屋契回購計劃以外，政府還推出樂齡安居花紅計劃，鼓勵老人賣掉現有大型組屋，搬到小型組屋或公寓，以領取樂齡安居花紅，最多可達2萬新元。但這一計劃也因需用一定數額填補老人的公積金戶頭而遇冷。
　　專家認為，在新加坡這個以華人為主的社會中，靠子女養老仍是主流，房產世代相傳的傳統理念也影響有兒有女的老人們做出“以房養老”的決定。        　　(據新華社)