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    1. 李嘉誠90億港元上海售樓
      國有金融機構接盤
      2013-10-21   作者:王肖邦 夏心愉  來源:第一財經日報
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        放棄出售百佳超市的李嘉誠,沒有讓同樣的變數發生在拋售上海寫字樓一事上。
        和記黃埔(00013.HK)近日公告稱,由長江實業(00001.HK)與和記黃埔各持50%權益的東方匯經中心已鎖定買家,并將以89.5億港元出售。
        東方匯經中心位于上海浦東新區陸家嘴環路333號,東面正對“上海中心”,項目辦公樓總建筑面積約8.8萬平方米,目前尚在建設中,預計將在2014年竣工。
        公告顯示,東方匯經中心的買家來自兩方,鉆機集團有限公司將收購項目6%權益,而另兩家離岸注冊公司——HYZL Development Co. Limited與HYZL Investment Co. Limited將收購剩余94%權益。
        鉆機集團目前已確認為光大控股持有,但另一買家的真實身份尚未正式公布。有業內人士透露,其為一家國有背景的金融租賃公司。
        “李嘉誠出售此項目,或許代表他對內地市場的一種看法。”萊坊中國區董事楊松在接受《第一財經日報》記者采訪時表示,“未來幾年,上海商業地產市場將迎來高供應局面,會帶來一定的消極作用,這可能也是選擇此時出售的一種考慮。”

        出售一波三折

        東方匯經中心為長江實業在上海打造的首個寫字樓項目,頗具象征含義。
        2006年10月,長實與和黃聯合以8.32億元的總價,從富都世界發展有限公司手中購得小陸家嘴X3-2地塊,成為如今的東方匯經中心地址所在。
        六年多來,該項目一直傳聞纏身,2009年曾傳出轉讓消息,不過長江實業與和記黃埔選擇于近期作出最終的出售決定,仍然讓外界感到驚訝。
        2012年9月,東方匯經中心宣布委任第一太平戴維斯和仲量聯行聯合租賃代理,而這也顯示出,出售該項目應該為最近一年內所作的決定。
        長江實業執行董事趙國雄去年曾對媒體表示,長江實業將會長期持有東方匯經中心,暫時沒有分割出售的打算,項目的租賃對象則瞄準跨國公司總部、國際基金公司等。
        然而,情況在最近數月急轉直下。隨著李嘉誠大規模拋售內地、香港資產的消息不絕于耳,東方匯經中心也成為被處置的對象之一。
        “未來幾年,上海商業地產市場將迎來高供應局面,這會給市場帶來一定的消極作用,這可能是選擇此時出售的一種考慮。”楊松稱。
        根據萊坊近日發布的一份報告,截至2013年上半年,上海超甲級和甲級寫字樓存量達到620萬平方米。其中,浦東小陸家嘴所占比重最大,達到26%。
        而未來數年,隨著虹橋、后世博區域以及徐匯濱江爭相打造新興商務區,上海寫字樓新增供應還將大大增加,空置率也將相應增長。
        特別是2014至2016年,包括上海中心等一批項目的入市,上海甲級寫字樓供應將出現激增態勢,2015年新供應將達到200萬平方米的新高。萊坊預計,2015年上海甲級寫字樓空置率極有可能上升至13%。
        “內地市場正在告別高增長階段,出于對更高投資回報率的追求,做這樣的資產處置有其商業邏輯。”楊松認為。
        至于東方經匯中心的買家,市場一直視內資金融機構為最大可能。除了光大控股,另一買方則為一家國有背景的金融租賃公司。
        “隨著近年銀行業務的蓬勃發展,內資金融機構收購寫字樓屢見不鮮,加之陸家嘴的地理優勢,成為打動買家的重要原因。”楊松說。
        另一家外資代理行人士也對記者表示,作為上海最為核心的兩處寫字樓商圈,南京西路更吸引跨國公司入駐,且以租賃為主,而陸家嘴則備受內資金融機構的追捧,業主自持的比例也較高。

        符合一貫做法

        盡管近期接連有意出售旗下位于內地、香港的資產,令李嘉誠在“撤退”背后的真實邏輯備受猜測,但出售東方匯經的決定,從某個角度來看,符合其對于內地商業物業一貫的套現處置方式。
        2011年,長江實業曾分拆位于北京的東方廣場項目,推出匯賢產業信托(87001.HK)在香港掛牌,成為首只人民幣計價房地產投資信托基金。
        只是匯賢產業信托上市后一段時間的表現,令投資者感到失望,股價在經歷大幅下跌后,直到2011年底才出現回穩。
        去年,李嘉誠持股的新加坡泓富資產管理有限公司(ARA Asset Management Limited,下稱“ARA”)也曾宣布將推出Dynasty REIT上市。Dynasty REIT的初始資產包括南京國際金融中心、大連天興羅斯福國際中心和上海盛邦國際大廈三處商業物業,總建筑面積超過35萬平方米。
        只是Dynasty REIT的上市進程未能如匯賢產業信托一樣順利,并最終因市況等原因暫停IPO。或許正是Dynasty REIT的經驗,讓李嘉誠更加青睞通過私人市場出售內地商業物業,而非公開市場掛牌的方式。
        根據和記黃埔的公告,出售東方匯經中心50%股權將凈賺18.4億港元,據此估算,出售項目100%股權的獲利將接近37億港元。東方匯經中心的交易將在達成若干條件后完成,屆時這也將標志李嘉誠在上海打造的首個寫字樓項目中全身而退。

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